广州最大限价房"变性"出售 业主获利一倍

花都某公社补交地价后成商品住宅项目，企业员工低价买房不到5年便公开转卖
南方都市报9月28日讯 广州由单位主导建设的最大限价房项目花都某公社出现员工转卖房屋现象。南都记者昨日调查发现，该楼盘多名员工按照市价出售他们当年排队以2800元/平方米低价买来的“限价房”，一旦成交将获差价超过一倍，而这些房屋甚至连房产证还没有办出来。单位建房如何监管及单位建房的公平性问题再次成为住房政策的焦点。
员工排队买到低价房
花都某公社位于花都区亚运篮球馆北侧、金钟水库西南侧，东侧紧邻一家大型汽车发动机制造企业。昨日记者来到该小区发现，A区已经入住，B区房屋正公开对外销售，企业员工主要住在A区的20多栋楼，现场仍能看到很多房屋空置。
据了解，2006年，广州响应国家政策要求在全国率先推出首批限价房用地，一家大型汽车生产企业低价获得土地并承诺低价向企业员工出售。与广州目前已经出售过的10个限价房项目相比，花都某公社是唯一一个明确定向销售给企业员工的限价房。
据住在小区的员工介绍，该企业的正式员工有四五千人。2008年，员工排队按照2800元—3200元/平方米不等的价格购买到这批限价房，创造了当时广州最便宜限价房的纪录。
限价房已转为商品房
近日记者在百姓网、58同城网等多家网站发现，有花都某公社十多宗房屋出售出租的消息。“地铁口位置、升值无限、环境幽雅”，“全新未住、大型社区”……这些租售房信息大多发布于今年8月底9月初，一时间，限价房转售转租行为成行成市。
记者昨日以买家身份联系了一名要出售房屋的企业员工陈先生，之后到现场看房。陈先生的房屋是80多平方米的两房单位，网上标价65万元，折合单价7558元/平方米。据陈先生介绍，他在2008年买到这套房，装修后刚入住几个月，由于工作调动而出售，但他还没有拿到房产证。
当记者问这种单位主导建设的房屋是否可以正常交易时，陈先生说：“该小区的限价房已经转为商品房，公司不会限制房屋交易。”他还指出，目前房产证正在办理中，预计年底可以拿到。
“当时有的员工听说限价房不能转卖就把房子退掉了，但后来看到可以转为商品房都后悔了。”陈先生说，如果买家急着入住，可以先交一部分定金，待房产证办下来后再正式过户。
记者注意到，目前该公社标价出售的房屋单价大多在6500元—7500元/平方米之间，比2008年面向员工销售的内部价格多了一倍多。
员工房屋因户型小受青睐
还有的员工未曾入住花都某公社就决定转卖房屋。昨日记者通过一家房地产中介联系到业主吴先生。他的房屋90多平方米，虽然已买来三年了，但他一直没入住，也没有装修。
吴先生是这家企业的老员工，他说：“我在花都已有房住了，决定把花都某公社的房子卖了回老家建房。”
值得注意的是，目前花都某公社的B区商品房正对外公开销售，而吴先生的二手房跟正在销售的一手房价格差不多。他认为，对外销售的都是140平方米以上的大户型，而早年卖给员工的小户型单位已成为受购房者青睐的稀缺户型，他的房屋因户型小而具备优势。
“现在买来今后肯定还会升值，公社大门对面就是地铁9号线始发站飞峨岭站，到时候房价还会高。”手中代理多套花都某公社楼盘的中介彭先生昨日分析说。目前，与该公社一路之隔的保利城在售均价已到9000多元/平方米。
■部门回应
因历史原因允许限价房“转正”
自从2000年全面停止福利分房以后，大多数职工的住房问题都要通过市场来解决，但部分单位自建房以低价卖给职工的现象在很多城市都屡禁不止，甚至有的地方将单位自建房冠以“限价房”和“保障房”的名义大行其道。
回复该发言

