深圳名校房产打包卖溢价1倍 凭什么打动购房者?

业内认为，地产+教育绑定是未来楼盘的一种开发、营销趋势，是置业者对学位房的需求结果，地产+教育的开发、营销模式有利于带动置业需求的增长，成为楼盘价值提升新的开发营销模式。记者了解到，深圳存量带有优质学位的房源往往比周边普通住宅价格高20%—100%，而开发商新建住宅引进名校则也常常价格高出周边新房，且更受到购房者认可。
地产+教育绑定是未来楼盘的一种开发、营销趋势，但能否打动购房者取决于分校教学质量能否跟得上。
教育专家则认为，名校开设分校能否保证其原先的教学质量取决于名校是否能建立教师的合理流动和派遣制度，不过出于维护自身品牌的目的，名校有责任和义务保持优质教学水平。
9月19日，房地产开发商星河集团为其惠阳的项目深圳东星河丹堤（资料、论坛)签约引进华南师范大学从幼儿园到高中的15年全线教育资源。此前，万科也在苏州的金闾新城项目引进完整的15年教育。加上深圳星河时代引进深圳实验学校、尚模八意府（资料、论坛)引进深圳中学、益田大运城邦引入东北师大附小等，深圳不少开发商已经尝试进行地产+教育的组合。
位于龙岗中心城的星河时代在今年上半年开盘，星河集团为星河时代项目引进了cocopark配套商业的同时也签约引进了深圳实验学校，联系最近的深圳东星河丹堤引入华南师范大学附属幼儿园到高中，“星河显然对于对其独特的‘名校教育+高端商业+精尖豪宅+自然资源+品牌物管’之‘打包全配’发展模式颇为自豪”，深圳地产资深评论人尹香武表示。
9月19日，深圳东·星河丹堤与华南师范大学（以下简称“华师大”）签订合作框架协议，协议涉及深圳东星河丹堤引入华南师范大学从幼儿园、小学、初中到高中的15年全线名校资源，全面覆盖3—18岁的所有成年前教育层面。尹香武告诉记者，此次星河与“华师大”的合作，是华南地区房企与名校合作涉及范围最广、投资额最大、建设班级最多的一次。深圳东·星河丹堤也因此成为华南仅有的一站式顶级名校小区。素有“广东第一校”之称的华师附校的进驻，将为深圳东·星河丹堤提供最优质同时也是最稀缺的名校学位资源。
据了解，华师附中始于1888年格致书院，1914年易名为岭南大学，为后来的岭南大学附中。1952年，岭南大学附中、中山大学附中、广东文理学院附中、华南联大附中四校合并，成为“华南师范学院附属中学”。1982年，附中随大学更名而改称为“华南师范大学附属中学”。华附至今已有123年的办学历史，是华南唯一的百年名校。
星河集团方面透露，按省一级学校标准建设的惠阳华师附中，星河集团将出资约三亿元，建造一个幼儿园18班、小学初中54个班、高中48班、超大规模的现代化教育基地。星河集团提供良好的教育设施设备，实行校区从幼儿园到高中的一站式教育；华师大将组织优质配备教学资源，对惠阳华师附中进行全方位教学管理，提供大学前15年优质一流的教育平台。
星河此举并非深圳房地产行业的特例，除星河此前还在星河时代引入深圳实验学校外，同样位于龙岗中心城的尚模八意府则引入了深圳中学，而靠近龙岗的东莞凤岗楼盘益田大运城邦则引入了东北师大附小，房地产开发商纷纷签约引入“名校”为自己开发的楼盘增添其教育配套的附加值。

“地产+教育”模式带动房价提升
星河集团为深圳东星河丹堤引入华南师大附属学校无疑是着眼于其楼盘的销售。
美联物业全国研究中心主任徐枫认为，地产+教育绑定是未来楼盘的一种开发、营销趋势，是置业者对学位房的需求结果。在北京、上海、广州、深圳传统一线城市当中，学位房概念营销普遍存在，学位房效应有效地提升楼盘价值，地产+教育的开发营销模也已成气候。
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随着发展商逐步向二、三线城市推进，地产+教育绑定开发、营销模式也推广到二、三线城市当中，逐步成为一种趋势。地产+教育的开发、营销模式有利于带动置业需求的增长，成为楼盘价值提升的新开发营销模式。
以深圳为例，“学位房+名校”直接的体现就是学位房平均价高过周边楼盘平均价，溢价明显”，徐枫表示。深圳学位房需求主要集中在原特区内，福田，罗湖两区，分别占20%和35%的需求比例，特别是深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验中学以及深圳高级中学四大名校周边楼盘的学位房效应尤为明显。从2006年起，关外逐步涌现出了大量的学位房，主要集中在宝安中心区、龙华新城与龙岗中心城，但相比与原特区内的“名校”，原特区外学位仍满足不了市民对于优质学位的需求。
尹香武告诉记者，深圳新生儿2006年首破10万，2007年13.5万、2008年16万、2009年15.8万、2010年16.8万，与台湾一致。2006来5年新生72万人，等于内地中等城市总人口，而深圳同年级优质学位只四五千个，“深圳不仅大学数量、密度全面落后，而且在大学前教育的配套上也严重滞后于广州”。
以龙岗中心城的星河时代为例，今年上半年星河时代开盘时，其高层住宅的开盘均价在20000元/平方米左右，而周边其他住宅的新房均价一般不超过15000元/平方米，在销售价格明显高于周边楼盘时，星河时代由于有cocopark和深圳实验学校的配备依然十分受到购房者的青睐，其高层小户开盘时两小时即宣告售罄。

