绿城陷调查门 地产大闹股灾

为何绿城信托项目传闻会引发如此之巨的反应？SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述：“市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”南都制图：黄敬


50强1月蒸发1800亿“金九”惨变“黑九”
历年9月都是开发商分享盛宴的日子，但今年却遭遇史上最惨淡的“黑九”。上周恒指暴跌高达9.2%，创出金融危机爆发以来最大单周跌幅。其中受绿城集团及关联企业房地产信托业务遭银监会调查消息等负面传闻缠身的地产股最为惨重，绿城中国全周暴跌28.5%，碧桂园跌26%紧随其后，雅居乐地产跌近两成，保利香港、华润置地、中海外的跌幅也在17%左右。
“股灾”的导火索直指绿城信托风波。或许中国房地产上市公司早已岌岌可危，只待燎原的火种。统计显示，上半年，106家上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%.
绿城信托遭银监会调查风波
“银监会要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。”路透社报道称，今年7月，有消息指出，绿城中国与平安信托联合发起的“平安财富安城1号房地产基金信托计划”预计筹资不超过30亿元，投资回报率超过20%，引起业内对房地产信托及绿城本身高负债的关注。
而中秋期间，一则关于海航30亿收购绿城足球俱乐部的消息再度把绿城推到了风口浪尖。这个被双方称为“子虚乌有”的事件，让素以高负债著称的绿城再次引起热议。
统计显示，截至2011年6月30日，绿城集团现有现金及银行存款97.46亿元，总借贷约350亿元，净资产负债率高达163.2%.与此同时，绿城的销售业绩却不尽如人意，据绿城8月业绩通讯显示，今年前8月，绿城累计取得销售额约248亿元，归属于本集团的权益金额约160亿元，完成全年550亿销售目标还不到一半。而绿城内部人士也表示，在市场限购的背景下，今年全年目标一定达不到，预计今年大概可以实现400亿的销售额。
高成本信托贷款、业绩不振、收购传闻、超过一倍半的净资产负债率，负面信息接二连三的绿城已经受不起任何沉重的打击。就在这时，路透社的一则知情人士关于绿城信托的传闻报道，成为压死骆驼的最后一根稻草。尽管绿城首席财务官冯征在第一时间接受媒体访问时就表示：“有关报道并不专业，公司未跟银监会接触，未被银监会调查，也没有听闻与公司合作的金融机构受到银监会调查。”但于事无补，在上周连续最后三天的交易日里，绿城股价暴跌28.5%.
事实上，部分信托项目被银监会进行窗口指导并不新鲜，南都记者亦曾求证多家信托公司而得以证实。但为何绿城信托项目传闻会引发如此之巨的反应？SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述：“市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”
市场对绿城信托传闻的敏感或许源于绿城自身。绿城半年报显示，截至2011年6月30日，信托负债49.84亿元，信托相关衍生工具余额2.71亿元，共计52.56亿元。而综合普益财富等相关数据不完全统计，自2008年4月份以来，绿城通过平安信托等多家信托公司发行接近20款信托产品，发行规模达到91.6亿元，逼近100亿元。
房企50强1月缩水1800亿
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以绿城信托风波为突破口，各路资金开始大举抛售打压内房股。9月23日当天，在港上市内地房产股碧桂园、佳兆业集团等跌幅均超过10%，招商地产、保利地产等跌幅也超过6%.而A股市场上的地产股受托累也出现了暴跌，保利地产以6.94%的跌幅一马当先，万科、招商地产、金地集团等大盘地产股紧随其后，均录得了5%以上的跌幅。A股地产板块整体跌幅达到3.93%，位居所有板块跌幅之首。
这仅仅只是资金撤离楼市的剧烈表现之一，事实上，一个月来，各路资金均在暗中陆续抛售房地产股。根据中国房地产上市企业前50强公开数据统计得出，50家上市房企在过去的一个月时间内，由于股价下跌，市值缩水总计超过1800亿元。
统计结果显示，50强上市房企市值缩水超过百亿元的房企就有7家。市值缩水“冠军”为中国海外发展，缩水额高达238.13亿元；碧桂园紧随其后，达到135.31亿元；第三名为龙湖地产，缩水额达到133.33亿元。此外，华润置地、万科A、雅居乐地产市值缩水额都超过百亿元。
而市值缩水榜前10名中的后三名富力地产、保利地产和SOHO中国，同期内由于股票下跌，资产也分别蒸发了72亿元、64.84亿元以及52.24亿元。在市值缩水榜前10名中，在香港上市的企业达到8家。
究竟哪些席位、哪些资金是抛售打压内房股的主力？目前尚未有监测资本市场机构资金动向的相关报告。但让南都记者记忆犹新的是，恒大地产集团主席许家印6月份曾接受包括南都记者在内的媒体群访时炮轰对冲基金造谣恒大，他说：“投行搞的那些窝轮、期权，他们不了解我们这个高增长的公司。股价高，他们要亏，就造谣，这是不对的。”当时，许家印痛斥这些对冲基金的行为是“破坏股市的有序性”。
百家房企负债万亿，资金恶化或远超预期
“银监会不可能特地为了绿城一个企业做出相关的调查表。而银监会要求信托公司上报数据，也是加强监管的需要，因为目前地产信托发得较多，情况也较复杂，银监会也需要对市场的情况做出一个大致的了解。”一位不愿透露姓名的地产金融业界人士表示，目前的绿城资金链确实偏紧，但离倒闭还很远。有意思的是，资本市场迎来暴跌，而在实体领域，全球最大私募股权公司黑石正撤资中国楼市。据美国媒体报道，黑石集团将其在上海Channel1购物中心95%的股权以14.6亿元出售给新世界发展有限公司，交易将于今年11月完成。
诸多业内分析人士接受南都记者采访时表示，内房股灾、外资撤离、对冲基金打压，中国房地产行业的种种遭遇的背后或许事出有因。诸多房企前赴后继的绕道融资案例和机构针对房地产行业的负债统计均指向一点，即中国房地产企业的资金链正变得岌岌可危，或许远超预期。9月20日晚间，嘉凯城发布公告称，同意其下属控股公司无锡嘉启房地产开发有限公司与昆仑信托有限责任公司合作，进行信托融资。
而今，106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕，房企负债情况亦浮出水面。统计显示，上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%.其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%.与持续走高的负债总额相对应的是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。
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从万亿库存到万亿负债，意味着只要出货就可以套现还债。“受到限贷的影响，住房销售在四季度不会好。”中金公司分析员白宏炜认为，随着销售持续低迷，地产公司买地和投资速度将下降，由于惯性，地产行业的投资增速四季度不会明显放缓，而在明年一季度将迅速回落，而库存在明年上半年达到顶峰，“与2008年V形调整不同，此轮房地产行业将呈U形调整特征，筑底的时间和起来的时间都会长一些。”
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