绿城惊了谁的魂

谁会第一个倒下？脆弱的中国楼市正在等待这个悬念的落地。 （彭建祥/图）
“绿城的状况到底是怎样的？”在过去一周时间里，绿城集团董事长宋卫平被铺天盖地的电话和短信淹没了，几年没联系过的朋友都会打电话过来问。
2011年9月27日，他刚刚结束了为期16天的北方市场巡视，回到杭州的住所玫瑰园。这位以“足球反黑”著称的地产老板，长时间里在浙江楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘，甚至公司规模一度接近万科，2009年居于中国房地产业年销售榜第二。但2011年上半年，销售排名却落到第九，而在过去一个月里则为被收购及调查传言困扰。
路透社在9月21日的报道称，中国银监会已责令信托公司评估其向绿城集团放贷的风险，一时间引发了投资者对绿城集团财务状况的普遍担忧。在过去一周里，绿城在香港上市的股票暴跌近三成，并触发中国房地产股的集体下行。50家上市房企由于股价下跌，市值缩水总计超过1800亿元，碧桂园、雅居乐等股票跌幅均超过两成。SOHO中国CEO张欣在其微博上如此评述：“市场信心薄如纸，一个小的消息就造成恐慌抛售。”
标准普尔评级服务公司在2011年9月27日称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房产商面临的流动性压力将加大。
绿城以高负债、高周转率，还有拿高价地闻名，其财富和文化皆植根于此。在2008年年末陷入资金困局、连环债危机之时，这家创立17年的企业曾险遭不测，但随着市场行情的逆转，绿城又从泥沼中爬了出来。
“感谢上天，让我们活了下来。”在2009年7月杭州的一场论坛上，宋卫平曾这样心有余悸地对南方周末记者说。但如今，绿城又到了生死关头。绿城制定的2011年销售目标为540亿元，但9个月过去，仅完成了该目标的一半。
宋卫平把问题归咎于一场当初他没预料到的房地产调控。一切来得太突然了，银行贷款下不来，销售又出了问题，“限购和信贷紧缩让楼市一下子从夏天进入了严冬，我们很难受，我也不相信其他开发商日子会好过到哪里去——但这不是从业者的错，这样严厉的市场管控，哪里是一般人可以受得了的。”
一则传言引发的慌乱
投资者担心历史将会重演——绿城中国的中期报告显示，截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%，债务总额达346亿元人民币，近四成会在未来12个月内到期。
绿城信托门事件早在9月的第二周就初现端倪。
绿城集团行政总裁寿柏年对南方周末记者解释说，9月16日，银监会非银行机构监管部的一位职员看到一家足球媒体称海航拟30亿收购绿城的流言后，便通过内网给各信托公司发去了一份《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》。五天后的9月21日晚上6点，路透社将这一消息披露，随即引起投资者对于中国政府将继续收紧地产业融资渠道的担心。
绿城信托遭银监会关注的背景，是中国长三角已出现个别信托产品逾期违约事件。今年以来，受困于信贷紧缩，众多房地产开发商纷纷借道房地产信托进行融资，这种融资方式虽然成本高于普通贷款，但发展势头一直较猛。
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中金分析员白宏炜指出，2011年上半年房地产信托达到了1700亿元，仅略低于银行发放给房产商的贷款，而绿城是涉及信托产品最大的公司，其今年通过信托融到50亿元左右，约占绿城总融资的五分之一，其平均利息在13%左右，而自2008年4月份以来，绿城通过平安信托等多家信托公司发行接近20款信托产品，发行规模达到91.6亿元，逼近100亿元。
消息披露的那晚，宋卫平正在沈阳，寿柏年则在青岛。晚上11点多，绿城在其官方微博随即声称：公司目前没有收到任何监管部门的调查通知；公司目前开展的信托业务均符合规定；公司的资金财务状况稳健正常。
