广州“商务公寓”受宠 投资客一次入手14套

今年国庆黄金周楼市表现冷热不均，不仅体现在周边楼盘和中心城区楼盘的差异上，而且不同性质的楼盘也遭遇了“冰火两重天”。记者昨日巡盘发现，不受限购政策影响的商务办公楼盘在国庆期间迎来热销，成为投资客的新宠，而同样主打小户型的住宅公寓楼盘却因限购政策而销售进度缓慢。
海珠区某商务楼盘开售首日成交八成
记者昨日下午来到广州大道南某商务办公楼盘，该楼盘主打产品是46平方米和53平方米的两种单间户型，产权年限50年，均价2.5万元/平方米。“我们这个盘国庆假期第一天开盘，首推D栋300多套商务公寓当天就销售了七八成，现在剩下可以选择的不多了。”销售人员吴先生告诉记者，他们开盘当天就卖了4个亿的销售额。
今年以来政府部门已经严禁办公性质楼盘借用酒店式公寓等概念进行销售，记者注意到该楼盘毫不掩饰自己的办公性质，个别大户型样板间还直接装修成公司的办公室。从销售人员提供的销控表上可以看出，虽然刚刚开盘两天，但D栋可供选择的单位已寥寥无几，小户型只剩下顶层或朝向不好的单位。
“来这里买房的投资客很多，因为不限购，有的客人一次性购买多套，还有的客人一次性买下一层14套单位。”吴先生强调，该楼盘由于靠近海珠区政府和布匹服装市场，因此未来的出租前景看好。初步计算，如果按照每户50平方米和均价2.5万元计算，买下一层就要1600多万元，商务型物业显然已经成为投资客的新宠。
昨日现场，这里正在进行前一天购房业主的抽奖活动，现场销售大厅几乎坐满了人，销售人员也忙得一个人要同时招呼好几台客。前天已经买到一套房的陈先生，昨日又来下了一套的定金，他坦言：“现在股市行情不好，还是看中房地产的保值增值能力。”
昨日，记者在萝岗区科学城科汇金谷销售中心了解到，该盘在售37-87平方米的一房和两房商务公寓产品，销售均价每平方米1.58万元，国庆前两日成交了12套单位。这与多个在售的限购住宅相比，成交量相当不错。
真正住宅公寓受限购影响人气冷清
与商务办公物业的火热人气不同的是，今年“十一”黄金周同样主打小户型公寓类产品楼盘就因为住宅的用地性质而被限购政策限住了人气。记者昨日来到位于海珠区新港中路的一家（用地性质为住宅）公寓楼盘看到，销售人员比看房客还多，现场显得有些冷清。销售人员接待看房客的第一句话往往是问“第几次置业，有没有购房资格？”
该楼盘主打50-60平方米的单间酒店式公寓产品，每层有40套单位。从9月开盘以来销售进度表现一般，销售人员提供的按楼层标注的备选名册上，还有大把的房屋可以选择。查阅广州市国土房管局“阳光家缘”网站可以发现，该楼盘可售货量多达1000套，目前只有7套成交记录，即使按照销售人员的说法目前只推出11到20楼层的400套单位，销售进度也显得十分缓慢。
目前，该楼盘的均价为2.6万元/平方米。但记者注意到，该楼盘还放出了两层特价单位，可以打9.4折，折后均价只有2.2万元/平方米，比对外宣称的价格便宜了4000元。至于为什么只选择两层单位进行促销，销售人员表示这只是试探市场的举措，目前还不会大规模促销。
白云某公寓违规被国土局勒令整改
今年初以来，限购政策已经将大部分投资性购房需求挤出。据广州市国土房管局统计，近期市场成交量比去年同期萎缩三成。限购政策也让开发商“转舦”，调整开发策略，一时间市场上冒出了很多商务办公楼盘以酒店式公寓的名义销售。
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广州市国土房管局今年以来加大了对商务办公楼盘转住宅“打擦边球”销售行为的查处力度，明确禁止这类楼盘在广告用语中使用“酒店式住宅”、“公寓”之类的模糊概念。在今年前3个月的巡查楼盘过程中，广州市国土房管局就对8家类似楼盘未按预售批准性质对外销售的行为开出罚单，占同期发现15家违规销售行为的一半以上。(南方都市报 www.nddaily.comSouthernMetropolisDailyMark南都网)
