房地产信托迎来密集兑付期 中小开发商命悬一线

自2009年房地产信贷开始收紧，融资成本“次优”的信托就逆势走俏，成为房地产企业的最优选择。如今，产品期限多为一两年的房地产信托密集到期兑付，一面是债台高筑，一面是销售疲软、回款急剧放缓，一些开发商资金链“命悬一线”。
房地产信托迎来密集兑付期
房地产信托从2009年开始发行量猛增。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077．66亿元，房地产信托资金余额6051．91亿元。
房地产信托产品期限一般为1－2年，由此，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，带来的兑付压力可想而知。
据了解，开发商目前信托融资成本一般在15％以上，极个别项目甚至达到25％－30％。融资成本如此之高，市场销售却疲态尽显，两面挤压下，房地产信托风险不断累积。
“目前房地产信托兑付风险不可小觑。”北京一家信托公司的信托经理坦言，信托项目虽有抵押，但多以股权形式，即使抵押物充分，债权是交叉的，很多抵押物也是重叠的，同一土地或项目往往被用作其他类型融资的抵押，如银行贷款等，而银行对此具有第一索赔权。
若有小额项目不能兑付，信托公司或可自行垫上；极端情况下，若一个大额项目无法兑付，而多数信托公司注册资本在10亿元左右，这意味着信托公司即使出让所有资本金也不够，由此引发信用风险。
“9月初，有消息称个别房地产信托项目可能出现到期无法兑付。正是这个消息不断‘发酵’，引发了行业恐慌。”上述信托经理称。
据悉，银监会已在8月发文预警，要求信托公司逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险并采取相应措施，对兑付风险“早发现、早预警、早处置”。
风险加大　监管走向深入具体
从整体层面来看，市场目前尚无房地产信托产品出现无法兑付的情况。随着行业内部调整的深入，监管层监管力度也在不断加大。据了解，有信托公司已收到了银监会前不久下发的相关文件，要求信托公司填写与某房地产集团及关联企业开展房地产信托业务的调查表，根据项目运行情况，注明风险判断意见。
“针对特定房地产企业的信托融资情况开展调查很罕见，这显示监管部门对房地产信托业务的警惕和担忧。”西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇说，相关业务的数据非常详尽细致很难掌握，在房地产市况日渐疲软的情况下，监管层希望对信托融资量大的公司进行摸底调查，以衡量风险。考虑到近两年银监会密集的房地产信托政策以及不时进行的窗口指导，这个摸底应属常规调查。
来自北京的一信托经理认为，监管部门对房地产信托的监管正趋于更加深入更加具体。“看上去是针对信托公司的操作，实质是对银行系统的风险监控，以防范风险在银行、信托、私募、高息票据、垫资等金融安排之间传导。”
多位受访信托行业人士表示，房地产信托风险确实有加剧的迹象，但目前还处于可控状态。
上海一家大型信托公司经理告诉记者，不同信托公司有不同操作习惯，有的激进有的保守，但只要抵押、质押等风险控制措施得当，落实到位，总体风险是可控的。
百瑞信托研发中心主任罗靖说，“若银行有一笔坏账并不会有多大影响，而信托公司如果有一个房地产项目出了问题，会拖累整个信托行业销售，因此，信托公司自身也会力保任何一个项目都不出问题。”
一些开发商面临破产
业界认为，监管层近期更细更密地推出措施，一方面透露出对房地产信托的监管将更加严格；另一方面，意在让投资者重视风险，并抑制房地产信托融资。
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事实上，7月份开始，新发行房地产信托已经大幅下降。用益信托工作室数据显示，房地产信托发行规模从7月的236．72亿元降至8月的186．19亿元。9月以来的发行数量亦呈大幅下降趋势。这既是政策累积效果显现，也是信托公司有意收缩以防范风险，开发商从信托渠道获得资金愈加困难。
据广发证券统计，上市房企今年上半年已经债台高筑，平均资产负债率为75．3％，创下近5年来高点，甚至如绿城集团那样资产负债率超过100％的房企也不鲜见；上市房企整体负债总额达1．09万亿元，同比增加了41．29％。
从市场销量来看，开发商寄望甚高的“金九银十”实际情况却大相径庭。中国指数研究院9月26日公布的最新报告显示，上周被监测的35个城市中，22个城市楼市成交量同比下降，其中13个城市的成交量跌幅在30％以上。深圳同比跌幅最大，达64．89％，重庆、大连均有50％以上的跌幅。
一方面债台高筑，一方面回款急剧放缓，一些开发商已“命悬一线”。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛在其报告中称，预计房地产信托在四季度会进一步减少，房地产销售在未来数月趋于疲弱，一些开发商，特别是资产负债表过度扩张的中小型开发商将面临财务困难，并可能走向破产。
评级机构标准普尔在最新报告中指出，房地产开发商的信贷状况日益严峻，将促使开发商降价或寻求其他融资途径。同时，有较大融资需求的小型开发商将面临更多流动性困难，难逃被收购、淘汰的厄运。
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