三大经济圈房价风向标：京通州楼市神话幻灭

三大经济圈楼市风向标
长三角：高利贷与楼市
“温州楼市至少要调整三年，短期资金现在套牢，撤出基本无望。”长期在上海的温州炒房客秦国明说，如今温州人都想着套现，因为现在的调控政策都看不到头
《望东方周刊》记者黄柯杰| 浙江杭州、温州报道
限购令在浙江大地延展开来，除了早先出台限购的杭州宁波温州外，台州和衢州相继加入限购令行列。
温州房价，向来被誉为楼市冷暖和民间资本活跃程度的风向标。限购风潮下，这里发生了什么？
限购政策被怎样规避
温州的限购政策，让楼市陷入低迷。官方统计数据显示，2011年1~6月份温州主城区二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出现零交易的情况。
温州银监分局的统计数据表明，至7月份，温州市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而较去年同期则增加119亿元。
“温州楼市至少要调整三年，短期资金现在套牢，撤出基本无望。”长期在上海的温州炒房客秦国明告诉《望东方周刊》，“如今温州人都想着套现，因为现在的调控政策都看不到头，有外地地产商与我们炒房团接触时，曾大胆预测，明年10月之后，房地产政策会适度宽松。”
秦国明耸耸肩说，他不信这种说法。
“炒家主要买别墅，现在的问题是，别墅卖给谁？除了华侨，谁能拿得出数千万的现金来？”秦国明说，高端住宅在温州已经卖不动。
秦国明说，在限购令出台后，很多炒家都注册空壳公司，以公司的名义购住房，双方房子交易买卖，只要转让公司股份即可完成交易。他认为，这说明限购政策在温州已经被有效规避，对别墅等高端住房的影响也有限。
人多地少和资金充裕是温州房价高企的原因。《望东方周刊》获悉，温州土地出让量每年都只有几百亩，2010年计划出让1500亩，是近年最大规模的推地计划，但最后也只完成了不到三分之一。
秦国明说，现在温州最大的问题是，资金紧缺。
在资金紧缺的背景下，温州楼市走向两个极端：90平方以下的小面积住宅房价格坚挺，别墅和大面积豪华住宅价格出现松动，买家都是急于套现，但总体来说，数量有限。
“一些企业主抛掉楼盘，盘活资金，去救实业。”秦国明对此表示理解，如今的房价难以再涨，企业运作资金紧张，企业家抽身楼市也是明智之举。
长期研究投资动态的浙商资本促进会秘书长蔡骅告诉《望东方周刊》，如今这一局面，显示了温州中小企业的生存困境。
“主要是中小企业生存困难，资金流产生大问题，银行贷款难，民间借贷成本太高，需要企业主抛掉囤积的房子，救活主营企业。”蔡骅说，这一现象会随着银根紧缩，继续加剧。
温州的小企业主蒋博(化名)是一个例子。蒋在温州龙湾开设一家印刷厂，主要印花红酒包装盒，企业销售额达2000多万元，企业的毛利率能达到25%左右。在前几年，手有余钱时，蒋博购入温州三套住宅，除了自己住外，还有一套200多平方的住宅空着。
今年，原材料涨价厉害，企业利润下滑，应收款出现问题，为此，蒋博到担保公司，将房产进行二次抵押拆借资金300万元。“月息三分，还是友情价。”蒋博直摇头，这一利润比做企业还高。
此前几年，温州中小企业发展促进会会长周德文曾多次撰文批评温州的产业空心化，并多次提示风险：利用金融杠杆，将钱投到房地产等无关行业，一旦金融政策进入紧缩周期，风险会成倍放大。
温州是楼市的火线
回复该发言

在金融政策紧缩周期的前景下，温州的民间借贷进入前所未有的黄金发展期，近年来，温州民间借贷与楼市形成反向指标。
温州作为民营经济发源地，有着雄厚的资本和对市场的敏感性，近十年来，温州楼价节节攀升，价格直奔北上广等一线城市，随着温州资本的溢出，将省会杭州等地的房价也一并带动。
“看过温州房子的性价比，你会觉得哪里的房子都便宜。”在秦国明看来，温州资本的溢出首选房地产与温州人的置业观有莫大的关系。
与蒋博一样的温州企业家，在遭遇资金压力时，首先会考虑低贷款利率的银行，其次才是民间借贷。
