京津冀：通州楼市神话幻灭

2011年9月16日，北京，水洼里楼盘的倒影
9月6日，在去“K2.海棠湾”看完楼盘的第二天，本刊记者就接到了售楼小姐李然的电话。“周先生，我们临时匀出一套二居室，价格两万三，您赶紧过来吧。”
一天前，本刊记者以购房者名义前往地处通州梨园的K2.海棠湾探访，李然接待了记者一行。当时，据其介绍，海棠湾小区均价在二万五六起，并且“基本只剩大户型了，要买您得赶紧”。在现场，李然一再劝本刊记者当场“签一套”，“我们是不会降价的。”口气不容置疑。
在同地段新开楼盘中，K2.海棠湾定位中高档楼盘，“高品质，高价格”是开发商对外坚持的营销口号。同地段2公里之遥的“华业东方玫瑰”小区新近推出的A9号“特价楼盘”，均价仅为一万四左右。
就在半年前，华业东方玫瑰A9号楼的拟售价格是一万八。为此，一度引发老业主的集体维权事件。
“特价”，是近期通州楼市回归的主要信号。
据本刊记者探访，同属通州区域的润枫领尚、珠江拉维小镇等多个新开楼盘大多通过类似方式变相降价。多位北京房地产界分析人士均向本刊记者表示，今年秋冬楼市有点冷，一贯被视为北京楼市方向标的通州房价，回归理性已渐成趋势。
老业主的心理变化说明真的是开始降价了
9月5日下午2时许，当本刊记者以看房名义走进地处通州临河里区域的华业东方玫瑰售楼处时，大厅内空空落落。
时过中午，销售代表满晨旭顾不上吃饭，言语热烈地推荐起近期主推的A9号楼。当本刊记者询问1单元2001室的一套95.93平方米的两居室时，满晨旭翻了下文件夹，给出了“特价”：单价15202元/平方米，总价约为145万元。
这是最高层的一套户型，“每低一层每平米价格要少几十元到一百元不等。”相比较于今年4月份开盘的A4号楼，这已经便宜了数千元。当时，原拟售价超过1.8万元/平米。
这正是引爆近段时间A4号楼业主集体维权的原因所在。一个月前的8月6日，华业东方玫瑰A4号楼的40余名业主集体前往售楼处维权，在大厅沙盘处展示的大幅标语，表达着他们要求退差价的诉求。
不愿具名的业主“如爱潮水”向本刊记者介绍，他们曾前后四次前往售楼处集体维权，并印制了统一的T恤和标语，以期给开发商施压。
2011年4月24日，同属华业东方玫瑰楼盘的A4、A9号等数栋楼同时取得预售许可证。开盘时，A4、A9号楼拟售价为1.8万元/平方米左右。
“开盘当天只有A4有折扣，贷款是9.1折。其他各楼座按兵不动，也就是捂盘”，“A9无折扣，这样A9一平米就比A4贵近2000元，开盘当日成交近400套，全部是A4楼座。”事后，有业主在网上如此说。
到了7月，几无成交的A9号楼推出1.4万~1.5万/平方米的“特价”。由此，引爆了前期业主心中的失衡。
经由媒体报道后，此事迅速成为近期北京楼市的关注焦点。受到压力的开发商华业地产于8月17日召开新闻发布会，宣布了一套名为“诺亚方舟”的补偿方案，说“在原有成交价格下调‘5个折扣点’”。几天后，开发商在其官网上公布了该方案的实施细则，此前承诺的“无理由、无条件退房”等条款消失不见。
这已不是北京因“特价”等手段而引发的唯一业主维权事件。9月9日，网友“我是不忍了”跑到人气正旺的华业东方玫瑰的业主论坛发帖，自称是远洋二期的业主，说“短短三个月，远洋降价4000元（21000~17000），降幅24%。”
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依照上述价格变动估算，老业主们一套90平方米左右的两居室“蒸发”掉近40万元。这显然不是他们所愿面对的。
有人也提出，如果作为商品，受供求关系的影响，房价有时升有时降，本属正常变化，只是前一个时期的“房价只升不降”似乎成了房地产商和消费者心中的定势思维。
“老业主的心理变化说明真的是开始降价了。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对本刊记者表示，其实打特价就是降价，“这不一回事吗？”
一二手房价格开始“倒挂”、特价楼盘频繁推出，是近期北京通州楼市的一个显著特点。位于亦庄新城的“润枫领尚”所在地块曾是通州“地王”。9月9日上午，本刊记者前往实地探访时，售楼小姐杨磊告知，两栋楼“打特价”为1.5万元/平米，最低起价为1.3万元/平米。杨磊催促首次前往该楼盘的本刊记者现场缴纳2万元拿号，并说“已经排到300多号了”。
据本刊记者现场了解，润枫领尚共有20栋楼，现已取得预售许可证的为3、4、5、17、18号楼。经查询北京市房地产交易管理网，证实该楼盘17、18号楼共有房源234套，预售均价分别为25903元/平米、27919元/平米。
