住建部急刹地方松绑 限购调整权或将上收

广东佛山“限购松绑令”朝令夕改的风波(下称“佛山风波”)过后，地方政府对于包括限购在内的地方楼市调控政策的调整，或将更多受到来自上级政府甚至中央政府的直接干预。
住房和城乡建设部(下称住建部)已经开始考虑并提出建议，地市级政府在调整现有限购及其相关地方楼市调控政策之前，要知会省级政府并“听取”相关意见；而直辖市政府调整相关地方楼市调控政策的，则要事先与中央政府进行沟通协调。
自最新一轮房地产调控以来，“限购”政策一直是包括地方政府在内的各方利益群体博弈的焦 点所在。在各地方政府出台限购政策近一年之时，佛山风波所引发的可能的限购调整权“上收”，则意味着严厉限购将不会成为一项“一年届满，到期不续”的“短期政策”。
调整权“上收”可能
10月11日上午11时，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(下称《通知》)，要求全市自次日起严格执行。
根据该《通知》，限购政策从引进人才、产权转移年限豁免、本地居民增购一套商品住房、农村流转土地自建房豁免等四方面得以松绑。但不到10个小时后，佛山市政府即宣布暂缓执行该通知，限购松绑昙花一现。
“别的我们不便发表评论，但佛山市出台这个通知之前，没有和我们知会沟通。”10月12日中午，住建部一位不愿具名的官员向《中国经营报》记者表示，从国务院到住建部一直都是要求地方政府认真落实包括限购在内的各项调控政策，“限购政策不存在放松或退出的问题”。
记者了解到，针对佛山限购松绑风波，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部已在设计对策。10月12日，接近住建部的消息人士告诉记者，住建部已经开始考虑，要求地方政府在调整已出台的楼市调控政策时，须与上级政府知会并听取意见，并将此作为一项“工作程序惯例”，包括限购政策在内，加以贯彻。
“如果是地市一级政府要调整包括限购在内的地方调控政策，那么要提前知会省政府，并听取省级政府的意见，如果是直辖市，则要提前与中央级政府沟通，听取中央政府的意见，然后再进行调整。总之，上一级政府要综合权衡政策的各方面影响，然后给出意见，这就可以让地方政府对限购政策的调整有所管制，而不是只考虑自己的问题。”上述消息人士说。
对此，前述住建部官员并未直接表态。他表示，房价上涨过快、房地产市场过热的城市和地区实施限制性购买政策，是本轮调控最重要的手段之一。国务院一直高度重视，对于“应出而未出”或者不能有效落实中央调控政策的，住建部联合监察部有权对其处以从约谈到行政处分的“问责”。
限购“长期化”
10月12日，在被问及一天前佛山限购松绑风波时，住建部办公厅一位负责人向记者表示，调控的方向不会变、政策的导向也不会有更改。而在佛山发布限购松绑政策后，不少业界人士预计，限购政策将由此放松。
记者了解到，佛山市政府出台《通知》并引发外界广泛关注后，国务院办公厅、住建部相继向广东省人民政府、广东省住房和城乡建设厅询问佛山出台限购松绑政策的背景、原因以及相关情况，并责成广东省、佛山市相关部门，对此“做出解释”。
21世纪不动产研究机构分析师郭颖告诉记者，自国务院提出以限购为核心的新一轮调控政策以来，限购政策出台、落实与执行的权力，均在于地方政府，因此，按照行政权力的授予原则，地方政府也拥有直接调整包括限购政策在内的一系列地方调控政策的权力，而从法律层面上，无须获得上级政府的行政许可或者认可。
“也就是说，地方政府想调整，就调整了。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。他认为，也恰是这一原因，导致了佛山限购松绑风波的出现。
回复该发言

对于佛山调整限购政策之前广东省政府以及住房和城乡建设厅是否知情，10月13日上午，广东省住房和城乡建设厅的一位官员不愿正面回答，但他承认，10月10日佛山发布《通知》后，“广东方面承受了来自北京的很大压力”。
“目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然全国超过40个城市执行了限购政策，但是其实松紧程度远不一样，最严格的有北京的限购5年，也有本地户籍只限购第四套房。虽然佛山并非一二线城市，但是在全国政策依然趋紧的情况下，出现放松可能会给市场带来错误的信号。”张大伟说。
前述住建部官员则表示，佛山前9个月房价上涨幅度超过10%，已经超出了房价控制的预期目标，在这样的情况下放开限购，不利于当地房地产市场的健康、稳定，有违调控的初衷。
市场期望落空
“我们从来没有认为限购会是一项短期政策。”万科股份执行副总裁毛大庆向本报记者表示。但是，如毛大庆一般认定的开发商并不是绝大多数，在佛山限购令松绑之初，不少开发企业还是认为，限购不可能是长期政策。
北京市房地产协会秘书长陈志告诉记者，住房产品从本质上说是一种公共产品，因此，从北京的角度而言，限购已经可以确定会纳入北京的基本住房制度，而不是一种短期的、临时性的、随时可以放松的政策。
正是基于此原因，万科在北京公司的内部考核，已经开始将“去化率”作为内部业绩考核的唯一标准，以便加快库存的消化速度。而对于市场判断，毛大庆表示，万科一向遵循的原则是顺应市场而不是预测市场。
记者了解到，万科内部“去化率”考核的核心，在于考核旗下在售楼盘的销售速度。“这是自己和自己比，库存是一个总数，卖掉多少形成一个数，两者相比较得出一个比率，就是‘去化率’，这个‘去化率’和价格、户型面积都没有关系，所以销售速度很重要。”北京万科一位销售负责人告诉记者。而在此之前，无论以销售面积考核，还是以销售金额考核，都与房屋户型面积、单价、总价相关，而在目前的考核体系下，速度实际上是唯一重要的标杆。
个中含义，不言自明。而在此之前，万科、首创等北京一线房地产开发企业的高管均向记者表示，“限购实际上是规定了买房子的池子里鱼有多少，限购政策不放开，卖掉一批就少一批，越到后面，市场压力就越大。”
“在严厉的调控政策作用下，2011年房地产成交量大幅下降已是不可改变的事实，虽然几乎所有城市都能完成其房价调控目标，但房价的跌幅离大多数居民的心理预期还有较大距离，也因此，房地产调控政策延续到2012年也是难以抗拒的大势。无论是开发商还是地方政府，都不应再抱不切实际的幻想。”郭颖说。
回复该发言