不过，寥寥数语没能打消公众疑虑。第二天开盘，绿城股价一落千丈，暴跌16.2%，并在随后跌到了两年来的最低点。其长期以来的高负债，以及2011年以来的销售不畅，让越来越多的人想起2008年年末的资金困局，投资者担心历史将会重演——绿城中国的中期报告显示，截至6月底绿城的净资本负债率较2010年底升31.2个百分点至163.2%，债务总额达346亿元人民币，近四成会在未来12个月内到期。
据财新网报道，银监会也表示，他们经常对房地产信托情况进行调查，并非特定针对绿城公司，对于房地产信托政策，除了已发布的监管文件还没有新的变化。
9月23日，绿城集团也在杭州举行媒体沟通会。当天，身在辽宁的宋卫平给绿城中高层发去了一条短信打气：最近关于公司在调控背景下的经营和资金问题，流言蜚语不少。但细细思量之下，公司是健康的。如果我们把销售做得更好一些，我们仍然是天下最好的公司。
久未在媒体上露面的寿柏年也在通过各种方式向外界强调，绿城的运营是健康良好的。“我们从去年就开始思考转型。房地产这个行业慢慢进入成熟期，初期的快速增长已经过去。我们未来一段时间将秉着稳健经营的战略发展，多卖房子少买地，通过两年的努力，把净资产负债率降到100%以内。”寿柏年向记者这样表示。
而对于“信托门”事件的始作俑者——海航收购绿城的传言，宋卫平则声称该新闻是个“笑谈”。“绿城集团的确与海航有项目上的合作，但是30亿元收购绿城集团，怎么可能！”
作为事件的主角之一，海南航空近年扩展凶猛，产业链向上游已延伸至机场管理业，下游延伸至酒店、物流、房地产和旅游业，已成为中国第四大航空公司。而此次爆出“海航30亿元收购绿城”的消息，则是因足球引发的。《足球报》在报道中称：“海航收购绿城集团的同时，还瞄准了杭州绿城俱乐部。”
寿柏年声称，绿城和海航确有合作，在2010年11月25日举行的土地出让现场，海航下属的西北海航置业有限公司与绿城合作以18亿元竞得杭州一块土地。此后，海航高管还有意在旅游地产上与绿城合作，收购绿城部分酒店权益，“但我们还没有正式谈判，结果在足球记者笔下，就变成了收购绿城集团了。”


9月27日，宋卫平在杭州一个项目评审会上仍心事重重。 （张育群/图）
为什么是绿城
不断融资，不断拿地，是绿城超常规跨越式发展的主要模式。
尽管为各种传言困扰，宋卫平坦言绿城资金虽紧，但远没有2008年金融危机时那么严重。“2008年国庆节怎么过的，我还历历在目，那时候公司就开始拖欠各种款项了，而今年，我土地款基本上付清了。”
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而据绿城中国中报显示，截至8月26日，绿城集团的未付土地款共仅余人民币18亿元。2011年上半年，绿城仅以23.3亿元取得权益土地储备面积201万平方米，需支付的土地款仅为2010年全年的1/6。
绿城中国成立于1994年，最初仅是一家位于杭州市的地方性房地产开发商。2006年7月上市之初，土地储备总建筑面积为800多万平方米，至2011年底，土地储备已增至4000万平方米。不断融资，不断拿地，是绿城超常规跨越式发展的主要模式。
这种模式让绿城在金融危机时险些倾覆。刚刚上市的绿城在2007年前后房地产市场泡沫最盛时，高价拿下1000多万平米土地，此后遇到金融危机，房地产市场调整，流动性危机随即袭来。彼时，业界揣测绿城将成为第一个在危机中倒下的大鳄。连中海都托人找到绿城，表达过收购意向。
宋卫平承认，绿城那次的危机得以化解，与政府适时救市不无关系。2009年，绿城还要支付60多亿元土地出让金。杭州市政府当时表示，房地产企业土地出让金可缓缴半年。随后，四万亿的刺激政策及各地的救市计划，让市场迅速反转。绿城因为有大量的可售资源，成为最大受益者之一。2009年第四季度仅仅三个月，主打高端住宅的绿城卖出了229亿，全年销售额更达到513亿元——年初还濒临破产边缘的绿城，一举超过保利、金地、招商等，跃居全国第二，仅次于万科。
热衷于拍地的宋卫平，随即在2009年果断出击，屡屡在杭州高价拿地。2009年，杭州总价地王前十位中，有4个出自宋卫平之手。2009年秋季恳谈会上，宋卫平更豪言2011年绿城销售额要冲刺1000亿元，三至五年赶超万科。
