买房也"步步惊心" 盘点十大典型购房陷阱案例

陷阱一：土地性质
市场上出售的房产的土地性质不一定相同，有的属于商业用地，也有可能属于划拨土地。由于土地性质的不同，房产的价值与流动性就要受到较大的影响。建议：在购房前，向房产公司了解清楚土地情况，并特别留意合同条款内容上写的土地性质。
【案例】40年产权的商业用房变70年住宅房

□产权证使用期限有两种

□购房合同清楚写明70年产权

□购房者提供的楼盘广告 晨报记者 罗剑华 本版现场图片
新闻晨报2011年9月讯 规划中只有40年产权的商业用房，最后竟能变身为70年的住宅房，且还能“错”4年。如此蹊跷荒唐的事情，发生在还在售卖当中的金山区朱泾镇“森海豪庭（资料、论坛)”楼盘。
对上述产权风波，金山区房地产交易中心承认，确实是因交易中心的内部流程出错。
9月26日是金山区房地产交易中心、开发商、销售商约定好给购房者提供初步善后方案的日子。然而，在“有错必纠”的刚性原则下，截至目前，事件各方还都在盼望着，非自己的一方能拿出更具可操作性的方案。
楼盘广告：32万能买70年产权房
金山区朱泾镇城南是镇上规划中的新城，有宽敞的道路、相对高标准的生活区，甚至还有配套的重点中学。而金龙新街又是整个新城的核心商业区。
从2010年10月起，“森海豪庭”位于金龙新街的售楼处，就不断有购房者光顾。不过，与常见的住宅商品房不同，发售的“森海豪庭”是每栋只有四层楼高，房屋结构、布局和沿街商铺一个样的“商铺房”。
去年10月，老张第一次来到金龙新街，一则售楼广告吸引了他，“广告内容我还记 得——首付16万元，抢购70年产权稀缺房。当时市区的房价平均都已经过2万了，哪怕是小房型，正常的首付怎么也要50万元吧，但广告上说，这里的房子一套就只要32万元。”综合考虑下来，老张觉得广告上的“森海豪庭”值得一购。
杨阿姨是典型的投资客，在看到“森海豪庭”的广告之前，她已经对朱泾镇新城的前景有乐观的判断。“这个地区的商品房正常价格已近万，还受贷款政策的影响。但按照广告上的说法，‘森海豪庭’的房价算下来只有8000元左右，而且还是小房型……”
回应疑问：售楼处拿出大产证
当购房者询问有关房屋性质时，“森海豪庭”售楼处解释称，楼盘属“商住两用”。因为开发商是2003年拿到的地块，当时的政策较松，因此尽管买房者今后需要按照商铺的标准缴纳水电费，但在房屋的权属上，它和普通住宅商品房一样，都有70年的使用权。
售楼处还表示，正因为“森海豪庭”卖的是70年使用权的“商住两 用”房， 因此其不限购和限贷。而为打消购房者的顾虑，售楼处还给一些客户提供楼盘的大产证 复印件，上面的“使用期限”一栏写明：2003-3-7至2073-3-6。
有了主管部门出具的大产证为70年使用权做背书，包括老张、徐先生、杨阿姨在内，不少看房者最终都出资购买了“森海豪庭”的现房。
购房者惊觉：产证使用年限少了30年
回复该发言

众多购房者中，有过多次购房经验的杨阿姨，最先感觉到“森海豪庭”有问题。“我们所有人在办购房手续的时候，都没有事先看到过合同。”杨阿姨说，每当有购房者提出要事先查看合同时，售楼处一律回答：合同是由区房地产交易中心制定的统一文本，内容都是从交易中心的电脑里自动形成的，不会有问题，只能付款后才能打印。
当合同打印到手后，其中的几处关键性表述让杨阿姨觉得有点不踏实。表述之一是在合同第13页的附件四，写明“森海豪庭”的土地批准用途是“商业、住宅”，使用权有70年，备注栏内写的是“新建商品房”。可在合同第18页的补充条款中，又出现了“该房屋用途为商铺，非住宅用房”的词句。
虽然杨阿姨觉得这两段不同的表述，似乎存在矛盾，但当今年5月份，部分较早购房的业主拿到了70年使用权的小产证时，杨阿姨先前的顾虑迅速打消。
今年6月底，等不及售楼处统一代办，杨阿姨带着全套手续来到金山区房地产交易中心，提出办理小产证的申请。但窗口工作人员查了查电脑，抛出的一句话让杨阿姨震惊，“窗口说，‘森海豪庭’之前办理的70年产权证今后不会再有了，从6月底开始都是40年的使用权。”
“合同上写得好好的70年使用权，为什么平白无故就缩水了30年？”杨阿姨开始较真。在之后的数周内，她先后联络了数十位“森海豪庭”的同期购房者。而此时大家才发现，他们当中只有32位较早办证的购房者，拿到了70年权属的小产证，另有17人的小产证是40年使用权。“蹊跷的是，有些同楼、同层的业主，仅仅因为办证时间不同，产证也不同。”开发商：
想按合同办事，不可能了！
按照合同，“森海豪庭”名义上有70年的使用权，但扣除开发商从拿地到发售的近8年时间，购房者实际使用年限不到63年；但如果按照最新核发的小产证，同样的计算方法，购房者真正享有的使用权只有32年。也就是说，如果产权证出现变化，业主名下房产的实际使用年限几乎缩水了一半。
除了32户“幸运者”，已经或者即将拿到40年产权证的业主当然不甘心。“我们都是看到70年产权的广告才来买房的，现在我们的房子办不出70年产权，就说明开发商、售楼处是在骗人。”
对于购房者的说法，“森海豪庭”开发商、销售商迅速回应称，销售广告是根据金山区房地产交易中心核发的大产证来制作的，售楼合同中的年限约定，同样是基于大产证中的数据。因此广告、合同根本没有问题，如果要说有问题，也是金山区房地产交易中心的问题。
据“森海豪庭”销售商，上海兴吉投资管理有限公司负责人章权透露，目前购房者的要求主要是退房和赔钱，“交易中心已经要求公司自行筹措资金，为购房者办理退赔手续。但公司资金非常有限，几乎不可能短时间内筹到上千万元的资金应付退赔。”
金山房地产交易中心：确是内部流程出错
责任人还在等处理结果 涉及127套房，错发的产证要从70年改回40年
对“森海豪庭”出现的产权风波，金山区房地产交易中心主任周光洵承认，的确源自交易中心的内部流程出错。
4年来一直没有发现