而就在近期的楼市巡查中，白云区某商务楼盘同样被发现以住宅名义发售，广州市国土房管局已对该楼盘发整改通知书，勒令其整改。但昨日有中介人员向记者推销该楼盘的尾货时，仍在使用“商住”概念。据了解该楼盘的土地使用证从2003年开始算，早年是商业性质，今年改为小户型公寓对外销售，50年的使用期目前只剩下40年，因此该楼盘8600元/平方米的定价较周边市场明显便宜。
分析
商务公寓投资也有风险
业内人士分析，不限购的商务公寓之所以成交量相对活跃，主要是因为公寓户型面积相对较小，总价相对较低，很多家庭都可以承受。据了解，科汇金谷国庆期间推了15套特价单位，折后最低总价位58万多元，每平方米售价低至1.34万元。这比同板块的万科城、保利林语山庄的二手房价还便宜。
广东中原房地产项目部总经理黄韬昨日分析指出，由于目前投资客仍需要为资金寻找出路，因此不在限购之列的办公和商业物业成交情况明显好于住宅。但对于部分办公商业性质的楼盘转做住宅，黄韬认为，这是变异产品，是写字楼和住宅市场价格倒挂后产生的“怪胎”，他同时指出，购买多套这样的物业用来投资并不是没有风险，“商务公寓的出租情况也要看经济的整体发展形势，而且这种物业毕竟不是住宅，今后的水电费都交得比较贵。”
其实所谓的商务公寓类产品一直处于模糊地带，甚至成为调控大市下的一种夹缝生存之道。记者昨日从业内人士获悉，政府部门已经开始考虑严格规范商务办公类楼盘的规划验收条件，商务办公楼盘的内部隔间能否设置厨卫空间将成为可能收紧验收的指标。虽然政府部门还没有正式出台相关文件，但广东中原房地产项目部总经理黄韬已经从相关渠道了解到今后商务办公项目转成公寓性质销售将很难获得审批。
名词解释：商务公寓
土地性质根据用途不同主要分为住宅、商业、办公和工业等。目前，市场上出现的商务公寓主要是指，开发商在商业或办公性质的土地上建造套型面积较小、带有独立厨卫等生活起居设施的房屋，因此可以商住两用。在目前规划验收阶段，这类房屋没有被明确禁止，因此也为楼盘商改住提供了打“擦边球”的机会。由于这种楼盘土地性质不是住宅，因此房屋不受限购政策影响，但土地使用年限也比住宅用地少20年。
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开发商hold不住了？
个别楼盘刚打地基就开始诚意登记
南都讯　在房产调控组合拳重压下，今年国庆房企出货意愿相当浓厚。记者昨日巡盘发现，多个楼盘赶在国庆期间开售，尚未达到销售标准的楼盘以开放销售中心和板房的形式来吸引购房者。
在对国庆后市走势不确定的情况下，多个楼盘出现急出售、急赶工的现象。据记者了解，金沙洲元邦明月金岸于国庆假期首日正式对外开售。据项目相关负责人向记者介绍，该项目在开售当日才对外开放样板房和销售中心。“为了能在国庆首日开售，全公司的人都出动了，连续熬了几个晚上才把销售中心和样板房布置好。”在同板块，定于国庆首日开售的全新大盘“星汇金沙”，实际上在前一天晚上已抢闸开售。
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昨日，记者前往接受诚意登记的万科东荟城项目发现，该项目在10月1日对外开放销售中心和样板房。记者了解到，这个总建筑面积达44万平方米的项目，目前正在打地基阶段，预计11月份正式开售，首期推出约200套单位。
合富置业首席分析师龙斌认为，房企抢在国庆期间开售揽客，说明房企对后市仍持谨慎态度，客户资源对于当下的楼盘和房企来说非常重要。也有业内人士认为，在多轮房产政策重压下，房企对后市不乐观，能抢在国庆期间开售绝不会在国庆后推出市场。
但房企的“积极主动”没有引起潜在购房者的“积极回应”。记者昨日巡盘发现，中心城区楼盘看房客寥寥，而人气相对较旺的郊区楼盘，却大多是看客，真正出手买的并不多。
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