分校与原关内名校仍有差异
然而这种由开发商打造的“名校”学位楼盘与原特区内的名校学位房仍有差异，徐枫认为，深圳是先有学位房+名校再有地产+教育的这样一种概念，后者即是前者概念上的升级版，而开发商则利用教育附加值提升楼盘的价值。
徐枫表示，早前的关内学位房集中在深圳名校周边，是名校效应拉动学位房置业需求，从而带动学位房溢价增长，置业者需求主要在学位，对于房子本身的品质量要求相对会低一些。比如上步存量学位房国城花园，目前的平均价格在4.2万/平方米，最高价位达到每平方米6万以上，但房子品质相对一般，平均价格高出周边楼盘20%—35%，但需求依然旺盛。
此外在售学位房百花园二期均价达到4.2万/平方米，最高价近7万/平方米，也是因为学位房需求的结果。而早期关外的名校少，学位房需求量少，所谓的学位房，几乎不受置业者青睐，而目前原特区外新开发的学位房，是地产+教育绑定后的学位房，置业者不仅注重名校学位，同样注重房子的品质。
再者，关内名校是政府规划建设，学位房需求也是因名校带动，进而提升学位房溢价；关外名校，多是楼盘自身引进，是地产+教育绑定的结果，名校再带动学位房置业需求，进而拉升学位房的溢价。比如龙岗中心城不仅将关内的四大名校由关内引到关外，也将国内知名学府引入其中。
有专家表示，所谓名校并非一日而成，其较高的升学率也多源于多年的教育积累和良好的生源质量，开发商引入的“名校”其教学质量和升学情况也有待时间的检验。徐枫则表示，开发商在引进名校，引进优质教育资源的同时，更应当注重提升产品的品质，好的楼盘产品加上好的学校，才能真正在地产+教育绑定后实现价值提升。

开发商热衷楼盘引入名校
■专家访谈
深圳大学师范学院教科所所长赵卫：
保证名校分校“名符其实”
应建立教师流动派遣制度
名校在开发商新建楼盘内设立分校能不能保证是和名校总校一样的教育？深圳大学师范学院教科所所长赵卫认为，这取决于能不能实现教师的合理流动和派遣制度。
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赵卫表示，在日本教师等同于国家公务员，其要按照国家的行政派遣和安排进行合理流动，不过流动一般都为短期，这不仅保证了教育资源的均衡，同时对于教师本身来说，短期流动并不会造成太大的生活影响，短期的改变环境还会增加教师的新鲜感和成就感。
“这些名校设立的分校能否保证其原本的教学质量也就在于原有的老师会不会到新设立的分校去教学”，赵卫表示，一方面，中国的教师都实行行政化，从行政指令方面无法保证其进行合理流动，而另一方面，由名校设立的分校毕竟是采用名校的“牌子”，作为名校，“其名义打了出去，就给名校的主体带来了压力，其自然会采取行动保证分校的质量，以维护其品牌的无形资产”。赵卫表示，一方面名校在进驻分校时要有所严格的筛选，另一方面名校尽其责任和义务搞好分校的教学，这两者就可以帮助名校的教育向全社会的扩散，无形中也就在帮助深圳解决教育资源不均衡的问题。
赵卫表示，名校的优质教学的一个前提是其生源的天然有差异，“好的学校自然吸引和招收了好的生源，作为名校能否在保证先期优质生源教学有保证的前提下，在分校提升不同质量生源的水平，这对名校则是个考验”。赵卫同时表示，开发商与教育的结合无疑会帮助深圳解决长期存在的教育资源不均衡的局面，但解决这一问题光靠开发商不行，还是要政府更多的推动和行动。