广州市国土房管局相关负责人昨日指出，花都某公社在补交地价后已经全部变身商品住宅项目，不存在限价房，因此楼盘的销售等均按照市场规律运作。至于当年低价卖给员工的房屋如今却被高价转卖是否有违房地产市场公平的问题，该负责人说：“这主要是历史原因造成的，现在不会再出现。”
据介绍，2008年花都某公社对外销售时，正赶上金融危机和楼市低迷，限价房和周边商品房的差价并不明显，广州甚至还出现了部分限价房申购遇冷的现象。“当时的市场条件下肯定卖不出去，但谁也没预测到2009年以后房价涨那么快。”广州市国土房管局相关负责人说。
■知多D
限价房5年内不得出租转让
限价房政策制定的初衷本来是为了缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长。广州市国土房管局从一开始就对限价房的申购和管理做了严格规定，明确只能由有广州户籍的首次置业者购买，并且5年内不得出租和转让。5年期满后即使转让，也要向政府部门补交差价的70%，作为当年低价获得土地的补偿。
“转性”之前销售的限价房应受限
有关人士表示要警惕企业利用限价房名目开发商品房
回顾花都某公社项目的建设出售历程，从限价房到商品房，从只对内部低价销售到公开对外按市场价销售，关键的环节是允许开发商补交地价转变房屋性质。广州市政协委员曹志伟昨日质疑，在该项目转变土地性质之前，已经以限价房形式出让的房屋就应该受限价房政策的限制，即未到5年不得出让。业内人士同时提醒，未来再启动大规模单位建设保障房时要避免类似现象，要防止企业利用合法政策工具把公共资源变成少数人的福利。
疑问1
限价房小区为何建有别墅？
花都某公社项目与其他限价房小区的高密度和小户型不同，其小区环境几乎看不出限价房的影子。小区依山傍水，楼间距开阔，浓密的园林绿化和精致的水景设计让人联想到高端社区。
按照限价房的管理规定，限价房的户型面积应该限制在90平方米以下，但花都某公社的近半房屋面积指标定位大户型甚至别墅级别。根据此前披露的规划资料，该公社A、B区共有住宅2704套，其中90平方米以下的1370套、91—130平方米的363套、140—171平方米的890套、复式住宅（196—290平方米）的51套，还有低密度住宅（临湖别墅）约30套。
昨日记者在小区销售中心获悉，目前对外公开发售的大户型毛坯住宅均价在6200元/平方米，其毗邻水库的一排别墅早已售完。虽然广州早已停止审批和出让别墅用地项目，但还是有“搭车”建别墅的现象。有业内人士指出，该项目明显存在借限价房之名进行房地产综合开发的现象。对于限价房小区内为何会出现别墅的问题，广州市国土房管局昨日未能给出明确回答。
疑问2
“转性”商品房为何不重新出让土地？
广州市政协委员曹志伟昨日听说该限价房转卖的现象后表示惊讶，他说：“可以理解广州市政府为了发展经济对引入的战略合作企业给予一定的照顾和扶持，但是某些企业通过变性牟利就似乎有点见利忘义了。如果因金融风暴而担心限价房没人认购，那就应该将土地交还市政府，重新公开出让。”他还强调，在该项目转变土地性质之前，已经以限价房形式出让的单元就应该受限价房政策的限制，即未到5年不得出让。
值得注意的是，广州在2009年也有两宗限价房用地转变成商品房用地，但却采取的是公开出让的方式，当时位于番禺区和花都区两幅限价地转变性质出让后比原来的地价高出1.842亿元。
回复该发言

广州市国土房管局相关负责人表示，花都某公社的确已经补交地价款。具体的操作办法是，按照补交地价时点的周边土地评估价，这个价格一般会比基准地价高。市国土房管局此前也表示，该用地土地使用权原本属于某公司享有，规划用途也原本是为该企业工业生产配套建设的员工居住生活用地。2006年经平等协商，该公司自愿将该地块土地使用权交还政府用做限价房用地公开出让。
疑问3
未来大规模单位建房如何监管？
近日来，从国家到地方都透露出未来住房保障政策的转向，将有可能鼓励单位参与保障房建设解决“夹心层”住房问题。但如何防止单位建房走回福利分房的老路，也是目前政策急需解决的问题。
广东省房协理事赵卓文认为，花都某公社的做法在程序上是合法的，就类似以前的房改房上市也能获得丰厚的收益。但要防止企业进行利益输送，利用限价房的名目进行低成本的商品房开发。
虽然广州市住房保障办已经明确未来单位建设的保障房都将只租不售，但广州今年有8个保障房项目是由企、事业单位利用自用土地建设：分别是广州建筑集团、广州市政公司、广州地铁公司、穗和公司、东建公司、安厦公司、番禺海关、华南理工大学。这些项目将供应13395套保障房，其中带产权的经济适用房3160套。
广州市政协委员曹志伟表示，保障性住房（包括为政府分忧、为员工谋福利的单位自建的）应该以“只租不售”的公租房形式出现，整体确权，而不是每个单元分割产权后出售。若有一天建设的保障房过剩了，那么就应该由政府以成本价向单位回购，公开向市场拍卖，而非成为一部分人“发财致富”的工具。
回复该发言