保障房的“配建时代”：贫富混居的管理难题

据北京土地储备中心数据，今年北京已经出让的38块包含居住属性的地块总建筑面积为583.88万平方米，其中出让包含保障属性的地块为21块，占比超过55%，配建的保障房住宅面积为135.9万平方米。
已出让居住用地总面积当中，约23%的面积为配建保障房，而实际上一般包含保障房配建的比例都在30%以上。上海也是如此，上海市新出让土地中5%用于配建保障房。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰则表示，各地规定商品房中高比例配建保障房，本意是为了完成保障房建设任务，但是后续社会管理问题却缺乏关注。目前在北京等一线城市当中买得起商品房的都是中产家庭，而其同社区内30%比例的人口是低收入人群，能否和谐相处，还需要时间来验证，但是政府部门不可以忽视这种融合的社会管理。
高比例配建
一直在土地市场出手谨慎的地产龙头万科，近一个月来，接连在北京拿了4块土地，其中3块地要求配建限价房。8月25日，万科斩获丰台郭公庄车辆段项目二期居住用地，体量仅3万多平方米，却需要配建2万平方米的限价商品住房。
9月15日，万科和京投置地联合体拍得该幅土地，该地块总体建筑面积62.9万平方米，其中要求配建约25万平方米的公共租赁房。
记者了解到，就在万科拿到郭公庄那个地块后第二天，北京市规划委就要求其提供地块规划，尤其是保障房建设时间、方案等。
而按照北京市此前发布的加快保障房建设的通知内容，要求开发商有配建保障房的，必须保证保障房竣工时间和建筑方案不能低于商品房，这对开发商的资金链和开发能力提出更高的挑战。
北京一家开发商在由《地产》杂志和汉博投资联合主办的“商业领航地产转型”暨第三届中国商业地产年会上透露，现在开发商依靠拿地后拖延开工时间，争取市场出现转机的想法已经行不通了，政府要求先开工保障房，而所有居住地块中几乎都配建保障房，致使开发商先为政府建设保障房，几乎没有开发商愿意这么做。
北京诚通嘉业地产一位负责人对记者表示，中小开发商想在北京拿地几乎不太可能，占压资金太多，即便拿一块地，也需要精心做特色产品，该公司准备坚持做文化地产路线，下半年推出老庄项目。而真正能够找到自己生存路径的开发商并不多，在上述商业地产论坛上，一位来自原商务部的官员透露，很多开发商将商业地产当做一条避险路子，但是银监会和商务部正在检查商业地产的贷款和信托风险，对商业地产虚热进行预警。
截至目前，北京市保障房开工数量已超18万套，达到预定全年建设任务的90%以上。北京市住建委表示，全市保障房开工计划将在9月底前完成。
根据北京此前公布，今年计划供应土地6500公顷，其中住宅用地2500公顷；而保障房用地占住宅用地的比重超过了5成，超过了1330公顷，比去年增长5倍，北京市供地计划也明确指出，区县未完成保障房用地供应将停供商品房用地，不管市场如何，优先保证保障房用地。
“住宅地价比之前相对有所缓和的时候，开发商却又要承担相应的保障房任务，这对于一个楼盘的成本上造成极大压力，恐怕也会转移到未来的房价之中。”中房信分析师薛建雄如是说。
混居的管理问题
9月21日，住建部副部长仇保兴公开表示，整个“十二五”期间，中国计划建设3600万套保障房。现在各地正在兴建保障房，基本上都集中在城郊接合部，这样一来实际上保无可奈何地也促进了居住区的分离。
“富人们纷纷搬到高档、超高档、超豪华小区，而穷人们集中住在郊区，甚至连工作都很难得到，”仇保兴建议，未来配建的保障房应该不低于住宅项目面积的20%。
回复该发言

但是，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰则表示，这些做法是否可行，未来尤其担心商品房的用地会因此更加短缺；也就是，保障房的成本会不会转嫁到商品房，从而抬高市场房价。
“除此之外，中国阶层收入差距巨大，不同收入人群的生活习惯、居住特点、对住宅品质与小区环境的需求，在一起居住恐怕要有矛盾。在荷兰来说，即使他们的收入差距很小，混居的总体效果也不是很佳，国际学界对此争论未定。”陈杰如是说。
现实之中，也有很多早期配建保障房的商品房项目遇到了尴尬。例如，北京某配建限价房的商品房项目，就遭遇了限价房业主不缴纳物业费，商品房业主不愿意与保障房业主住在一起等很多问题。开发商想将混居的物业社区交给政府管理，但是政府却不接受，这样的项目成了烫手山芋。
再如，北京高价房之一的“金茂府（资料、论坛)”项目，其售价高达5万元/平方米，而其中要求配建约1万平米的廉租房，这样的廉租房且不说如何管理，仅是这样的廉租房如何分配就成了难题，按照“无差别”的原则，开发商配建的廉租房成本也会很高，而什么样的人住上这样的廉租房，其中是否会存在权力寻租等行为，更是一系列后续难题。
回复该发言