但截止到2011年9月，绿城销售仅完成了约270亿元，这样的成绩不但没有赶上万科，还在转瞬间即被曾经的追赶者恒大、龙湖等一大批新锐发展商超越。
绿城以开发中高端物业项目闻名，而寿柏年承认，2009年的土地激进缘于他们对宏观调控严重性的判断不足，尤其是高端住宅项目在房地产市场调整中受冲击最大，“我们的客户往往是买过一套两套房子的，但限购的对象刚好和我们客户的重合面非常大，于是这轮调控对绿城的影响就首当其冲了。”
宋卫平则声称，“绿城跟按揭有关的购房过去占到90%，但如今房贷按揭也有极大限制，这相当于购买力已经下降了50%以上。”而在绿城的大本营浙江，这片曾经是中国房地产最炙热区域，如今也走到了转折点，成为调控重灾区。杭州克而瑞公司数据显示，截至2011年9月底，杭州市八区商品房存量套数62905套；按近两年月均销售4428套计算，销售周期需要14个月。
9月杭州楼市的主题词已变幻成降价，从边郊到主城，从少数开发商降价到大多数开发商参与降价或变相降价，价格战已从暗打变成了公开肉搏——但作为高端物业开发商，绿城显然在定价上缺乏更多的腾挪空间。
“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”
“假如现有政策再不放松，到今年年底，绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”
宋卫平和寿柏年是大学同学，他们所在的杭州大学历史系77级，后来出现了十多位知名地产商、两名福布斯富豪。
作为历史系毕业生，在绿城招聘员工的时候，宋卫平曾出过一道冷僻的题目——解释《论语》里“春服既成，冠者五六人，童子六七人”这段古文；而在招聘员工时，宋卫平甚至会把员工的血型和星座作为判断标准之一。
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在公司内部，宋卫平以严厉著称。“虽然他骂的事情肯定是对方做错的，但骂得不留面子，连一些执行总经理都很难堪。”一位绿城的员工说。不过，这种严厉也让绿城成了中国高端住宅的领先企业之一。在杭州相同地段的房子，只要打上绿城的标签，就可以比其他楼盘高出20%的价格。
但随着调控的逐渐深入，即使在2008年也声称“不降价”的宋卫平，也终于在想降价的问题了。
“这段时间我在想，如果我们降价怎么降，这是我们的一个探讨性的问题，理论上我只会针对我的老客户降价。”宋卫平这样说道。他声称净利润只有10%左右的绿城，降价空间非常小。但他同时指出，“假如现有政策再不放松，到今年年底，绿城真有可能要面临一些项目割肉的可能。”
“我会先进行几个项目的腾挪，再考虑合理降价的问题。但是等到绿城都开始卖项目的时候，这个行业大概有70%以上的企业都处于倒闭边缘了吧。”宋卫平说。
在过去两年里，绿城更多在依靠外部力量实现扩张。“有钱就去拿地，没钱就找人合作。”寿柏年向南方周末记者透露，合作开发模式、房地产代建和房地产股权基金正成为绿城前进的三驾马车。
所谓的房地产股权基金，就是现在平安信托和绿城中国联袂打造的平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与绿城在温州的一个房地产项目。而代建业务，则合作方出钱，绿城只出团队和设计，绿城的角色由“开发商”，转变成“建筑商”。
多数分析人士指出，中国银监会检查绿城贷款方，彰显出中国政府继续压低房价的决心，但如果说连房地产信托融资渠道也被进一步收紧的话，开发商资金压力将明显加大。
“以前每周就一两宗地要找我们兜售，现在几乎每天都有人登门，要卖地给我们了。”杭州滨江房产集团董秘李渊向南方周末记者感叹，现在资金链紧张的，不仅仅是一两个中小开发商了。但这种环境下，滨江从开发节奏到拿地，都保持非常谨慎的态度。
也许，更严重的局面还在后面。9月28日，据上海证劵报报道，一位接近绿城的人士称，绿城正在考虑资本市场的重大动作，退市可能是其考虑的方向之一。但随即，绿城中国公告称，暂无港交所退市打算。
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