按照周光洵的说法，2003年，上海金禹房地产开发有限公司（以下简称金禹公司）购得了金山区朱泾镇上的这片地块，“土地出让合同上，写清楚了这一地块的住宅部分用地是70年使用权、商业用地是40年使用权。 ”周光洵说，2007年，金禹公司在为“森海豪庭”办理“新建房屋初始登记”（即“大产证”）时，交易中心工作人员在电脑输入过程中，没有将楼盘40年商业用地的权属和70年住宅用地一并登记。因此，开发商当时拿到了一份错版大产证。
回复该发言

周光洵表示，由于4年来没有涉及到具体商铺的发售，因此这张大产证的信息错误一直没有被交易中心发觉，“直到今年6月，一位较有责任心的工作人员在处理去年10月发售的‘森海豪庭’商铺项目时，通过调阅原始土地资料，才查清了问题。 ”
“我们已经把整个情况向市房地局进行了汇报，相关工作人员的调查、处分结果，也在等待上级的指令。 ”周光洵表示，此次产权风波共波及127套“森海豪庭”的房产，其中包括已经错发的32本小产证。
“剩余待办的小产证已经全部暂缓。 ”周光洵表示，虽然最理想的做法是允许上述127户业主拿到70年产权证，但土地法规的刚性要求使得这种诉求不可能实现，“包括开发商的大产证和业主的小产证，我们都要换成40年的。如果他们不接受，我们也会在事先告知的情况下，对这些房产的登记信息在内部进行更正。 ”
开发商也有责任
周光洵还表示，开发商和销售商将此次产权风波的所有责任都推到交易中心的身上，这是不对的。“他们是从事房地产项目的专业单位，公司里都有法律顾问，应该看得出我们2007年发给他们的大产证和原先的土地出让合同有矛盾。”周光洵认为，客观上，开发商、销售商是明知大产证出了差错，还故意将错就错，把70年使用权作为楼盘的卖点。
陷阱二：使用年限
由于土地性质的不一样，土地的使用年限也有所区别，譬如住宅用地一般是70年，而商业用地使用年限一般为50年。有的房产开发数年后才卖到消费者手中，它的使用年限就相对缩短了。建议：首先要了解土地性质，然后要注意房产公司取得地块的时间和销售时间之间的时间差，要密切注意合同中使用年限的规定。
【案例】二手房过户瞬间产权年限缩水 20年产权凭空消失
深圳商报2010年9月讯 三人六眼看得真真切切，原业主持有的房产证上的土地使用年限明明是70年，过户之后就成了50年。市民李先生怎么也想不通，他买的房子在过户瞬间产权怎么就缩水了20年？一个多月来，他跑了国土局、档案局等多个部门，至今也没任何部门给他一个合理的解释。
过户瞬间土地年限缩水20年
李先生今年7月份通过世华地产在南山区京光海景花园买了一套二手房。 李先生说，看房时，中介重点向他推介，他所看中的房子是“70年产权”。原来，该小区的房屋产权各不一样，有的土地使用年限是70年，有的是50年。李先生不放心，但看过了原业主手里所持有的房产证原件之后，他才放心签了购房合约。
7月13日，在中介及担保公司工作人员的陪同下，李先生等人到银湖金湖大厦产权交易中心办理过户手续。过户成功后，工作人员让他看了属于自己的新房产证，李先生当场发现新旧产权证上的信息有所出入。同一套房子，旧的产权证上的土地用途是“住宅用地”，使用年限是70年；新的产权证上土地用途变成了“商住混用”，使用年限“骤减”为50年；就连该建筑的竣工日期也由原来的1996年2月变成了1995年12月。李先生很是吃惊，但是当时已经木已成舟，他在现场也不知如何解决这个问题。
李先生说，根据目前的价格，该小区产权50年与70年的房子相比较，差价在10万元左右。产权缩水，等于他的房子一过户就降了价。为了这“凭空消失”的20年产权，一个多月来，李先生跑断了腿也没跑出个说法来。
8月下旬，李先生到罗湖区档案大厦调看档案，一直到上周，他才查询到所购买的房产的基本信息。查询档案时，有关工作人员告诉他，他所购买的房子从第一任业主开始土地的使用年限就是50年。假如李先生要查询土地使用年限变更的时间，必须用原来的业主的身份证方可查询。而土地使用年限的变更原因，则必须咨询国土部门。
回复该发言

李先生所购买的房子土地使用年限究竟是多少年？记者采访了原业主林先生。林先生表示，他2005年从上一任业主手里购得这套房子时，上一任业主手中所持有的产权证上的土地使用年限就是70年，过户给他之后，这一项信息也没有变更。这一次交易，房子产权的土地使用年限怎么就缩水了20年，他自己也十分茫然。
国土部门承诺：会给业主一个交代
广东广和律师事务所李栋梁律师分析，出现这种情况有三种可能。首先，房产证登记的用途和年限与登记部的信息有出入，也就是登记错误，这种情况下，一般是以登记部信息为准。如果是这种情况，李先生的房产使用年限就是50年，而这无疑与其之前买房获得信息有出入，他可以跟原业主协商或者解除合同。原业主若也不知情，也是受害者，同样可以与上一任业主协商，或找国土部门解决。第二，房产因规划调整发生过变更，但这要经过产权人同意，否则，产权人有权要求恢复信息。第三，不排除新的房产证录入信息发生错误，这情况可以要求登记部门更正。
李先生所购买的房子土地使用年限为何会突然缩水？记者带着这个疑问向市规划与国土资源委员会求证。该委员会宣传科有关人员认为，新房产证上的资料一般不会有错，那是工作人员根据原始资料录入的信息。问题可能是原业主的旧房产证时间较为久远，数据不规范，但具体情况还要等调看数据核查过后才能确定。这位工作人员表示，他们会尽快查出原因，等查询结果出来之后，会给业主及媒体一个正式答复。
陷阱三：赔付比率
一般而言，格式合同中延迟交房、面积不等、权证办理等条款的赔付比率都是双方自行约定的。大多数的格式合同由房产公司提供，他们会在赔付问题上避重就轻，做出有利于自己一方的约定。建议：尽量将合同拿给专业的律师把关，根据律师的意见修改合同。如果请不到合适的律师，也要多向业界人士请教。
【案例】房子“缩水” 开发商不愿按合同赔偿
