金九银十风光不再 中国楼市迎来“被控制”良机

10月3日，2011上海房地产秋季展示会在上海展览中心开幕，150多家房企在本届展会上集中展示了250余个楼盘项目。尽管房展会首日观众甚多，但大多数人仍持观望态度。
——调查
各地楼市今非昔比 "金九银十（相关策划：HOLD住！金九银十！）"风光不再
对指望借助天时大捞一把的开发商而言，“跌”字成了9月楼市的主旋律。在传统的“银十”开局期间，市场仍处于低迷状态。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。
据北京中原地产监测，9月北京一手住宅签约量为5236套，二手住宅签约量为8750套，成交量依然维持低迷状态，相比于去年这两个数据都下降了50%左右，也是最近3年9月期间北京楼市成交的最低值。
在传统的“银十”初期，记者走访发现，市场依然十分清冷。从北京市房地产交易管理网获知，10月1日，北京期房住宅成交98套，现房住宅成交3套，二手住宅成交15套，均处于交易谷底状态。
来自中国指数研究院(微博)的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。其中，广州、深圳商品住宅成交量比起本已成交低迷的8月份再下跌30%，上海、天津商品住宅成交量环比下跌近10%。
楼市供求发生巨变
对于开发商而言，借助“金九银十”赚个盆满钵满无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年，开发商资金链普遍绷紧，那么9月、10月的楼市收成势必将进一步影响开发商的状态。
郭毅表示，从市场规律来看，最好的销售季节成交难以大幅反弹，估计10月份市场难有太大起色。
陈国强表示，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。
陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。
其实，类似的局面在3年前曾出现过。2008年9月，在从严调控之下，当月市场成交十分低迷，随后全国多个城市发生了实质性的房价下跌，不过，受到国际金融危机的影响，宏观调控为之转向，房地产市场调整的轨迹就此打断。
但目前随着调结构、转方式，中国经济基本面持续向好，另外CPI居高不下等因素也决定了本轮调控的持续性和深入性。
陈国强表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。
——压力
106家上市房企债务突破万亿 负债率达72%
106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕。22%的业绩增长背后，一个尴尬的事实让人惊讶，房企背负的债务也已经超过万亿元。
上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负责总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。
房地产信托迎来密集兑付期 中小开发商“命悬一线”
房地产信托从2009年开始发行量猛增。根据中国信托业协会数据，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托资金余额6051.91亿元。
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房地产信托产品期限一般为1－2年，由此，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，带来的兑付压力可想而知。
据了解，开发商目前信托融资成本一般在15%以上，极个别项目甚至达到25%－30%。融资成本如此之高，市场销售却疲态尽显，两面挤压下，房地产信托风险不断累积。
房企资金链风险不断加大
金九踏空，楼市黯淡，利空消息不断传来。近期，黑石撤资、绿城受银监会调查传言、对冲基金狙击内房股使股价暴跌、标普再出“黑名单”等成为楼市的热门话题，无不显示出市场的恐慌情绪正在蔓延，而且国际投资者似乎比国内更加悲观。
本周，全球最大的私募股权公司黑石集团首次从中国楼市撤资，将上海一家经营良好的购物中心出售给香港富豪郑裕彤，此举被视为国际热钱撤出中国房地产市场的信号。
9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、2012年下降30%，一半以上的地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。
调控6个月以来，随着销售不利和持续的银行借贷紧缩，各界对开发商资金链是否会断裂的担忧也日渐加深。
——支撑
1月至8月全国保障房开工率为86%
住房城乡建设部9日公布，今年1月份至8月份，全国除西藏外城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率为86%。
开工率超过全国平均水平或与全国平均水平持平的有19个地方。 其中，开工率超过100%的有河北、辽宁、福建、山东、陕西。其余的分别是甘肃98%、宁夏97%、河南96%、山西94%、贵州92%、新疆生产建设兵团92%、新疆自治区91%、天津90%、湖北88%、吉林87%、江西87%、黑龙江86%、江苏86%、广西86%。
保障房新举措及时回应社会关切
19日举行的国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。一系列新举措释放出明确信号：政府对于社会广泛关注的保障房建设管理中的难题正逐一破解，加快实现住有所居目标的决心坚定不移。
