楼市进入降价换量期 专家呼吁扩大房产税试点

今年中秋节，热点城市楼市“凉意袭人”。假期前两天，北京新建商品房网签总量与去年同期相比下跌45%。沪、深、穗等地的假期楼市也堪称惨淡，以往的“金九银十（相关策划：HOLD住！金九银十！）”成色严重不足。
在中秋节以前，过去“屡调屡涨”的房价已呈现少见的调整迹象。
上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降。房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。
嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜说，“调控让房地产面临整合，楼市不再是个人人能赚钱的行业。”
“停涨”之后，降价是否将尾随而至？上海绿城（资料、论坛)玫瑰园（资料、论坛)[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]开发有限公司副总经理沈旦临称，为完成业绩考核，开发商会在三四季度想办法增加销量，降价会更明显。
北京市房协副秘书长陈志说，如果今后坚持房地产调控力度不放松，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
但种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放。
在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年来的最低值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价的“大坝”难有松动，成交量很难有起色，预计今后几个月成交低落的行情会延续。
不可否认，近期一些舆论鼓吹“降价潮”“抄底”等，实际上有意无意夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把“吹风价”定得远高于最终销售价，给外界造成“大幅降价”的假象。
上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的“均价”，对此应有辨别。
谷文胜说，经过几轮调控，大型房企已有“心理准备”和“耐药性”，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。
副院长陈晟等专家称，今年房企海外融资、房地产信托等大幅增长，一定程度上冲抵了国内银行住房贷款的收紧。
有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时“停涨”或“微降”，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果“限购令”等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。
值得注意的是，目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。
楼市“治本”，其一在规范“房贷”监管制度。
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中国房地产业协会副会长朱中一等专家认为，当前应从“开发端”和“销售端”两头管理好房地产资金，压缩投资、投机性资金流入楼市的渠道，并注意“区别用力”，保护保障房开发和自住及改善型购房的资金需求。
其次是保障房建设真正“提速”。陈杰等专家表示，保障房的推进不能因调控松紧而“变速”，要加快做大保障房的“蛋糕”，从供地、融资、建设、分配等各环节形成制度体系，真正使楼市从市场“单腿跳”转为市场、保障“双轮驱动”。
长远看，最根本的还是加快配套改革。有关专家呼吁，破除地方政府对房地产过度依赖，必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革，应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。

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