现代快报2011年4月讯 2009年，王小姐在江宁区天印大道广博苑小区购置了一套期房，近日房子交付，在办理入住手续时发现，本应是67.44平方米的房屋“缩水”至63.41平方米。按照合同规定，建筑面积减少3%以内，开发商按照购房价赔偿，超出部分按双倍价格赔偿。但王小姐要求按合同赔偿时，开发商只愿意全部按购房价退钱。
今年4月7日交房时，王小姐发现《交房通知书》上写着，房屋面积为63.41平方米，比原合同面积减少了4.03平方米。开发商通知她，房屋面积经测绘减少4.03平米，退还房款31172.05元。售楼处表示，在办理入住手续时王小姐可到售楼处领取赔付。
王小姐算了算，按照买房时签的《南京市商品房预售合同》，她应得的赔款不应仅仅是这些钱。《南京市商品房预售合同》上写明房屋单价7735/平方米，总价521648元。后面的面积差异处理条款第11条第一款注明，“如果实测面积小于合同约定建筑面积，误差比绝对值超出3%以上的，在3%以内的部分按购房时的价格退款，在3%以外的部分开发商双倍赔偿”。
按照合同，误差面积部分，有2.02平方米应该按照原购房价退款，另外2.01平米应按购房价的双倍赔偿。如今开发商对超出部分也按原价退款，少赔了约1.5万元。王小姐找到开发商，开发商开始还答应，但后来推脱要请示领导，自此没有下文。王小姐说，“我购买的是20层的高层住宅，其他的67.44平米户型的业主，面积也都大大缩水。”
昨天下午，记者在广博苑销售中心的销售展板上看到，整个9号楼内，房屋面积为67.44平米的户型，一共有15家。王小姐表示，每户交付时面积缩水四五个平米，这15户加起来，开发商如果不按合同赔偿，业主每家都要损失一两万元。
回复该发言

记者来到广厦房地产开发有限公司，相关人士解释，房屋交付时建筑面积实际并未减少。在开发商与这批业主签订预售合同后，房产局对房屋面积的测量方式进行了变更，原来的计量面积涵盖阳台，但现在的测量面积里除去了阳台面积。“房产局计量方式改变造成交付面积大幅缩水，因此只能按购房价退钱。”开发商称，已有住户找上门来要求双倍赔偿，都让他们找房产局去。
王小姐对开发商的说法并不买账，“合同是我与你们签的，我只认开发商”。
江苏东恒律师事务所项斌律师说，按照合同相对性原则，因第三人的原因导致一方违约，这不能成为违约一方抗辩的理由。业主购房时是与开发商签订的合同，作为合同的一方，开发商应该严格依据合同，不能以第三人房产局作为借口，拒绝履行合同相关规定。
陷阱四：配套设施
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺的完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多承诺并不到位。建议：冷静分析各种配套设施存在的可能性，不为表面现象所迷惑;调查教育设施是否为教育行政部门所认可；看周围是否有替换的配套设施。在购房时，最好能就某个配套问题请教相关的部门。
【案例】小区规划开发商说变就变 十几万买景观说没就没
对2008年买了绿洲康城（资料、论坛)亲水湾楼盘的业主来说，这个新家的头疼事还真不少，不但延期交房半年之多，而且还擅自改动规划，原本小区中心的湖泊不翼而飞。刘太太更是因为所谓的“景观楼王”为这个湖泊多花了十几万房款。对此，开发商表示改动规划是无奈之举，并且没有楼王一说，对于延期交房的赔款也已经打到业主账户上。但律师认为，只要业主能证明当初购房因湖泊多付了房款，就能要求开发商赔付，且目前延期交房的赔偿金大大低于普遍水准。网易房产特对于此事进行了调查。
质疑一：景观随意取消 7栋变10栋？
据刘太太介绍，房子是08年5月份买的。“当时买的时候，我拿到的宣传材料上明明白白地画着一个湖泊。”刘太太说，就是觉得这个湖泊的景观很不错，于是她就狠了狠心，买了最靠近湖泊的这一栋楼的一处房源。“由于是靠近湖泊的景观房，所以是最贵的，总价算来，我们比其他楼差不多的房源要贵上十几万。”
“我买这套房子，是出于改善性需求，本来就想住的好一些的，所以多花一点也情愿的，但是没想到这个湖说没就没了。”刘太太说，再次看到绿洲康城新的宣传材料，发现原本广告中的湖泊消失了。
刘太太告诉记者，他们买的是东区第一期的房源，原本东区后续的规划是一个湖泊加上7栋楼。但最新的宣传资料上，湖泊没有了，7栋楼摇身一变变成了10栋楼，这让她不仅困惑，还很气愤。“这样的话，我多付的十几万成本算什么？”
开发商回应：当初只是想法不是规划
对于湖泊“不翼而飞”的问题，上海振龙房地产副总经理刘正兵解释到，当初东区就是分两批规划的。“在出售第一批房源的时候，我们的本来想在第二批房源这里建一个湖泊，7栋29层到30层的高层楼房，但这只是我们的想法，当时这个规划还没有上报上级部门审批。”刘经理表示，湖泊等景观绿化的规划是不需要审批的，他们原本也是想让小区的环境更好一些，所以想设计一个湖泊的景观。
“但是后来我们第二批房源的规划审批的时候，不允许我们造29层到30层的高楼，所以我们只能把原本7栋29层到30层的高楼重新规划成10栋18层的小高层，这样一来，湖泊自然就不可能建了。”刘经理强调，在总体的建筑面积上，他们没有超标，甚至在规划改变后，总体建筑面积变小了。刘经理说，虽然湖泊取消了，但是目前在东区还是建了一个游泳池大小的水景观，以保证小区环境的质量。
回复该发言

不过，对于刘太太多付十几万买了景观房的问题，刘经理却坚称没有楼王一说，“我们的楼都是一房一价的，每套房源价格不一样很正常。”
律师说法：楼书可做证据 开发商需做出补偿
北京广晟律师事务所的李沛育律师认为，不论开发商改动规划是有意为之还是无奈之举，如果业主确实承担了景观房比一般房源高的费用，开发商就需对此做出补偿。
“楼书是可以作为证据的，业主只要保留了当时的楼书，就可以作为是规划这一方面的证据。”而另外要证明业主是否多付了费用，一可以看业主的购房合同上是否注明了是景观房或者楼王，二即使购房合同上没有注明，业主也可以找到当时同期购房的其他业主的购房合同，只要能证明业主确实比其他购房者多付的费用，就可以要求开发商做出补偿。
