广州楼市促销力度加大 郊区一二手房价"倒挂"

碧桂园凤凰城天麓山带装修价格约9000元/㎡。


凤凰城旧区的二手均价约为9000~9500元/㎡。


金域蓝湾一手推新货，二手成交淡静。

一二手“倒挂”重灾区二手楼“冇眼睇”？
广州日报9月26日讯 “金九银十”，发展商大量推货，现在一二手客源重叠，中原地产市场主任黄燕飞表示，一二手“倒挂”最可能出现的是郊区，增城由于“限价”不“限购”，一二手价格“倒挂”存在已久，新增加的“倒挂”“重灾区”则是番禺、金沙洲等地，由于一手货量充足，竞争大，在“限购”的情况之下，发展商销售压力颇大，为了回笼资金，降价促销并不出奇。市区盘与周边二手房会不会出现“倒挂”？据记者了解，个别原定国庆节开盘的一手新盘已偷步在节前的最后一个周末开售，且定价让购房者感到莫大惊喜。中秋节楼市惨淡，的确会促使市区的开发商也在国庆节打出价格牌，希望制造“日光盘”。
无论是一二手价差明显的区域或是“倒挂”明显的区域，置业者不出来看楼是买不到笋货的。一二手楼联看，才可能捕捉到入市机会。对于自住置业者来说，除了看价钱还要看配套，若等着买婚房，恐怕还是买几个月内可以入住的二手房更实际；若是一手价很笋但周边配套欠奉，大家要仔细衡量一下生活成本再入市。
黄金周置业贴士：
合富置业专业人士表示，要选择一手楼还是二手楼，具体要视买家个人需求，一是要考虑楼盘与工作地点的距离，买家选房时必须考虑到交通、时间成本；二是要注意一手楼从开售到收楼再到入住，要经历一段较长的时间，若买家急于入住，还是选择二手楼为佳。而且二手楼周边配套一般较成熟，生活相对较为方便，而一手楼则要经历一段时间的“蜕变”，周边配套才慢慢完善。
黄金周买楼指南
番禺区：开发商促销力度大中介收客量大跌50%
剑桥郡与亚运城自8月开始加大促销力度，番禺区地产经纪天天看着二手市场萎缩。满堂红南浦区负责人曾华丽表示，目前已有30%的客源流失至一手房市场。她感叹道，以往丽江花园楼价五六千，她管辖的分店每月佣金收入10多万元；如今楼价已过万，每月佣金收入才七八万元。
中原地产番禺区区域经理刘大林表示，剑桥郡开盘价1.55万元/㎡，广州雅居乐二手楼价1.3万~1.4万元/㎡，算上税费该盘二手房与一手房价持平。最近剑桥郡促销频繁，他得知一个原来看二手房的客人在最近一次促销中买了该盘一个16楼二手单位，成交折后单价1.26万元/㎡。刘大林说，这个价已完全显示一二手价格“倒挂”的态势，就算业主愿意下调5%~10%，也远追不上一手降价力度。他透露，受一手促销影响，华南板块中介收客量已大跌50%。
合富置业高级经理李伟民认为，一些二手房买家很精明，借用周边一手新货的促销价来在谈判桌上为自己争取更大的价格优惠。
海珠区：个别新盘高报低开比二手价还低一两千
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近期在江南西和昌岗路各有两个新盘在售，定价都是“高报低开”，吹风价2.8万~3万元/㎡，最终开售均价在2.4万~2.5万元/㎡左右。其中一个新盘为新一城广场，位于江南西板块，周边配套齐全、商业气氛和居住氛围相当浓厚。楼盘附近有数十条公交线路遍布市内各处，且临近江南西地铁站，交通便捷。缺点是该项目所处路段的人流量较大，交通较为拥挤，小区内部绿化较少。据了解，新一城广场目前均价为25000元/㎡，主力户型是72~138平方米的两房至四房单位。
新一城广场附近的二手名盘是玫瑰园，地处海珠区江南西商业旺地，离地铁站步行只需2分钟左右，该盘有楼梯楼和电梯楼，电梯楼楼龄为6年左右，目前二手均价为26000~27000元/㎡左右。据满堂红江南西分店经纪张先生称，玫瑰园相比新盘最大的好处是小区绿化环境良好，低密度、旺中带静，一些对环境要求较高的改善型买家对玫瑰园依然情有独钟。
增城市：一手价平户型大阻碍“首置”入市
增城“限价”不“限购”，是一二手价格“倒挂”的重灾区之一。中原地产凤凰城开发区二分行营业经理潘伟涛表示，碧桂园凤凰城凤天苑、天麓山组团开售多时，目前还有货量在售，带装修价格约为9000元/㎡，而凤凰城的二手均价约为9000~9500元/㎡，加上税费，买二手楼的成本高过一手楼。
潘伟涛说，凤凰城出现一二手价格“倒挂”后，该盘二手成交受到较大影响，不少客户转去买一手楼。天麓山、凤天苑为凤凰城新区，商业配套尚不成熟，较凤凰城旧区逊色，不过，新推出的一手盘设计、格局都比较好，而以低于二手盘价格开售，优势相当明显。
合富置业凤凰城东分行主管欧广华表示，一手房有优势，如苑区越来越大，园林越做越好，现时主推90平方米以上的大单位，一些想买小户型的买家就不能找到合意的物业。相反小户型二手盘源较多，如凤凰城旧的组团有68~78平方米的小户型，现在选择在增城置业自住的大多是工薪阶层，因此小户型较有吸引力。
花都区：旧区一二手价持平新区“倒挂”严重
据合富置业高级营业经理温华聪介绍，花都的确存在一二手“倒挂”现象，特别是郊区“倒挂”现象会稍严重一些，但在花都新华旧区，一、二手的价格基本持平，如现时旧区中心如果有一手楼盘，均价基本要12000元/㎡以上，而二手基本都在10000元/㎡左右，所以即使加上税费，价钱也是持平，未至于“倒挂”。但如果是新区，部分一手新盘价格约6500元/㎡左右，而周边楼盘二手价基本要7000~8000元/㎡左右，一二手价格“倒挂”明显。
温华聪表示，二手物业在一定程度上存在优势，如楼盘的成熟性，周边配套的完善，交通便利等，都是新盘所不及的，另外，因一手收楼仍要等待，对于刚需急住的买家来说，二手楼无疑更为合适。
金沙洲：没有高额税一手价显得非常实惠
金沙洲目前一手推货的有金域蓝湾、御金沙、星汇金沙等。满堂红金沙洲分店刘小姐表示，在金沙洲板块内，购置一手和二手盘源的买家比例约为7:3，买家主要以自住客为主，因此较为看重的是价格因素。
中原地产区域营业经理黄锦文透露，金域蓝湾现时一手价约为1.6万~1.7万元/㎡，二手放盘价约为1.6万~1.7万元/㎡，与一手价相近，但由于二手交易涉及比较大额的税费，而且业主多为实收，如此计算之下，购入二手物业的价格超过一手盘。
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黄锦文说到，在一二手价格“倒挂”的情况之下，金域蓝湾的二手盘成交较为淡静。另外，位于地铁六号线始发站浔峰岗站附近的御金沙和星汇金沙已经开售，御金沙开售已有一段时间，约为1.5万~1.6万元/㎡，星汇金沙约为1.6万元/㎡，和金沙洲的二手物业对比，价格上非常实惠，不过由于所处位置为金沙洲新开发的地方，周边配套尚不成熟，相比之下，金域蓝湾具备幼儿园、小学等教育配套，而且周边商业配套也比较完善。
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