香港美联物业副主席黄锦康畅谈内地与香港物业投资之道
从记者到报社主编、从股票分析员再到中介公司高层，香港美联物业副主席兼董事总经理黄锦康拥有一段异于常人的职业经历。日前，他在广州举行物业投资讲座及签书会，记者借此机会请他谈一下内地与香港的物业投资之道。在谈到广州近年商铺和写字楼投资大热的现象时，黄锦康提出忠告，在物业投资发达的香港，商用物业投资属于专业投资领域，商铺价格隔条街就大不同，他建议普通投资者进入商业地产领域要谨慎。
内地人“攻陷”香港楼市？非也！
自从内地开展一波又一波的楼市调控后，香港成为内地人投资房地产的热土，香港特区政府甚至被迫出台楼市调控措施，遏制物业炒卖之风。香港美联物业在香港物业成交占据可观的份额。黄锦康认为，内地买家其实只占香港楼市成交的10%左右，不过他也承认不少内地人是以第三地或第三国的居民身份在香港买楼，故此“内地买家”的身份甄别比较困难。
黄锦康告诉记者，2004年、2005年，内地买家占香港物业成交的2%左右；2007年，香港楼价大涨，中国人买涨不买跌，吸引更多的内地人到香港置业；2009年，高铁概念初起，九龙站物业成为内地人置业热点，内地人占香港物业成交的比例上升至5%；2010年，内地楼市“限购”，进一步吸引内地人到港置业，比例再上升至10%。
黄锦康表示，内地人购买比例高的主要是一手楼，香港一些一手楼约30%的买家来自内地，这个比例不出奇，因为内地人对香港的地理位置不熟悉，比较相信品牌开发商，所以内地人主要在香港一手楼盘的销售中占据重要比例。香港物业成交一二手之比是2:8，由此可见，内地人占据香港楼市总体成交的份额不高。
商业地产大旺
市民争先入市？慎入！
内地住宅市场调控后，商业地产市道大旺，“几十万买间铺”成为商家的宣传噱头。黄锦康表示，商业地产投资在香港算专业投资领域，商铺价值因地段差别而出现明显的落差，与住宅市场非常不同。他举例说，有时候转个街角租金已差别很大，有时候窄街与宽街的客流不一样，租金也高下立见。香港买铺与“炒铺”专门有一批人，他们对商业行情很熟，对涨跌的承受能力也很强，而普罗大众不会轻易进入商业地产投资领域。
黄锦康表示，近年香港铺租大升，铜锣湾罗素街堪称全球租金第二贵的地方，尖沙咀的铺位也因自由行的带动而狂升。他认为，贵铺有理由贵得起，最重要是投资者清楚商铺价值所在，租金与回报率也可作参考。
有咩物业投资贴士？
先了解，后投资
黄锦康在投资讲座上独辟蹊径以静电球为例子，阐述立体思维的重要性。经过总结多年经验，黄锦康发现太极对于形成立体思维大有帮助，体力发展及智力发展是相辅相成，互为促进的。只有建立了立体思维，才能预测楼市以及金融市场的变化，看通周期循环。
黄锦康口中的“立体思维”乍一听似乎神乎其神，他告诉记者，看市场切勿以平面思维去看，如看市场就看供应曲线与坐标轴，但其实影响物业市场的因素不仅仅是供求关系，还有政策与国内外大环境，这些信息都应该融入到对物业投资的总体思考中去，而并非单单只看平面与表面。
内地目前以一手楼市场为主，香港二手物业已占据绝对地位，黄锦康表示，每个地区楼市发展总要经过一手房——二手房的渐进阶梯，市民对房屋的需求也是从解决自身居住需求再到投资需求。故此，黄锦康建议普通投资者应该“先了解，再投资”，最好参考一下香港楼市的发展过程，再反观内地目前的情况，这样才能更好地掌握楼市发展的趋势。
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