质疑二：延期交房半年 赔偿开发商说了算？
还有一件让刘太太特别揪心的事情，就是她买的这个绿洲康城的楼盘，足足延期交房了半年时间。“购房合同上写的交房的时间是2009年12月31日，但是到现在，我们都没有拿到钥匙，更别提什么产权证了。”改规划或许对刘太太这一栋景观楼的业主影响特别大一些，可是延期交房，就牵涉到整个小区的业主利益了。
“购房合同上注明，延期交房的赔付标准是房价的万分之0.3一天，这也太低了点，因此我们从09年10月份就开始和开发商交涉，足足维权了3个多月，只到今年1月份，开发商才答应以今年6月30日以前以万分之1.5，6月30日以后以万分之2一天的标准进行赔偿。”刘太太说，这3月时间，近百户业主几乎轮流每个周末去售楼处找开发商交涉，而开发商对于违约金一事则一直反反复复，没有明确的表态。
“当初他们还承诺，会提早交房，结果不但没有提早，还足足拖了半年多的时间。”刘太太气愤地说。
开发商回应：延期交房是施工管理原因造成的
“报批规划对于施工没有什么影响，延期交房是由于施工管理的问题，由于公司管理层变动造成的。”对于延期交房的原因，刘经理如此解释道。
对于延期交房的赔付一事，刘经理表示，目前赔付的标准已经确定，业主已经接受并且已经收到了违约金。“我们的赔付已经高于了我们当初合同的标准。”
律师说法：万分之二的违约金低于常规标准
李律师认为，目前开发商给出的万分之1.5或者万分之二的赔偿标准是低于正常标准的。“延迟交房是一件很严重的事情，因为对于被延迟交房的业主来说，在被延迟的这段时间里，业主要付出额外的房租等成本，所以一般延期交房，违约金是在万分之三到万分之五一天的。”李律师认为，违约金的具体额度要根据楼盘的市场价值去判断，但是万分之三到万分之五是目前比较常见的一个标准。
“其实购房者在签订购房合同时，就应该注意延期交房的违约金这一条款，这在购房合同中是可以约定的，而像刘太太这样的情况，合同上原本注明的万分之0.3一天的赔付标准原本就不合理，刘太太当时就应该指出。”在签订购房合同时小心一些，就不会惹来后面那么多纠纷了。
陷阱五：回购承诺
很多商铺都会有几年回购或回租的承诺，但这样的承诺往往得不到有效的保障，并出现很多相关的纠纷。建议：不要对回购抱有幻想。如果对回购很感兴趣，就要对房产商的实力进行全面的考察。因为一些小的房产公司可能会在拿到房款后卷钱走人。
【案例】购房时开发商承诺高价回购 买房人起诉要求履约
回复该发言

北京晚报2007年9月讯 　房价看涨，买房时，开发商竟与业主签订“回购协议”，承诺在业主办理入住手续前，可要求开发商以高出购房款10%的价格回购房屋。但据业主罗先生讲，在开发商通知交房时，他如约而行要求其高价回购房屋时，却屡遭推诿。因此，罗先生将某开发商告上法院，要求其履行回购协议，按回购政策收回房屋。记者上午获悉，该案已被朝阳法院受理。
罗先生向法院起诉称，2005年3月31日，他与某开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了朝阳区晶都国际行政公寓的一处商品房。该房屋预售套内建筑面积68.64平方米，房价总额为82.2万余元。罗先生支付了25.2万余元的首付款，余款以银行按揭方式支付。
罗先生称，购房的同时，他与开发商还签订了一份《承诺函》，开发商承诺在他办理入住手续前，可要求他们履行回购政策，以高出他所购房屋价款10%的价格回购房屋。2006年6月30日，开发商通知他办理入住手续，他提出，要求开发商按高于总房款10%的价格对房屋进行回购，却遭到开发商推诿，至今无法解决。因此罗先生诉至法院，要求开发商按回购政策支付房款90.4万余元。
陷阱六：延迟交房
开发商可能用各种理由作为借口来延迟交房，例如对2008年收房的业主来说，由于有了“奥运”变得特别起来。很多开发商借“奥运”的名义延期交房，并以“不可抗力因素”做借口，企图逃避责任。
【案例】开发商推迟交房致百余业主难入住
京华时报2011年3月讯 原定去年3月为交房的最后期限，但至今却仍毫无音讯，这着实令153名在昌平区汤山庭院小区购房的业主望眼欲穿。昨天上午，70余名业主来到该楼盘开发商北京久长房地产开发有限公司(下称久长公司)，向相关负责人讨要说法，要求其尽快交房，并承担违约责任。
“迟到”的期房是汤山庭院二期的联排别墅和叠拼别墅。业主殷女士说，2009年6月，她与久长公司签订购房合同，购买230多平米的房屋，总房款300多万元，合同中规定去年3月交房。但去年3月她询问收房事宜时，久长公司方面又称不能按时交房，并先后承诺去年12月、今年2月和5月交房，“一直没有准信，我们都不敢相信了，每次都落空。”李先生也遭遇了收房难。他说，当初久长公司承诺其将于2009年5月30日交房，但拖到现在都没有消息。他曾多次询问开发商收房日期，但始终没有得到可靠的回复。
昨天上午，70余名业主来到久长公司，要求开发商尽早交房，并承担延期交房的违约责任。业主代表齐先生说，开发商一拖再拖，大家只好一起前来交涉、维权，以期早日收房。现场，业主代表向记者出示了未收房业主的名单。记者看到，共有153户未能按时入住，其中，近一半房屋面积超过200平方米，其余的也均在140平方米以上。
随后，记者就此事联系了久长公司总经理衷先生。他表示，该项目前期由一供电公司负责实施供电工程，但后期供电方案发生变化，更换了供电公司，耽误了供电工程，导致交房时间延迟。“今年7月15日尽量交房”，衷先生说，“至于推迟交房的违约责任，会按照合同规定执行”。
昨天下午，为督促开发商尽快交房，齐先生等业主拟写了一份购房合同补充协议，其中列出了“开发商7月15日交房”、“7月15日之前按周将施工进度报告给买主代表”等要求。但据记者了解，双方就此未达成协议，昨天未签署补充协议。

陷阱七：内部认购
回复该发言