公租房能住多大面积、交多少租金？社会对此广泛关注。针对公租房的建设标准和租金标准问题，国务院常务会议明确：以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。这无疑给地方推进公租房建设提供了可供操作的基本标准，同时又给各地制定具体租金标准留有余地，体现了原则性与灵活性相结合。
保障房的可持续运营如何保证？针对资金筹集问题，国务院常务会议不仅决定中央继续增加资金补助，同时给出了新的政策，如公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。众所周知，在保障房大规模推进过程中，由于公租房运营周期长、社会资金进入积极性不高，国务院常务会议出台的新政策无疑为公租房的可持续运营提供了新的资金来源。
谁来为保障房质量负责任？针对保障房质量谁来保障的疑问，国务院常务会议要求项目法人对住房质量负永久责任，逐步推行参建单位负责人和项目负责人终身负责制。让保障房成为放心房既是群众的期盼，也是政府的承诺，推行质量终身责任制，无疑从制度建设上为保障房质量加了一道安全锁。
变相福利分房怎么处置？针对当前出现的借保障房分配变相进行福利分房的现象，国务院常务会议要求切实防范并严厉查处骗购骗租保障性住房、变相福利分房和以权谋私行为，切实纠正将保障性住房违规出售、转借、出租或转租、闲置、改变用途等行为。
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这给种种不法行为下了禁令，传递出政府坚决维护住房困难群体合法权益、确保公平分配的决心。
——分析
三重压力能否加速房价深调
传统的楼市销售旺季并没有给低迷的房地产市场带来“惊喜”。根据市场机构的统计，9月份以来，国内多个城市楼市成交量持续处于低位；与此同时，不久前多个上市房企公布的半年报显示，房企的存货量已经达到4年来最高水平；除此之外，随着流动性的不断收紧，房企资金链更是日益紧张。在成交低、存货增、资金少三重压力下，房价深度调整的迹象却并不明朗，未来楼市的走向引人关注。
中国房地产学会副会长陈国强预计，在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格“拐点”有望加速确立。
事实上，在调控不断发力，销量、库存、资金等压力不断加大的情况下，楼市的天平已经开始发生明显的变化。根据国家统计局发布的数据，在房地产调控政策累积作用下，8月份70个大中城市有46个城市新建商品住宅价格停止上涨步伐，与7月份相比，价格止涨城市明显增多。
不过，虽然房价已经出现了明显的下跌趋势，但与人们期待的“拐点”仍有不小的距离。
张月(微博)表示，目前开发商试探性降价的成分仍多，但市场已经进入深度观望期，成交量的持续下降，说明房价小幅下降难以被消费者接受，多数购房者仍在期待房价的进一步下降，这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。
房价尚难言“拐点” 但中国楼市已迎来“被控制”良机
2010年以来，中央政府出台了一系列房地产调控措施。9·29出台的一系列调控细则，让公众意识到此番调控绝不仅仅是一个形式，从而这一轮政策被冠以“新政”的称号。如今，距离9·29新政整整一年，房价终于开始停止上涨态势并出现松动。
那么，房价是否到了“拐点”？对此，农业银行最近发布报告称，中国房价增速的持续下滑不能作为拐点将至的判断标准，认为目前房价拐点已经显现或过于乐观。报告称，在当前错综复杂的国际国内经济形势下，二次探底的风险加剧，未来紧缩性政策转向的可能随时发生。有专家认为，应慎谈“拐点”。首先，境外热钱横流、投资渠道缺乏；保障房建设尚需关注；房地产在地方财税收入方面的“替代产业”还未培育。
虽然还不能就此断定中国楼市已现拐点，但狂奔多年的中国楼市，似乎迎来了“被控制”的良机：去年以来，中国12次上调存款准备金率，5次上调存贷款利率，越来越紧的货币政策对楼市产生了很大影响。而行政性的限购令，更成为抑制楼价的关键。继在一线城市实施限购之后，官方已要求增加二三线城市限购。
一连串行动和措施，明确传达出决策者抑制房价的决心。实际上，中国此次楼市调控的手段十分明显：一方面采取限购、限贷、试点房产税的方法，抑制投机和投资需求；另一面通过大规模建设保障性住房等措施，增加住房供给。在需求和供给上同时做文章，应该能将高企的房价打压下去，从经济理论上站得住脚，且调控手段已初见成效，这也是持楼市观点论者的主要依据。
不过，需要警惕的是，中国此轮房价上涨的因素和背景复杂，且围绕中国楼市何去何从，充满了利益博弈。因此，倘若缺少及时、有效的后续配套措施，目前楼市调控的良机，很有可能再次沦为房价报复性反弹前的一次“假摔”，甚至为利益集团巩固既得利益提供便利。
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此外，限贷政策在抑制投机和投资冲动的同时，也可能伤及中国经济。如何破解这一难题，多数建议将目标锁定在房价走高背后的卖地财政：在城市化加速过程中，真正上涨的不是房价而是地价，中国现行的土地制度已经造成一些地方政府对土地财政的依赖，以及与开发商的利益依存。因此，加快改革土地财政的速度和力度，构建多层次房地产市场，才是解决中国楼市顽疾的根本之道。
从紧的货币政策和严厉的地产政策，已经让部分房地产企业感受到压力；决策者坚定的决心和调控手段的初见成效，也已经让部分投机者产生了动摇。中国楼市从疯狂中降温，只是调控的第一步，它也只是为决策者们“做更多事情”换取了一定的时间和空间。
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