豪宅暗战鄂尔多斯 星河湾放低身量

本报记者 张晓玲 广州报道
星河湾在鄂尔多斯被迫务实。认购阶段推出最低约8折的优惠措施，单价可低至15000元/平方米。这是它在实施全国化战略以后从未有过的让步。
来自多家代理机构的信息显示，鄂尔多斯星河湾9月17日认购至今，实现认购金额不足20亿，1900余套房源仅消化不到十分之一。这种开盘成绩，与很多房企相比要优秀得多，但离星河湾老板黄文仔的预期，却相距甚远。
星河湾异地开发后，多年来备受投资客追捧，在北京、上海和太原均一售而空。此次在鄂尔多斯的销售现状，正是目前房地产市场低迷的折射。本报记者采访多位业内人士认为，调控政策未有松动迹象，投资资金观望，是星河湾销售遇阻的直接原因；而对鄂尔多斯楼市及其具体选址，业内亦持有不同看法。
八折开卖
鄂尔多斯项目，星河湾上下可谓殚精竭虑。
从9月1日开始，项目现场举行连续一周的庆典和开盘系列活动预热，四大销售代理公司思源、策源、中原、合富辉煌，更早已提前数月布阵，销售人员总数超过1000人，积客8000组，A类客户600组。上海策源代理有关人士透露，仅该公司就有300余人支援星河湾开盘。
据知情人士透露，此次开盘1900余套房源，但9月17日开盘首日认购者仅约130组。星河湾总裁梁上燕向本报记者证实，9月17日认购约14亿元，截至23日认购约18亿元。
“开盘当日卖了8个亿，大部分楼盘或许要开香槟庆祝，但对于鄂尔多斯星河湾来说，成绩却并不理想。”上海成全机构董事长全忠说。
与过去两年相比，鄂尔多斯星河湾相形失色。2009年8月8日，上海浦东星河湾开盘首日，创造了“6小时40亿”的奇迹；2010年7月31日，太原星河湾开盘首日认购金额再超上海。
据有关代理行透露，星河湾鄂尔多斯原定单价2.8万。但其销售人员在电话中告知本报记者，项目户型为311-684平方米，其中311平方米的户型均价为19000元/平方米，认购一次性付款有8.5折优惠，签约时又有9.5折上折，加起来接近8折，可低至15000-16000元/平方米。热销的B区，355平方米的户型，均价21000元/平方米，如果一次性付款也可低至17000元/平方米。
认购8.5折，15000元/平方米，这是星河湾的最低优惠价。在北京、上海、广州、太原，星河湾目前的售价为27000-50000元/平方米，开盘当日最高优惠9.8折。
鄂尔多斯项目是星河湾全国面积最大的一个项目。鄂尔多斯房管局市场科有关人士向记者证实，星河湾此次拿到预售证的房源为72万平方米。据梁上燕说，目前拿到的土地是2000亩，至于传闻中的规划面积数平方公里，她表示后续土地无法准确预测，因为需要一块地一块去谈、去收购。
豪宅暗战
鄂尔多斯GDP增幅全国地级市第一，鄂市人有钱，但鄂市的房子也多。据有关机构调查，该市人均住房达2.7套，“一家拥有五六套房子，很正常很正常。”一位当地业内人士说。
房子还在激增。2011年，鄂尔多斯计划新开工商品房面积1300万平米，施工总量达2300万平米，超过上海楼市一年的销售面积。计划销售的面积为1200万平方米，远超深圳。在此背景下，星河湾挺进了鄂市。
星河湾曾在北京、太原、西安等地推广鄂尔多斯项目，试图吸引全国各地的投资客。“（鄂尔多斯星河湾）想卖到全国去的思路违反了常识。”世联地产(002285,股吧)董事长陈劲松说。星河湾曾与6家代理公司合作，但后来世联、易居选择了退出。
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据一位长期追随星河湾的投资客朱敏（化名）介绍，有很多像他这样的专业投资者追星河湾，从广州到北京、上海、太原，都有购买。但此次追到鄂尔多斯的，不多。因为“市场预期已经改变了，限购长期化，房产投资不那么靠谱了”。
中房信·克而瑞联席总裁丁祖昱更认为，星河湾鄂尔多斯是战略性选址失误。鄂尔多斯和星河湾此前进入的任何一个城市都不同，本地人支撑有限，也无法吸引外地人来投资。世联地产华北区域营销顾问部总经理尹晓松也说，房子快速增值的时代过去了，自用需求与城市有关，星河湾再好，真能把人吸引到沙漠去住？
不过，梁上燕坚信，鄂尔多斯将成为西部地区乃至全国的资本高地，并将迎来它的“黄金十年”。本地住房虽多，但真正高品质的房子缺乏。此外，榆林和浙江商人也会选择在此购房。星河湾对自己对鄂市都很有信心，但也会根据当地市场情况来确定后续开发规模。
看中鄂尔多斯豪宅庞大潜力的，不止星河湾。8月中旬，同属豪宅的伊泰·华府岭秀率先开盘，当日认购额7.9亿元，亦属不俗。该项目是鄂尔多斯当地著名企业伊泰集团与北京豪宅品牌华府置业联手打造，目前均价23000元/平方米，销售人员称并无任何优惠。
内地另一知名豪宅开发商绿城也已进驻鄂尔多斯。绿城与鄂尔多斯城投集团合作，即将推出“诚园”高端城市公寓项目；绿城还计划把更高端的御园（资料、论坛)产品引进鄂尔多斯。
毫无疑问，豪宅们争夺的还是当地以“煤资”为代表的民间资本。但鄂尔多斯活跃的高利贷活动，巨大的风险已经在累积。“房产价格，在投资投机需求拉动下，短期内可以偏离价值，但长期必向价值靠拢。”上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，时间会证明，空置率高企的鄂尔多斯楼市将以悲剧收场。能源资本、民间高利贷，皆靠不住。
9月19日， 为期4天的2011第三届鄂尔多斯住房交易会（住交会）落下帷幕。参展企业63家，参展楼盘150多个，都不同程度地提供了各项优惠措施，降价幅度达10%-15%。(作者：张晓玲 )
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