内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。
【案例】内部认购先钓鱼 再相机抬高楼盘均价
广州日报2006年3月讯 3·15前夕，记者经过多日调查发现，目前内部认购在一些楼盘仍大行其道，且名堂繁多，让人眼花缭乱。
手段一：认筹“火热”
认了700个号只有100人买房
日前，记者来到海珠区一个进行内部认购的楼盘。“是不是现在可以优惠？”记者问销售人员。“对，今天买可以享受折上折，按照7000元/平方米，享受97折再96折再减2000元，明天就是97折再97折减1000元，现在下诚意金最有‘着数’。”销售人员说。
“诚意金能不能退啊？”记者问。“可以，到公开发售时，如果不满意就可以退。小姐，你要快点下，现在已经700多个筹了，不早点下就不一定能抽中喜欢的单位了！”销售人员拼命游说记者下定。“那我会不会没有机会抽啊？”记者问。“不会的，虽然下到700多号，但很多人都是一个人下了四五个筹，真正购买的可能就是100多个单位，我们这次推出200多个单位，肯定能够抽中的！”
摇号派筹，真假购房者鱼龙混杂是目前内部认购中常见的手段。某些楼盘甚至很夸张地出现十多名买家争抢同一套房源的情形，最终抽中者自然像中了彩票一样觉得幸运，价钱问题却被摆到了次要位置。
手段二：房源“紧俏”
抽签没开始销售表已贴满红点
在一内部认购楼盘现场，宣传牌后放着房屋销售情况的牌子，卖出的就贴一个小红点。记者看到，4栋到8栋的4楼到12楼都已经贴满了小红点，难道还没有抽签就已经被卖了？“我看中5栋的5楼，有没有啊？”记者问。“1到6楼现在不卖，发展商留下来了，以后肯定会升值的，所以不能把所有房子一次性放出去。”
原来，销售人员都是把保留的房子当作已销售的房子放出信息，“势”就是这样“造”出来！
记者发现，某些楼盘从宣布接受内部登记开始，在售楼部就可以看到涌动的人潮。据业内人士透露，这些人并非全是购房者，相当部分可能是“托儿”。
手段三：少量推盘
售楼人员爱理不理玩“心理游戏”
为了试探市场的承受能力，部分开发商目前推盘时常常是“少量多次”。有些开发商明明已经拿到商品房预售许可证，对外也要打出内部登记的“幌子”造势。有些开发商手中本来有几百套房源，偏偏一次只推出三四十套、乃至十套，故意造成奇货可居的局面。有些售楼人员和购房者玩起了“心理游戏”，对消费者爱理不理，让不少购房者误以为这个楼盘的房子根本不愁卖，冲动之下就赶紧落定。
手段四：“折扣”诱饵
先“钓鱼”再相机抬高楼盘均价
从八五折到九九折，内部认购阶段，开发商大多会允诺一个诱人的折扣。动辄几十万元的商品房，一个点的折扣也能省上数千元。开发商恰恰就是利用人们这种贪便宜的心理，在房价上大做文章。有些楼盘在内部认购阶段是不公布具体房价的，根据登记购房者的数量，开发商就可以心中有数，并对楼盘的售价进行一番调整。比如，五羊新城附近某楼盘，周边环境一般，开发商本想把楼价定在每平方米7000元到8000元之间，可是由于附近有名校，前来认购的人特别多，开发商就把楼盘均价提高到了每平方米9300元。
手段五：丑女先嫁
选最差套型作样板房设下陷阱
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东山曾经有一楼盘，先前是开发商自己销售，业绩平平。后来请来专业的中介公司销售，重新制定了销售策略，结果楼盘卖出了好价钱，开发商赚到盆满钵满。原来中介来到该楼盘，第一件事就是将楼层和朝向最差的几套房子大刀阔斧地装修，装修后巧用灯光、家具摆件，使样板房焕然一新，结果样板房最先被卖掉，也卖出了好价钱。最差的房子都好卖了，剩余房子的售价自然就水涨船高。
在看楼的时候，装修别致、美轮美奂的样板房经常能激起消费者的购房欲望，兴致勃勃之下就匆匆打算购买。而有经验的购房专业人士对样板房的看法就会理性很多，会充分考虑房屋的通风、采光、隔音、实用等诸多功能。据业内人士透露，其实楼盘的样板房往往不是楼盘户型设计和楼层最好的房子。
风险：做冤大头还以为捡便宜
据专家分析，内部认购对于消费者来说，其实存在着不少的风险：
风险一诚意金交时容易退时难
苏先生是位大学老师，去年在番禺某小区看中了一套房子，毫不犹豫就在售楼部交了2万元诚意金。回来后经朋友提醒，苏先生才知道要查楼盘有没有预售证，打电话一问，售楼小姐的回答闪烁其词。
苏先生心中隐约觉得不妥，又去了一趟售楼部，发现他所认购的单元楼并没有预售证。苏先生顿时有上当受骗的感觉，就想退定。不料，售楼小姐说，如果苏先生退定，诚意金要没收。苏先生与开发商沟通多次，仍无法取回所交款项。最后，在房管局的协调下，苏先生才取回了2万元诚意金。
风险二工程风险令开盘日期难预期
购买没有预售证的内部认购房屋，最大的风险是工程预期风险。因为楼盘不具备销售条件，那么投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，建设和开盘日期都不能确定。
陈伯去年经朋友介绍在广州大道看了一家单体楼的一个单位，但发现这家楼盘当时并没有预售证，略懂一二的他觉得有风险，没敢马上下定金。谁知第二天再打电话去问，销售人员告诉他，他想要的单位已经快卖完了，仅剩下3个单位，而且信誓旦旦地告诉陈伯一个月后预售证就办好，于是陈伯咬咬牙，交了几千元的定金。销售人员原本告诉他很快就可以签销售合同，但一个多月去了，还是没有动静，而且还有400多个像他这样的人在等着签合同。
风险三取得优惠折扣却不知楼盘均价
对于消费者来说，“内部登记”、“内部认筹”的另外一个风险主要是价格风险。交诚意金只表明你有获得优惠折扣的权利，但却不能确定每个单位的价格，甚至在购房者交诚意金时，楼盘均价是多少都不知道。但发展商通过内部登记、内部认筹的市场反应，可以判断出适合的价格。如果内部登记反应好，楼盘价格就会上涨。这显然不公平，双方信息不对等，买家对房价、市场没有知情权，很难保证买家的购房利益。
