广州商业地产二手楼市黄金周冰火两重天

住宅限购令下，黄金周期间很多手中有闲钱的投资者都把目光转向了投资商业地产项目。于是，数百人抢购过百万元一间的商铺、投资者通宵排队霸头位买铺，这种近来难得一见的“墟冚”（粤语“热闹”）场面再次在黄金周楼市上演。康王路某商城国庆开盘，当天收金过亿元，其中20多平方米的“铺王”叫价过千万元，绝大部分铺位的价格都过百万元一间。不过，像这个商场这么销售火爆的项目并不多，据一位商业地产投资公司的高层人士透露，假期头两天仅仅是电话访问量比平常多一些，销售现场人气并不旺，希望假期后段会多一些买铺投资者出来看盘。
另一边厢，二手房市场的淡静比商铺市场更加厉害，据记者在广州市巡城所见，许多向来“年中无休”的中介行在国庆黄金周头两天也拉上了大门，开门营业的地产中介行也全力投入到对商铺和住宅的一二手联动上。有中介人士透露：“以往国庆假期虽然买卖成交不济，但好歹也能促成几单租赁交易。可今年国庆假期头两天却连一张租单也没能签成，行情淡得一塌糊涂。”
热！数百万买铺竟要抢
住宅限购加上股市低迷 令投资渠道愈显狭窄
国庆黄金周头两天，商业地产销售最旺的要数康王中路的钰珑荟。据项目有关人士介绍，该商城位于住宅楼盘的两层商业裙楼，3000平方米分拆成400多个铺位。在10月1日正式开盘前，已有300个铺位内部认购，回笼资金3亿元。10月1日开售100多个铺位，成交金额过亿元。
百万买铺竟不知面积多大
由于10月1日当天开售的是“铺王”单位，位置较好，一些投资者甚至连夜排队，希望排前面一点能选好一点的铺位。销售开始认购时，投资者争先恐后上前认购铺位，工作人员甚至抱怨刷卡机不够用。记者现场采访一位家住龙津中路的街坊，这位投资者排10多号筹，认购一个位于内圈层的铺位。当时他刚签完认购书，急于抢铺的他竟然不知道面积多少，只知道总价90多万元。
据记者现场所见，前来购铺的主要是两类人：一类是在华林玉器商圈从事玉器批发生意的老板们；另一类是身家“深不可测”的“有米”一族。一对老年夫妇拿的筹号在前10位，认购两个面向康王路的临街商铺，相信总价过千万元。据项目有关人士透露，该项目的投资者大部分采取一次性付款，且大部分为自主经营，不需要委托投资商做固定经营，一次性付款会比按揭优惠几万元。
多数商铺项目销情一般
国庆期间在市内还有几个商场铺项目在售，但从头两天的销情看非常一般。记者在荔湾某商场铺项目看到，销售中心只有几台客人与销售人员在商谈。商场还特意请了几个年轻女子扮成拉拉队员在表演，也丝毫带动不起热闹的气氛。
一位商业地产投资公司的高层人士透露，国庆假期头两天仅仅是电话访问量比平常多一些，销售现场人气并不旺，他们寄希望予假期后段会多一些买铺投资者出来看盘。
商场拆零散铺 关键要有商圈支撑
投资提醒：小投资者买铺尤其要慎重
面对多如牛毛的商场铺项目，手拿闲钱的人士难免会心动。市民张小姐已有两套房屋在手，住宅买不了，唯有看商铺。她告诉记者，之前她也对荔湾路一个项目感兴趣，当时心想，几年前买住宅都没料到价格会狂升，或许现在买个铺位，以后也能像住宅那样涨上去。后来她到现场去看了后，才发现普通一个内街商场铺的一楼铺位都要卖到7万元/m2，觉得以后能涨的可能性非常少，于是就放弃了入市的打算。
一位熟悉华林玉器商圈的市场人士告诉记者，该市场几年前开售铺位，当时单价10多万元/m2，许多投资者对高价入市一直都提心吊胆，直到最近附近的新商场开售才放下心来，因为这个新商场铺首层售价超过20万元/m2，二楼售价也要10多万元/m2。
