前三季土地出让金破800亿 住宅用地成交下滑

■2011年前三季度北京市土地市场交易统计表
虽然北京的土地交易经历了从去年的“疯狂”到今年的“冷却”过程，但是前三季度土地出让收入依然取得了不俗的成绩，多家统计机构的数据显示，前三季度北京土地出让金顺利突破800亿元大关，虽然略低于去年同期的867亿，但依然是除去年外的同期最高。值得关注的是，受调控政策对住宅市场的冲击，住宅用地出让遭遇了一个“过山车”般的经历，从“天价地”变成“底价地”，从“众星捧月”的喧嚣转为“无人捧场”的尴尬。
前9月土地出让金突破800亿
来自伟业我爱我家和中原地产的数据显示，2011年前三季度土地成交175宗，宗数与去年同期持平；交易土地的建设用地面积为1040公顷，与去年同期相比下降9.6%；土地出让金达到了803.3亿，虽然略低于去年同期的867亿，但依然是除去年外的同期最高。
北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，从目前预期入市的土地来看，今年四季度不太可能出现去年775.4亿的单季度最高纪录，所以预计今年北京土地出让金全年依然有可能在1000亿-1100亿元之间。
值得关注的是，今年的土地市场与去年同期相比最大的变化是商业办公用地的供应和成交明显增加，共计成交45宗，与去年同期相比增加9宗；商业用地交易额为431亿元，同比上涨105.8%。商办用地成交呈现出独领风骚之势，从中服地块到崇文菜市场地块，再到王府井地块无不成为焦点。
住宅用地成交各项指标全线下滑
与商业办公用地出尽风头相比，住宅市场的调控政策严重冲击了开发商对住宅用地的热情，去年住宅用地出让中频现的“天价地”一去难再返，今年成交的大部分住宅地块无论在成交平均楼面价、溢价率还是在成交面积上都不及去年。
中国指数研究院的数据显示，在土地成交面积方面，前三季度成交土地面积较去年同期增加约21%。商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加约21%，工业用地同比增加达53%。但住宅用地成交面积下跌，同比下降10.7%。
而在前三季度成交楼面价方面，总体楼面价从1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%，其中住宅用地成交楼面价下跌幅度较大，从1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%，工业用地从305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%，但商办用地却同比增长5.5%。总体而言，今年前三季度的土地溢价率显然是持续走低的，前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，去年同期为26.8%，土地市场降温明显。
北京70%土地被中小企业斩获
事实上，北京住宅用地交易市场之所以冷清，与大型房企对一线城市的预期改变有关。受连续不断的金融、信贷等调控政策的影响，房企在一线城市拿地的热情被明显冲淡，一些大型房产企业逐渐将战线转移至二三线城市，开辟二三线城市新的市场，放缓了在一线城市拿地的步伐。
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北京中原地产的一份统计数据显示，前三季度出让的86块经营性用地中，近70％的土地被一些中小型房企获得。据资料显示，限购政策后，仅在5月份，保利地产就同时在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，土地成交价合计超过55亿元。而中海地产在政策出台不久，接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地。
而二三线城市也并没有辜负这些房企的期望，今年前7月，万科、恒大、中海、富力等中国房地产界标杆性企业的销售业绩主要来源于二三线城市，恒大更是在全中国布局达到了60多个城市，而一线城市的销售业绩仅占今年业绩的5.9%。
关于今年四季度土地市场的发展走势，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，年底政府土地放量在即,但企业难于积极拿地。今年1-9月公开出让商品住宅用地315.8公顷，仅完成年度计划（1220公顷纯商品住宅用地）的25.9%，可见年底的推地压力很大。但是，从前三季度的规律来看，即便是土地大量入市，倘若地块位置、规模不具备吸引力，在低迷的市场环境之下，四季度很难有企业去积极“埋单”。
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