陷阱八：虚假广告
很多房产商会把预售房子的广告设计得非常精美，以吸引消费者的眼球；放在售楼处的沙盘也非常精致，让人一看就难以割舍。但当消费者拿到房子后，发现宣传的效果与实物往往相去甚远，从而导致双方纠纷的产生。建议：要仔细阅读购房合同内容，必要时把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，因为广告宣传可以构成合同的要约。如果房产公司不同意把广告内容载入正式文本，也要把广告内容保存好。因为这也是今后与房产公司交涉的证据。
【案例】楼盘虚假广告被建筑大师贝聿铭戳穿
南方周末2009年7月讯 江苏省常州市高档楼盘“常发·豪庭国际”的广告称，该楼盘是由国际著名建筑师贝聿铭设计的。但贝聿铭先生称，他从未参与该楼盘设计，其虚假宣传已损害了他的名誉，遂将该地产公司告上法庭。
2009年7月9日，此案将在北京市海淀区法院开庭审理。
大师发现自已被虚假广告了
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常州常发城北置业有限公司(简称常州常发)是江苏省常发置业集团有限公司(简称江苏常发)的子公司。2008年，该公司在常州市的中心地段推出了“常发·豪庭国际”的楼盘，楼盘售价为6500-6600元/平方米，是当时常州最贵的楼盘之一。
贝聿铭的律师谢冠斌向南方周末介绍：
2008年7月，贝聿铭先生的朋友发现，“常发·豪庭国际”在广告中声称该楼盘为贝聿铭设计，而事实上，贝聿铭对此毫不知情。因“担心引起社会误解”，贝先生遂委托北京市立方律师事务所进行调查。
该所另一名律师邓勇在常州市调查中发现，常州市内该楼盘一广告牌大约有12米长，3至5米高，贝先生的肖像以及“常发地产携手国际大师贝聿铭巅峰巨作”的字样扑面而来。在售楼广告资料中，亦用了“贝氏设计百年传奇，贝聿铭首次主笔规划龙城建筑”的宣传语。
律师在调查中还发现，江苏常发公司在其网站上也做了类似的宣传。该地产商在常州日报、常州晚报还刊登了有关“常发·豪庭国际”的新闻稿，称“国际大师贝聿铭充分展现自己的神奇手笔，以独具匠心的细节设计使豪庭国际的建筑更显尊崇”。该新闻稿经过新浪网的转载，在网络上引起了相当大的影响。
2008年8月初，贝聿铭先生向江苏常发发出律师函，要对方停止所有侵权行为，在10天之内删除侵权广告和失实新闻并赔礼道歉。江苏常发的一位负责人向邓勇律师打来电话解释了此事，又发了一封道歉信。“我们希望对方能够以书面的形式公开道歉，发一封邮件达不到消除影响的最基本效果。”谢冠斌说，贝聿铭先生对道歉信并不认可，而且他们再联系对方一直没有回音，于是有了今年4月的起诉行为。
起诉状将常州常发、江苏常发、常州日报社和新浪列为共同被告，要求法院判令其停止发布侵权文章或广告，销毁并停止发放售楼资料；并在常州日报、常州晚报、新浪网上发布赔礼道歉声明，声明持续保留一个月；赔偿50万元经济损失。
“贝老提起这个诉讼是一个无奈的行为，这关系到他的名声和社会责任。”谢冠斌说。
地产商的道歉与辩解
江苏常发和常州常发为何要借用大师形象？2008年8月21日，常州常发在致歉信中做了如此解释：江苏常发的董事长黄小平是贝聿铭堂弟贝聿恺的私交好友。贝聿恺在“常州·豪庭国际”项目规划期间，提出了很多的有益的建议。
而“ 销售代理公司从业人员并非专业建筑设计人员，在听说有一位著名的贝先生为项目提出了设计建议并签订了设计顾问合同的前提下，出于对您的极度憧憬，使得销售公司执行人员对贝聿凯先生和贝聿铭先生产生了错误的混淆……希望贝聿铭先生能谅解在您家乡江苏的这个发展中的地产企业的不当做法。”
2009年7月8日上午，南方周末致电常州常发，该公司营销部宋部长表示，确实给贝先生写过一封致歉信，但“不存在肖像权的问题，这个事情已经解决了”。
但事实并非如他所说的是“解决了”，2009年6月25日，北京海淀法院安排了一次原被告之间的证据交换。常州常发和江苏常发提交了一份唯一的证据——与美国太平洋贝氏规划设计中心的《设计顾问合同》复印件，合同称常州常发支付后者30万顾问费后，“方可使用美国太平洋贝氏规划设计中心的企业名称及相关形象标识系统”，落款日期为2008年6月，没有签署具体的日子。
贝律铭的律师谢冠斌说：“我们不清楚贝聿恺先生和被告有否口头意向，但这跟贝聿铭先生没关系。这样的证据是没有证明力的。”
陷阱九：精装标准
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市场中出现了越来越多的“精装修/全装修房”，但是开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，此种情况下，经常是开发商逃避责任，或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之。
【案例】李承鹏：合生国际的“精装修”是怎么折磨我的
2008年3月31日中午2时许，有阳光，心情好，我去收房。走到位于双井附近的合生国际交房处时，见很多人在骂，不知道他们在骂什么，但我想，他们真不懂得和谐。
这是一年零十个月来北漂的我盼望很久的时刻，我在双井附近买的这套不大不小的房终可验收了，为此，我已掏空多年的积蓄。但值得，因为这属于高档精装修房，前年看样板间时，我无意看到鲜亮的地板照耀着我的身体，理想照进现实。
这天，不知道为什么合生国际交房处要求先把所有的钱交清才能收房，但我按他们的规定交齐了，又不知道为什么最关键的票据是收据而不是发票，他们说，发票得过几天到另一处的总部去换，我也接受了。在关于房子的幸福冲击下，以及现在仍是卖方市场的理性控制下，我不这么做也不行。
一个认得我的球迷兼收房工人陪我一路聊着中国足球一路走上我的新房，他正部为什么中国队总是破不了对方的门的时候，我发现我的房门也很难打开，我想这可能是新锁的原因，很久，终于打开——但我以为走错房间了。
