作者：练洪洋
9月28日，民政部等12个部门与全国政协开会讨论养老工作进展。银监会负责人表示，由于中国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行。房价上行期问题不大，如果房价下行期，可能遇到问题。
“以房养老”嚷了若干年，功用被广泛宣传，可再多“优势”也掩蔽不了现实的窘困。养老，不外乎几种途径：养老金、子女赡养、个人财产（货币、房屋）。“低保障、窄覆盖”，前者不可靠；“四二一”家庭结构，中者难有作为，养老不求人的“自助养老”被寄予厚望。“倒按揭”模式的“以房养老”也就在这种情势下浮出水面。
不等不靠，不怕孩子哭闹，老人想当“啃房一族”也不容易。岁月荏苒，当房子和我们一起老去，房子的使用价值剩下“零头”，而土地使用权限也所剩无几——按规定70年后还可以申请续期，而是否批准就由不得你了——谁愿接下这“鸡肋”？缺乏利益诱因，金融机构即使勉为其难接下“烫手山芋”，“以房养老”又能走多远？
城镇非农业户口老人，“以房养老”只是遭遇土地使用权限的瓶颈，而对于二元结构的另一“元”——人口数量更多的农业户口老人来说，“以房养老”简直有道不可触碰的“高压线”，农村的房子、宅基地根本不允许抵押！皮之不存，毛将焉附？忽略了农村老人的“以房养老”，其现实意义也将大打折扣。
对此，金融机构也满腹苦水，除了政策风险，“以房养老”还有不菲的技术成本，“倒按揭”的评估标准非常复杂，除了精“房事”——估算房屋价值及未来房价走势，还要会“算命”——预测老人的寿命。成本与收益存在剪刀差，金融机构消极对待也在情理之中。上海市公积金管理中心曾经试水“以房养老”，结果是围观的多，申请者少，无疾而终。
作为养老制度的重要补阙，“以房养老”也算是公众急政府之所急，替政府分忧的表现，理当得到更多的激赏，需要政策扶持时，及时增加政策供给。尤其某些公共政策本身就存在天然缺陷时，更有修缮乃至更张的必要。对土地使用权70年大限的公平性，坊间早有议论，全国人大代表宗庆后在今年“两会”期间曾公开质疑，70年大限是“让人世世代代当房奴”；经济学家厉以宁日前呼吁，要让农民拥有房屋产权，使房子、宅基地可以抵押，以弥补物质资本差距，防止社会阶层固化和职业世袭化。
人大代表、经济学家对土地、房屋政策的建议，远远超越“以房养老”工具理性而进入价值层面，具有更宏阔的社会意义。必须指出，在土地财政一枝独秀的语境下，涉及土地的任何改革都将困难重重。何去何从，确实需要卓识远见。
土地、房屋的宏观政策之外，“以房养老”还横跨房地产、金融、社保等领域，有效实施尚需一系列的政策保障。着力推进“以房养老”的同时，还要把这些领域的微观政策理顺、做实。“银发浪潮”不请自至，留给我们从容应对的时间不多，对那些合理化建议都要重视，不要等车开来了才披荆斩棘、劈山开路。
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