在上半年以来，银行银根不断紧缩，从银行融资困难，民间借贷利息狂飙。
中国人民银行温州市中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》显示，今年上半年，温州的民间借贷总额已升至1100亿元，较去年同期增加300亿元，增幅前所未有，且年息处于24%左右的阶段性高位。这些资金中的20%左右，又会通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。
银行的这一数据，可能是一个保守的估计。
秦国明说，在二次抵押合法化后，民间借贷的担保风险骤然下降，住房资产类的物业，受到担保公司的追捧。举例说，一套住房价值1000万元，如果有500万元的银行贷款，在取得银行贷款后，将房产证抵押给担保公司，剩下的500万元便可获得。此举激发了温州企业主将钱放到楼市的热情。
本刊记者调查获悉，现在温州有抵押担保的民间借贷，月息在3分，短期的拆借月息达到4分，急需用钱的，甚至达到5分。
“许多钱都借到房地产市场，温州的很多实体企业在外地三线城市经营房地产，贷款紧缩后，只能依靠温州本地的民间借贷输血，因此也抬高了温州民间借贷的成本。”浙商资本投资促进会秘书长蔡骅说。
对于温州是二三线城市的定位，秦国明表示难以理解：什么二三线？温州是楼市的火线。
降价第一枪是这样打响的
今年3月，限购令的出台令佛山楼市走势陡然生变。与广州、深圳一样，佛山也是珠三角中全国首批限购的城市。
作为佛山未来CBD的东平新城，其房价走势一直是佛山楼市的风向标，这里云集了保利、碧桂园、招商地产等房地产巨头。
去年年底到今年年初，东平新城的很多品牌地产商项目再度创造佛山楼盘神话，房价竞相破“万”，甚至冲到2万元/平米以上。
限购令的出台即刻令佛山楼市遭遇急速“冷冻”。在限购令出台后的首周时间(3月21日~ 27日)里，佛山楼市成交呈现出量价齐跌的局面，不仅成交量大幅环比下滑了近六成，成交均价也较前一周回落了7.5个百分点。
“五一”黄金周，位于东平新城的碧桂园城市花园突然宣布降价，并推出“7字头”的特价单位，整个楼盘由公开的1.2万元/平米降至9900元/平米，降价幅度达17%。
紧随其后，保利香槟、招商依云水岸、万科金域蓝湾及万科水晶城等品牌开发商项目也竞相调价迎战，降幅从12%到20%不等。
“迟早都得降，关键是要有人站出来。碧桂园就是先站出来的一个，其他项目也得跟着降。”合富辉煌佛山分公司市场研究部经理曹绍林对《望东方周刊》说。
9月6日，东平新城保利东湾，售楼小姐告诉本刊记者，目前所售楼盘的价格在12000元到14000元/平米之间，最低9800元，而去年年底这个楼盘的最高价一度卖到23000元到24000元/平米之间。虽然两者户型和条件有差别，但前者价格已经少了近一半。
碧桂园城市花园的销售代表告诉本刊记者，“城市花园8月初开盘的东西向楼盘，优惠在10万元左右。而8月底开盘的南北向园景滨江洋房，实际上就是参照这个优惠水平，平均定价在8300元/平米左右，最低为7865元/平米。”
回复该发言

“当然，开发商也不会轻易言‘降价’，因为担心前期买房的业主退房，或者消费者买涨不买跌。因此他们是用包装的形式来‘降价’，如优惠促销，或者特价房等，而实际上是降价了。”满堂红市场研究部高级主任肖文晓对本刊记者说。
不只是佛山，深圳上半年以来房价也出现了价格松动。7月底，万科掀起万套房促销活动，随后益田大运城邦也推出7折优惠，最低至8000多元/平米。9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘。
在毗邻深圳的惠州和东莞，不少开发商在可能“限购”的高压力之下，也早已在“金九银十”到来之前应声下跌。
号称“珠三角的马尔代夫”、“超越三亚”的惠东巽寮湾旅游地产，吸引了包括万科、富力、世贸、合正集团、碧桂园等开发企业的入驻。