因为这套精装修的房——墙壁上的乳胶漆是脱落的，像有人刚在我的客厅里洗过澡，或者制造过注水猪，踢脚线的木条是迸裂的，找不出两米以上的完整木条，枪毛枪刺的，稍不注意存在刺伤腿部的可能，客厅地板好几块裂着大缝，比划了一下，可以装进去两根手指，有一块干脆就是碎裂后用白水泥草草粘在一起的，我认为，那不应该属于园林艺术范畴。
我回头看了那个刚刚和我一起声讨着中国足球的工人兄弟，他一点都不吃惊，他说这两天好多人收房时都闹过了，“至少百分之八十吧”，他递过来一些红色不干胶，说贴在需要重新返工的部位，过几天工人就会按照我的要求重新返工，我拿过来贴了一会儿，就发现那一百多个红色不干胶小圆点根本不够用，我说，可不可以换种贴法——凡不需要重新装修的地方才贴上红点点。
工人兄弟说不行，因为这样虽然方便，但返工的装修工人们一定会误会的。
我向卧室走去，发现所有的卧室门锁都是松的，主卧门根本关不上，因为木地板线翘起来了，当然横向运动的话也可以打开，这就是视作推拉门来用。
所有卧室的墙壁乳胶漆都刷得好像刚刚搞过行为艺术，手一摸，发现手上全是白灰，我问工人兄弟这究竟是乳胶漆还是三十年前常用的石灰，兄弟不解地看着我，他说，这个，不好说，应该是乳胶漆吧。
厨房的地砖和当初样板房不一样，墙砖也不一样，原来是特洋气的小花砖，现在的砖大得来我怀疑取下来直接就可以用来加固长城，浴室的地砖也不对，马桶、洗面盆、玻璃浴室需要的白色防水胶粘得很不整齐，起了泡，有点像便宜的生日蛋糕吃剩下的奶油。
我这才发现，客厅的地砖和样板间颜色、标号肯定不一样，卧室的强化木地板因为是深色倒看不出来，我不敢肯定是不是又比样板间的差，但之前装修工人的脚印赫然在上。
我突然笑起来，一方面我要和谐，另一方面——我实在想不到像我这种写了五年房地产评论的人也会被晃点，这是一个黑色幽默。
我要找合生国际负责人问这是为什么，职工们说负责人们今天太忙了，因为收房的业主们都在找他们，后来因为一些人告知了我就是那个评球的，所以匆匆来了一个王姓经理，他坐下来就严肃地拿起一张纸，准备边撕下一块边示范为什么我的地砖接缝会不整齐，而且归纳为正常现象。
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我笑得很和谐，我说我和其他人不一样，我只是来沟通而不是吵架的，只要把事情善后得好我什么都不会追究，而且我曾经亲自搞过装修，所以没有必要解释撕下一张纸和地砖粘不整齐之间的必然关系。
我说了以下三点：
一、求你们了，能不能让我在五一节前住进这房子，因为今年大赛多，我需要有稳定的地方休息和工作。
二、求你们了，能不能把房子尽量接近成当初样板间那种款式的，刚才我听到装修队的头头说了，我的地砖比样板间的“水晶砖”确实低了一个档次。
三、求你们了，这年头挣点钱不易，如果你们是我这样一个普通消费者，遇到我这种情况，设身处地想一想，是不是很郁闷，所以再求你们了。
那个王姓经理回复了三点：
一、我们的房子和样板间没有档次上的变化只有款式上的不同；
二、我们会在二十天内重新返工完毕；
三、其实这事情根本不归销售部管而归施工队管。
我转身出门时，供暖部门和电信部门两个女士让我交钱，她们说，今天吵架的人超过百分之九十，你还好，一直没吵。我说其实不是我不想吵，我怕一吵吵，可能奥运会结束了我那房还没完工。
我对自己并没有信心，所以第二天又托了关系找到合生国际的销售经理王宇兴（音），他在电话里很热情地说，李哥，你不记我了？前年你买房子时我就认出你了，我还让我们的销售小姐找你签过名呢，我喜欢看你的文章。
我大喜，觉得攀上一条重要关系，我又把上述“三求”告诉他，并说——如果你们实在有困难，就只把地砖帮我换成样板间那种的行吗，墙面，踢脚线，厨房，卫生间就算了，王宇兴（音，以下同）说：我了解一下情况，明天告诉你解决办法。
第二天，王总在开会，打了多次他终于回电，说：听说样板间那种水晶砖很容易变色，所以出于为业主考虑的角度，我们才改成现在这种偏灰色的砖，不容易脏啊，这也是为消费者负责。我说，以我的经验，以及你们施工队的头头悄悄说，这砖比样板间的地砖低了一个档次啊，求你了……他说，那我去问问施工队还有没有那种水晶砖吧，毕竟是前年进的货。我说，要是没有了怎么办？他说，那我们再想其它办法，能帮你的一定帮。
放下电话，我突然觉得这事很好玩，我明明是利益被侵害者，却这么被动，而他们却成了很主动的一方，都说中国楼市走下坡路了，但他们还是很牛，这和中国足球走下坡路但很牛是一个道理。
过了一个周末，我又打去电话，王总突然很强硬地说：我问过施工队了，水晶砖没有了，我只能让他们把地砖裂隙给你仔细补上，仔细抹上乳胶漆，修好门。我说，这房子和样板间好多地方好像并非一个档次，你们得讲诚信，就算没变档次只是变了款式也得通知业主吧。王总说，我们确实讲诚信啊——你看，我们是甲方，施工队是乙方，甲方和乙方是签了装修合同的，乙方也是按合同上甲方给出的标准装修的，我敢保证他们没有变样。我说，这个逻辑不对啊王总，你们的标准应该是当初给我们看的样板间的标准，而不是给施工队的标准，施工队确实没有改变你们给他们的标准，但你们改变了当初给我们看的标准，对不对？
王总又说：你必须理解我们啊，前年样板间那种砖没有了，要找同样颜色和质地的你就是难为我们了。
我说：我没有难为你们，我也理解不同年份的砖肯定在颜色上有些不同，但从装修档次上你们不能变，即使档次没变，你们也不能随意更换款式，这个道理就像——每一年的水稻和每一年的水稻肯定都不一样，但你们不能给我们看样板间时还是水稻，交房时水稻就变成了高粱花子了，款式可变，质量不可变。
王总可能有些恼了，说：我告诉你，我无能为力了，你看着办吧。
我说，王总啊你们总得讲点起码的良心和诚信吧，中国房地产商之所以被老百姓骂真的是很多地方做得不对啊。