今年5月28日，润枫领尚首次开盘推出3、4、5号楼数百套房源。本刊记者从北京市房地产交易管理网查询得知，目前这三栋楼在过去3个月中仅仅成交一套。
因此，有关“3个月仅售一套，通州地王五折‘甩卖’”的消息曾登上北京多家媒体的版面。
谁在宣称可以突破“限购令”
通州曾造就令人叹为观止的“楼市神话”。
2009年年初，通州建设现代化国际新城的消息开始成为首都舆论一个关注热点。几乎大小开发商开始一齐向东看。随后的一年多时间，通州房价也在经历前几年的预热和酝酿之后，终于登顶神话巅峰：从2009年初的均价5000元/平方米左右一路狂飙突进，一度突破3万元/平方米。
据其时媒体报道，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月成交均价为1.4万元/平方米，仅仅到了3月份就已超过2万元/平米，个别楼盘突破3万元/平方米。“新城规划出台是重大利好。”北京大学房地产研究所所长陈国强对本刊记者表示，这是造就通州房价过去数年快速上扬的政策背景。
而如今“特价”背后则是一些日益焦急的开发商。
有媒体报道说，今年通州新开楼盘大多签约率不足一成。地处通州相对成熟的梨园区域的K2.海棠湾，“3个月仅签约一套”或许正是其一个注脚。
“之前，北京买房的大约4成是外地人，一个月签约达到6000套；现在外地人不超过10%，一个月成交1000套都没有。”北京链家地产首席分析师张月介绍，这对高度依赖“新移民”的通州楼市有着致命性的影响。
9月5日下午，当本刊记者走进K2.海棠湾售楼处时，大幅的通州区域规划图上围绕该楼盘依然醒目地标注着“中央行政办公预留地”、规划中的地铁线等类似可以彰显通州区位重要性的优势条件。
只是，经过过去数年的开发，“通州新城”等概念似乎已基本阶段性用足，在严厉的限购政策下，这已并不足以成为打动购房者的因素所在。
宣称可以突破“限购令”的限制，正成为一些开发商营销的手段。
“谁说外地人没购房资格”，这一大号的黑体口号被印在一张K2.海棠湾的宣传广告上。
本刊记者以不是北京户籍，也不够5年纳税标准是否能买房时，多家楼盘销售人员均表示，“这不是问题。”
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在华业东方玫瑰，一售楼处工作人员私下透露，只要缴纳6万元，售楼处可以介绍人帮忙办理“北京市工作居住证”，从而获得跟北京户籍一样的购房资格。“具体是谁不方便透露，反正他们有关系。”该工作人员表示，此前“已经办过，绝对可以放心”，“有很多做生意的外地人想买房都是这么办的。”
在K2.海棠湾、在润枫领尚等售楼处，接待人员也都表示，“只要你买我们的房子”，保证购房资格不成为问题。上述楼盘的一售楼小姐甚至明确向本刊记者承诺，买他们的房子，6万元的办证中介费都不用出。
8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，由此拉开了二三线城市的限购序幕。
陈国强分析，限购区域扩容打破了此前开发商、投资客的幻想，表明有关限购“松动的幻想不存在了，从严从紧成为现实”。
限购政策牵一发动全身，外界始终对各地执行力度有这样那样的疑问。
“二三级城市限购主要是表明一个态度：限购将会继续。”张大伟认为，在政策出台后，下一步京沪等一线城市如何严格执行就将成为体现政策效力的重要因素。
在通州房价构成因素中，地价成本一度占据整体成本的大头。“润枫领尚”销售不畅的背后，一再为舆论所提及的也正是其身上的“地王”身份。
2009年9月30日，“润枫领尚”的开发商经过近200轮竞价，最终以15.3亿元成功击败万科、远洋、保利等地产大鳄，成功拿下建筑面积为22.68万平方米的该地块。据此测算，楼面价格超过了6700元/平米。
影响房地产项目价格的构成因素除了拿地成本之外，还涉及税费、运营管理，以及建安成本等。因此，根据目前润枫领尚起价1.3万元/平方米的“特价”，地价成本已占据近一半。
北京市房地产交易管理网则显示，自今年5月28日开盘以来，该项目目前仅仅成功签约一套，面积为88.37平方米，成交价为17947元/平方米，预售款约为160万元。这笔收益与15.3亿元的拿地成本两相对照，颇为引人思索。
陈国强分析，开发商定价主要有两种模式，一为成本定价，一为市场定价。“通州楼市一万五六还没探底。”他认为，通州楼市“特价”楼盘的出现，表明未来走向是逐步趋向成本定价。对通州多数楼盘来说，目前的成本还能支撑他的成本收益。
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