第一批入市的碧桂园十里银滩一开始就实施了“以价换量”的战略，标明“75折”，开盘当天享额外75折优惠，最低起价4125元/平米。本刊记者在销售现场看到，主要来自深圳的私家车绵延数里，看房客将销售大厅围得水泄不通，排着长队等待签单。
在合正楼盘销售现场，销售人员告诉本刊记者，“合正的报价12000元/平米，实际只有6000多元/平米，还有70年停车卡。”
“广州近郊的增城和花都的很多楼盘也在用价格优势制胜。像位于增城的碧桂园凤凰城，前期价格在11000元/平米左右，后期则均价在8000元/平米到10000元/平米之间，确实有较大幅度的下调。肖文晓告诉本刊记者，“这只是开发商在近郊提前集中促销，以抢得先机的手段。”目前珠三角各城市的降价主要在近郊区，还未向中心城区蔓延。
房地产内参网总经理尹香武也认为，目前深圳还没有进入实质性降价，以主动式降价、促销为主。“限购”对那些囤地多、杠杆率高的地产商受影响是最大的。“像此次带头降价的万科，自有资金占了三成半，目前还没有到严峻时刻。”
“到年底，一些开发商就会扛不下去”
深圳大学金融研究所所长国世平对《望东方周刊》说，房价下跌的征兆有三：一是一二手房出现“倒挂”情况；二是开发商加大促销力度，将广告做到大街上；三是成交量萎缩，但对价格下降不大敏感。
这些似乎得到了应验。在佛山、深圳、珠海等城市，举着牌子到大街上叫卖房子的情形越来越多、卖房短信越来越密集。
不少楼盘在前期做优惠促销“试水”，而后期楼盘入市时价格“低开”，这预示实质性降价或已来临。
“佛山‘限购’后，有充足资本的业主进不来，而对大部分刚性需求来说，价格还是太高。因此，3月中旬限购以来，整个中心区价格都呈下降趋势，全市总体降幅为15%到20%。”曹绍林对本刊记者说。
“下半年，各大城市将进入集中推盘时期，而随着年底的到来，开发商资金回笼的压力也会越来越大。估计再过2个月，到年底，一些开发商就会扛不下去。”尹香武对本刊记者说。
肖文晓认为，“随着调控的深入，供货潮来临，对房地产‘利空’的声音多一些。开发商也感觉到硬扛非明智之举，预计明年将持续松动态势。”
“往上冲的幅度比较小，而下行的幅度会更大。如果调控政策放松，则又可能涨；如果继续收紧，深圳房价将呈阶梯式下降，一个时间段下降一定的幅度，但不会出现崩盘。”尹香武认为。
国世平则用当年美国华尔街楼市崩盘的例子来大胆预言深圳的楼市：“华尔街楼市在崩盘前，当地出租车司机说‘纽约的房价要降，太阳从西边出来了’。而前不久，我同样听到深圳的出租车司机也这么说，‘房价要降，怎么可能’。这似乎也预示一个道理，当所有人都相信房价不会跌的时候，降价潮真要来了。”
“我现在最担心出台什么救市政策，最后导致楼市出现报复性反弹，这将大大降低人们信心。”国世平说。
回复该发言

京津冀：通州楼市神话幻灭
一二手房价格开始“倒挂”、特价楼盘频繁推出，是近期北京通州楼市的一个显著特点
《望东方周刊》记者周范才 | 北京报道
9月6日，在去“K2.海棠湾”看完楼盘的第二天，本刊记者就接到了售楼小姐李然的电话。“周先生，我们临时匀出一套二居室，价格两万三，您赶紧过来吧。”
一天前，本刊记者以购房者名义前往地处通州梨园的K2.海棠湾探访，李然接待了记者一行。当时，据其介绍，海棠湾小区均价在二万五六起，并且“基本只剩大户型了，要买您得赶紧”。在现场，李然一再劝本刊记者当场“签一套”，“我们是不会降价的。”口气不容置疑。
在同地段新开楼盘中，K2.海棠湾定位中高档楼盘，“高品质，高价格”是开发商对外坚持的营销口号。同地段2公里之遥的“华业东方玫瑰小区新近推出的A9号“特价楼盘”，均价仅为一万四左右。
就在半年前，华业东方玫瑰A9号楼的拟售价格是一万八。为此，一度引发老业主的集体维权事件。
“特价”，是近期通州楼市回归的主要信号。