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王总在电话里哂然：李哥，你别扯太远好吗？
我问：我没扯远啊，求你了，您是我向合生国际最后的诉求渠道吗？我没有其它办法了吗？
王总斩钉截铁：是的！你可以这么理解！
我挂上电话，突然想起一件事，那个漂亮的样板间其实早就被合生国际拆掉了，当初售楼小姐也不准我们拍照，如果打起官司来，也是死无对证了。
昨天也就是4月14日下午，我偷偷潜入（不知为什么我进自己家都得偷偷潜入）901室，发现墙仍然一塌糊涂，踢脚线仍然被扔在地上，地砖上撒了很多白粉，不知是不是为了看上去更像白洁的“水晶砖”，房门似乎有些好转，但门锁仍然有松动，随手在墙壁上一摸，尽是白灰。
我转身时，听见一处地砖发出空响，明显是下面的水泥没有粘瓷实。
我实在分不清这到底是精装修还是毛坯房，我想起王经理给我解释的一句话：咳，这可能是因为我们完成房子的装修后，房子又被水泡过吧，没什么，我让工人再刷一遍就成了。
我转身想离开我的新房，突然发现卫生间里居然晒着装修工人刚洗过的衣服，以及一些扔在地下的烟头。
看来这年头,谁都不把自己当外人。
遥望远处，合生创展的大标语迎风招展：合生创展十五年辉煌，极致力作奉献。
注：上面文字写下来一直没发上博客，因为我在等传说中的四月二十二号也就是他们返工完毕的时间，但昨天我去看，上电梯时正碰上施工队负责人，问返工好了没，他说好了，我说我得去看看，他就说还有一点没好。等我进了我的房子时发现，地砖还有两块没粘好，正用什么灯在烤，客厅和餐厅踢脚线也有好几米没弄好，主卧的门仍然没修好……
刚才，合生国际物业的一个人打电话说：通知你一下，你的房装修还没好，还得等几天。我问他“你是来通知我吗”，他说“是来通知你的，你再等几天”，我第一次急了，我说：你们第一次交房时房子乱七八糟，答应我二十二日返工好毕，却没完毕，现在你打电话来应该对我说“对不起”，可你却只是“通知我”，你们太不诚信了，请你们负责人给我个说法。我等了几个小时，仍没等到任何负责人，所以将本文发上。
请房奴及将要成为房奴的人们看看，“精装修”怎么折磨我的。
陷阱十：特价诱惑
特价房有时是房地产商的营销手段，比如将一些楼层位置不好、朝向不佳的房屋处理成特价房，价钱虽然便宜了一些，但相应也伴随着居住上的欠缺。总之，天下没有免费的午餐。购房人在每个环节都要保持头脑清醒。要通过各种渠道来获得房屋信息，购房时一定要看仔细、权衡好性价比，不要被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。
【案例】名为特价实为陷阱 带病特价房忽悠楼市
武汉晨报2009年8月讯 市中心的小户型房不到6000元，到现场问才知道是商用房。随着春节后武汉楼市持续的“小阳春”，各种“清盘价”、“封顶价”、乃至“跳楼价”层出不穷，卖房广告上关于价格的信息暧昧不清，开发商、中介跟购房者玩起了“躲猫猫”，记者近期不断接到市民的投诉电话，其中“问题特价房”的反映较多，请看记者的调查。
问题一：有特价、无房卖
4月14日，家住汉口汉兴街阳光里的刘太婆听说发展大道一楼盘打出了6000元的特价房，于是前往咨询。可一到售楼部就被告知：这个特价房肯定买不到，因为“前面已经有50多人排队了，轮不到你，其他房源的价格也还没定”。对此，刘太婆感到不解：“如果特价的房子买不到，为什么还天天在广播里打广告呢？”
市房地产开发协会有关人士提醒说，在目前楼市价格战的情况下，市民不要只看楼盘的最低起价，更要问清楚均价，不要被忽悠，同时也呼吁开发商明码标价，做到广告价跟实际价格一样。
问题二：商用房当住宅卖
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家住台北路的柳青向记者反映，他在网上看到一条广告，建设大道金融街旁一个小户型房，售价仅5980元每平米，比附近一楼盘便宜了4000元一平米。就在他兴冲冲赶到售楼部才知道，这个特价房位于公寓楼的2楼和4楼，属于商业用房，首付需付五成，而且贷款期限只能是10年。售楼员还称，如果要买住宅性质的房子，那房价就是7000多了。售楼员还宽慰柳先生：“虽然是商用房，但我们已经跟水电等部门协商好了，都按照住宅价格收”。
记者从百居易、21世纪等房产中介公司了解到，这类房产虽在居住时与普通住宅没什么差别，但因性质不同导致交易手续也有很大区别，如土地的使用年限只有40年而不是70年、交易契税为4%而不是一般住宅的2%等等，市民在购买前一定要将这些因素考虑在内。
市民沈先生看中了一套位于黄陂区小南门工商所附近的一套70平米二手房，中介称房主开价仅11万元。当沈先生要求看房屋两证时，中介公司才道出实情：“房产证有，但土地证只有单位的‘大证’，分割到户的‘小证’还没办下来，不过可以到公证处公证，一旦土地‘小证’办下来就可以直接过户”。
对此，市房地产交易管理中心有关人士介绍，理论上说，如果仅仅是因为单位原因只办了房产证而没有办土地证，且产权比较清晰，这类房改房可以通过公证等方式交易，但也有很多限制条件，例如青山区5万余套“武钢房”就是如此，只能限于武钢单位内职工进行交易，不能对外出售。此外，未能办理土地证的房改房，很多都有复杂的历史遗留问题，特别是土地使用权不太清晰的房产，分户土地证最后是否能办下来还不一定，对其中的政策风险购房者一定要慎之又慎。
不过，根据新的《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则(暂行)》，在房屋产权非常清楚的情况下，如果买卖双方因故暂时不能过户，可以采取“预告登记”的办法，在该套房产的“房屋登记簿”上记载房屋转让的受让方等信息，这样即使不办理过户办证手续，房屋的产权实际上也已属于买方了，买卖双方可等到需要办理过户时再补齐相关资料即可。
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