回复该发言

一位经验丰富的商业地产人士提醒投资者，购铺要看同区域同类型商铺的供应情况，若短时间内有大量供应，未来转手市场上可能难以消化，且市场上的租客并非那么多，租赁回报不一定如固定经营期那么高，他建议普通投资者入市需谨慎。
中原地产物业部副总经理潘婉霞表示，现在许多大投资者都转型变成商场铺的投资商，批发购入大面积的商业裙楼再分拆小铺位出售。她提醒投资者，商场铺的后续经营是投资关键，首选因素是地段，周边商圈成熟的商场铺比较可靠。
冷！一张租单都开不出
面对低迷的成交，二手中介黄金周期间主攻一二手联动，二手房业务倒变成“副业”。
二手楼市太淡，中介转攻一二手联动
黄金周市民不是外出旅游，就是看一手新盘，二手楼市从业人员早就“打定输数”，但他们也没有料到市场如此淡静。
据中原地产区域营业总监杨小姐透露，今年国庆假期头两天的行情比中秋节要淡静，甚至比去年国庆假期的行情还要冷清。以往国庆假期虽然买卖成交很淡，但好歹也能促成几单租赁交易，可今年国庆假期头两天却“连一张租单也没签成”，行情淡得一塌糊涂。据记者巡城所见，一些地产行在黄金周头两天干脆拉闸休息。
合富置业东逸新世界分行主管告诉记者，他们分行附近有一个一手盘推新货，国庆头两天也有不少客人看完一手盘再看二手房，看楼量有所回升，不过客人绝不会像过去几年的黄金周那样迅速下决定。他表示，现在阻碍二手房成交的最大一个因素是税费重，虽然天河公园次新二手房价格2.5万元/m2，比一手房每平方米便宜几千元，但算上一手房的折扣以及二手房的税费，一二手房价格非常接近，故此二手房买家都在掂量该买一手房还是二手房。
面对低迷的楼市，目前二手房中介主力应变的方向是争取多做一二手联动，黄金周期间地产分行的联动项目多达七八个，二手房业务变成“副业”。
中原地产人士认为，受房地产调控政策的持续影响，二手房交易过户税费成本加重，外加银行房贷越发困难，预计从10月份到明年年初，二手楼市的行情将更不乐观。她预测，未来几个月内，市内会有不少中小型中介公司面临“执笠”（倒闭）的危机。“以10月份的行情来看，可能会比许多行家想象中的更困难。”
二手房议价贴士：六类盘源 可“锄价”
二手地产行门市淡静，但仍有一些客人入市。记者国庆日贴身采访康王中路一间地产行，该分行国庆日即做成生意，一位住宅业主急售房屋，有客人当天看中即成交。据这位业主说，他是开厂的生意人，今年急需资金投产一个350万元的项目，明年预计可赚取利润300万元，因此他现在笋价出售房屋也在所不惜。据地产人士透露，目前成交的多属业主让价较大的单位。
据合富置业专业人士透露，目前二手房交易中降价幅度较大的盘源主要有以下六种：
一是急需现金的业主，如近期民间资金紧缺，个别小企业主急需资金周转；
二是“卖一买一”的业主，需要现金支付新购物业的首期，大多要求买家一次性付款；
三是投资型买家，由于看不清后市走势，加上按揭压力，适时出售手中持有的物业；
四是业主担心放款速度过慢，宁愿小幅让价要求买家一次性付款；
五是楼龄偏旧、物业有所缺陷或者地段稍偏、综合素质一般的单位，此类物业升值潜力不高，业主高位出货的意愿不强；
六是面积大、总价高的次新房，由于税费高昂，有心出售的业主也会有一定幅度的让价。
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