据本刊记者探访，同属通州区域的润枫领尚、珠江拉维小镇等多个新开楼盘大多通过类似方式变相降价。多位北京房地产界分析人士均向本刊记者表示，今年秋冬楼市有点冷，一贯被视为北京楼市方向标的通州房价，回归理性已渐成趋势。
老业主的心理变化说明真的是开始降价了
9月5日下午2时许，当本刊记者以看房名义走进地处通州临河里区域的华业东方玫瑰售楼处时，大厅内空空落落。
时过中午，销售代表满晨旭顾不上吃饭，言语热烈地推荐起近期主推的A9号楼。当本刊记者询问1单元2001室的一套95.93平方米的两居室时，满晨旭翻了下文件夹，给出了“特价”：单价15202元/平方米，总价约为145万元。
这是最高层的一套户型，“每低一层每平米价格要少几十元到一百元不等。”相比较于今年4月份开盘的A4号楼，这已经便宜了数千元。当时，原拟售价超过1.8万元/平米。
这正是引爆近段时间A4号楼业主集体维权的原因所在。一个月前的8月6日，华业东方玫瑰A4号楼的40余名业主集体前往售楼处维权，在大厅沙盘处展示的大幅标语，表达着他们要求退差价的诉求。
不愿具名的业主“如爱潮水”向本刊记者介绍，他们曾前后四次前往售楼处集体维权，并印制了统一的T恤和标语，以期给开发商施压。
2011年4月24日，同属华业东方玫瑰楼盘的A4、A9号等数栋楼同时取得预售许可证。开盘时，A4、A9号楼拟售价为1.8万元/平方米左右。
“开盘当天只有A4有折扣，贷款是9.1折。其他各楼座按兵不动，也就是捂盘”，“A9无折扣，这样A9一平米就比A4贵近2000元，开盘当日成交近400套，全部是A4楼座。”事后，有业主在网上如此说。
到了7月，几无成交的A9号楼推出1.4万~1.5万/平方米的“特价”。由此，引爆了前期业主心中的失衡。
经由媒体报道后，此事迅速成为近期北京楼市的关注焦点。受到压力的开发商华业地产于8月17日召开新闻发布会，宣布了一套名为“诺亚方舟”的补偿方案，说“在原有成交价格下调‘5个折扣点’”。几天后，开发商在其官网上公布了该方案的实施细则，此前承诺的“无理由、无条件退房”等条款消失不见。
这已不是北京因“特价”等手段而引发的唯一业主维权事件。9月9日，网友“我是不忍了”跑到人气正旺的华业东方玫瑰的业主论坛发帖，自称是远洋二期的业主，说“短短三个月，远洋降价4000元(21000~17000)，降幅24%。”
依照上述价格变动估算，老业主们一套90平方米左右的两居室“蒸发”掉近40万元。这显然不是他们所愿面对的。
回复该发言

有人也提出，如果作为商品，受供求关系的影响，房价有时升有时降，本属正常变化，只是前一个时期的“房价只升不降”似乎成了房地产商和消费者心中的定势思维。
“老业主的心理变化说明真的是开始降价了。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对本刊记者表示，其实打特价就是降价，“这不一回事吗？”
一二手房价格开始“倒挂”、特价楼盘频繁推出，是近期北京通州楼市的一个显著特点。位于亦庄新城的“润枫领尚”所在地块曾是通州“地王”。9月9日上午，本刊记者前往实地探访时，售楼小姐杨磊告知，两栋楼“打特价”为1.5万元/平米，最低起价为1.3万元/平米。杨磊催促首次前往该楼盘的本刊记者现场缴纳2万元拿号，并说“已经排到300多号了”。
据本刊记者现场了解，润枫领尚共有20栋楼，现已取得预售许可证的为3、4、5、17、18号楼。经查询北京市房地产交易管理网，证实该楼盘17、18号楼共有房源234套，预售均价分别为25903元/平米、27919元/平米。
今年5月28日，润枫领尚首次开盘推出3、4、5号楼数百套房源。本刊记者从北京市房地产交易管理网查询得知，目前这三栋楼在过去3个月中仅仅成交一套。
因此，有关“3个月仅售一套，通州地王五折‘甩卖’”的消息曾登上北京多家媒体的版面。
谁在宣称可以突破“限购令”
通州曾造就令人叹为观止的“楼市神话”。