部分房源溢价100% 常常有价无市
探寻名校“学位房”
深圳的名校学位房究竟有多“紧俏”，记者也专门走访一些名校学位房片区，除去学位房明显高于周边没有学位的普通住宅外，学位房的确在近年来的楼市上下变动中显得既“领涨”也“抗跌”，不过其“优质”的学位背后其房屋质量则参差不齐，多数名校学位房都是多年前开发的旧小区，抛去“学位”因素这些房子就显得价格虚高。而在目前楼市调控日渐趋紧的背景下，学位房也面临小幅的价格调整，一些学位房“有价无市”，而那些业主愿意小幅降价的学位房常常能获得很快成交。
“学位”价值远高于居住
近日，记者走访了深圳最负有盛名的名校学位房片区——福田百花片区，这里不仅有深圳实验学校的小学和初中，而且深圳外国语学校也同在这一片区。记者在百花片区的中介地铺了解到，与深圳实验学校小学部学位挂钩的周边楼盘中包括国城花园和南天二花园，由于其学位因素令这两个小区的房价都在每平方米4万元左右，而周边没有学位的二手房常常连3万元/平方米都卖不到。并且，由于学位与房子大小、新旧都没有关系，因此只求“学位”的购房者常常更愿意买最小单位、总价最低的户型，而国城花园43平方米的一房也就成为这一片区最为紧俏的户型，也因此这一小户型的单价被“追捧”到了接近6万元/平方米，相比那些没有学位的普通住宅，溢价接近100%。
不过相比于抢手的学位和“豪宅”的价格，这里的居住品质与其价格并不相称。记者了解到国城花园有十多年的楼龄，其楼道狭窄，房子难掩陈旧，而南天二花园的房子则建成于90年代，有20多年的历史，同样很难与4万元多一平方米的房子联系起来。
根据中联地产的数据显示，2008年1月与2011年6月期间，深圳学位房的最高涨幅（最高月份与最低月份相比）高达153.42%，而同期内非学位房的最高涨幅仅95.96%。与2008年1月份相比，学位房2011年6月份的均价涨幅高达115.69%，而同期全市二手房均价涨幅仅54.23%，学位房价格涨幅高出全市均价一倍以上；同时，学位房价格整体都运行于全市二手房均价之上，按年平均值看，学位房高出全市均价的差价从2008年的6596元／平方米，一直上升至2011年上半年的12852元／平方米，学位房呈现出明显领涨和差价扩大化趋势两个重要特征。
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学位房也有小幅价格松动
根据中联的数据，2011年上半年百花片区学位房均价达到30007元／平方米，高出非学位房的22189元／平方米约35.23%，即重点教育资源给房地产物业带来的溢价空间高达35%。而推动溢价的因素则包括，学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价和学位房概念炒作带来的投资溢价。
记者也去深圳东门北路深圳螺岭外国语学校附近的学位房走访，相比百花片区这里的学位房与非学位房价格差异不大，大概在20%以内。中联地产研究人员告诉记者，同样学位差价不大的还有福田的景田北片区，那里学位房的溢价空间为22.85%，这与这两个片区主要以自住为主、投资投机氛围相比较淡有关。
而在目前楼市调控日渐趋近、深圳二手房按评估价征税的今天，购买低于五年的二手房将产生总价8%—10%的相关税费，二手房市场的整体低迷也限制了学位房的成交热度。
中原地产百花片区的置业顾问告诉记者，原先市场好的时候百花学位房每月买卖超过20单，而到了8月以后，这里的买卖交易每月只有几个的水平。“学位房现在虽然报价仍然很高，但是价格已经有所松动，业主一般都会有5%左右的议价空间，一些成交价甚至低了一成，不过很多不着急孩子上学的买家仍然在观望中”。

学位房每年仍有可能调整
记者登录罗湖区教育信息网和福田区教育信息网发现，深圳目前的学位房，即各小学和初中都是采用按地段招生的方式，具体就是划定各个片区，片区内住宅的适龄入学儿童就近上片区内的学校。
不过教育局的工作人员也曾向记者表示，今年有学位的房子明年不一定有学位：具体学校的招生地段由所在区教育局根据辖区人口分布等情况，按道路和住宅小区的边界等进行划分。由于深圳全市人口密度分布不均，学校也不是均匀布局，而且办学规模不尽相同等原因，学校招生地段也可能出现大小不同的情况。每一年，各区教育局都会根据辖区学位供需情况，对学校的招生地段进行一些必要的调整，但一般调整的幅度不会太大。
而且有学位房的家长在为子女申请入学时还要注意，并不是仅仅有房产证明或购房证明就可立刻申请，在具体居住时间上各个学校的要求都有些区别，但起码的规定都是居住时间在一年以上，一些知名或热门的学校则原则要求是要居住三年以上，也有一些学位不紧张的片区，房子过户后当年就可以申请学位。
在申请学位的过程中也要排队，深圳户籍和非深圳户籍、已购买房产还是租赁房产、房产属于父母还是祖父母等这些因素都会影响排队的顺序。即使住宅被划归在学区内，如果赶上这一年片区内学位紧张的话排队靠后的也有可能被安排至就近的其他学校入学。
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