2009年年初，通州建设现代化国际新城的消息开始成为首都舆论一个关注热点。几乎大小开发商开始一齐向东看。随后的一年多时间，通州房价也在经历前几年的预热和酝酿之后，终于登顶神话巅峰：从2009年初的均价5000元/平方米左右一路狂飙突进，一度突破3万元/平方米。
据其时媒体报道，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月成交均价为1.4万元/平方米，仅仅到了3月份就已超过2万元/平米，个别楼盘突破3万元/平方米。“新城规划出台是重大利好。”北京大学房地产研究所所长陈国强对本刊记者表示，这是造就通州房价过去数年快速上扬的政策背景。
而如今“特价”背后则是一些日益焦急的开发商。
有媒体报道说，今年通州新开楼盘大多签约率不足一成。地处通州相对成熟的梨园区域的K2.海棠湾，“3个月仅签约一套”或许正是其一个注脚。
“之前，北京买房的大约4成是外地人，一个月签约达到6000套；现在外地人不超过10%，一个月成交1000套都没有。”北京链家地产首席分析师张月介绍，这对高度依赖“新移民”的通州楼市有着致命性的影响。
9月5日下午，当本刊记者走进K2.海棠湾售楼处时，大幅的通州区域规划图上围绕该楼盘依然醒目地标注着“中央行政办公预留地”、规划中的地铁线等类似可以彰显通州区位重要性的优势条件。
只是，经过过去数年的开发，“通州新城”等概念似乎已基本阶段性用足，在严厉的限购政策下，这已并不足以成为打动购房者的因素所在。
宣称可以突破“限购令”的限制，正成为一些开发商营销的手段。
“谁说外地人没购房资格”，这一大号的黑体口号被印在一张K2.海棠湾的宣传广告上。
本刊记者以不是北京户籍，也不够5年纳税标准是否能买房时，多家楼盘销售人员均表示，“这不是问题。”
在华业东方玫瑰，一售楼处工作人员私下透露，只要缴纳6万元，售楼处可以介绍人帮忙办理“北京市工作居住证”，从而获得跟北京户籍一样的购房资格。“具体是谁不方便透露，反正他们有关系。”该工作人员表示，此前“已经办过，绝对可以放心”，“有很多做生意的外地人想买房都是这么办的。”
回复该发言

在K2.海棠湾、在润枫领尚等售楼处，接待人员也都表示，“只要你买我们的房子”，保证购房资格不成为问题。上述楼盘的一售楼小姐甚至明确向本刊记者承诺，买他们的房子，6万元的办证中介费都不用出。
8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，由此拉开了二三线城市的限购序幕。
陈国强分析，限购区域扩容打破了此前开发商、投资客的幻想，表明有关限购“松动的幻想不存在了，从严从紧成为现实”。
限购政策牵一发动全身，外界始终对各地执行力度有这样那样的疑问。
“二三级城市限购主要是表明一个态度：限购将会继续。”张大伟认为，在政策出台后，下一步京沪等一线城市如何严格执行就将成为体现政策效力的重要因素。
在通州房价构成因素中，地价成本一度占据整体成本的大头。“润枫领尚”销售不畅的背后，一再为舆论所提及的也正是其身上的“地王”身份。
2009年9月30日，“润枫领尚”的开发商经过近200轮竞价，最终以15.3亿元成功击败万科、远洋、保利等地产大鳄，成功拿下建筑面积为22.68万平方米的该地块。据此测算，楼面价格超过了6700元/平米。
影响房地产项目价格的构成因素除了拿地成本之外，还涉及税费、运营管理，以及建安成本等。因此，根据目前润枫领尚起价1.3万元/平方米的“特价”，地价成本已占据近一半。
北京市房地产交易管理网则显示，自今年5月28日开盘以来，该项目目前仅仅成功签约一套，面积为88.37平方米，成交价为17947元/平方米，预售款约为160万元。这笔收益与15.3亿元的拿地成本两相对照，颇为引人思索。
陈国强分析，开发商定价主要有两种模式，一为成本定价，一为市场定价。“通州楼市一万五六还没探底。”他认为，通州楼市“特价”楼盘的出现，表明未来走向是逐步趋向成本定价。对通州多数楼盘来说，目前的成本还能支撑他的成本收益。
回复该发言