激辩深圳楼市五大焦点：龙岗将成“领降”片区

秋交会已落幕，“雷声大雨点小”的促销令购房者觉得不过瘾，平淡的成交也令开发商有压力。“风向标”之后，深圳楼市会不会有实质性降价？如果有降价，哪类开发商将率先扛起降价大旗？哪些区域会更可能有惊喜价？佛山“限购门”的出现，是否意味着政策有松动可能性？年前深圳楼市成交量、价格将会有怎样的变化？本期专题采访多位业内专家，一一分析上述问题。
焦点1
秋交会促销未换来成交，后市会不会有实质性降价潮？
南都研判：当市场成交热点无一例外都落在降价盘上时，市场给出的信号已很明确。“小雨点”式促销难撬动成交，新盘供应持续增加，这时候想不降又获得漂亮销售业绩何其难。
业内观点：本届秋交会场内、场外楼盘促销被认为“雷声大雨点小”，同时市场成交数据也远不如往年乐观。接受记者采访的大多数业内人士表示，后市实质性降价可期待，资金、市场竞争的双重压力将令部分开发商做出降价举动。
中原地产大深圳区董事总经理李耀智告诉记者，秋交会之后，已有不少发展商在考虑加大促销力度，降价走量。“秋交会现场人气旺盛但并未带来销售，同时个别销售好的楼盘如首地容御（资料、论坛)，都有明显降价举动，这也在提醒开发商，现在客户只有价格到位才会出手。”李耀智说。他认为，年前市场有机会出现大幅降价楼盘，近几年发展比较快、资金需求量大的开发商将率先降价。
对这一观点，美联物业深圳营业部总经理江少杰表示认同。他认为，10月份市场即会有个别开发商降价卖楼，供应量大的片区价格调整会更“给力”，深圳周边的惠阳、惠城等也会有降价楼盘出现。深职院管理学院房地产研究所所长邓志旺则认为，春节前市场会有合理降价，但大幅降价可能性很小。“现在还有大量开发商还存在侥幸心理，对政策松动、成交反弹有期待，同时大型房企如万科已基本实现千亿目标，‘带头大哥’降价动力不大。所以我认为降价形势看似已明了，但现实会很纠结。”邓志旺说。
焦点2
楼市政策走向如何？风向会否有生变的可能性？
南都研判：楼市出现一致性的趋势变化政策才会调整。尽管深圳第三季度成交量价均有下行，业内依然认为，政策加码的概率不大，但是政策放松的各方面条件也依然并不具备。
业内观点：谈及楼市政策会否发生变化，业内人士分别从不同角度提出各自认为政策放松的各种条件，一致认为目前政策放松“火候不到”。“我个人理解，市场只有出现一致性的趋势性变化，政策才会出现调整，否则方向性调整不太可能。”中国住房和城乡建设部研究中心主任秦虹分析，今年尽管限购超过半年的40个城市的楼市成交和价格得到有效控制，70个大中城市房价涨幅明显缩小，但是全国总的销售面积上涨了13%，部分三、四线城市的房价依然有比较大的增长，整个楼市处于结构性调整状态中，所以政策反向的条件尚不能满足。
世联地产研究部总监王海斌也列举出三个政策放松条件：CPI进入下降通道、房价有实质性下降、保障房大量入市。尽管今年保障房开工量相对理想，但是真正要投入使用，预计要等到2013年或2014年，因此仅此一项，他认为至少到明年年底之前，当前楼市的调控政策都不会放松。
世华地产研究部总监肖小平对于当前政策认为基本已经“紧无可紧”，之前本来还有一丝侥幸认为有可能放松，目前看春节前都不用再抱任何希望。对于会否进一步收紧，或者扩大政策覆盖范围，她表示可能性不是特别大，毕竟要考虑资金的出路问题，包括近期民间信贷的发达，也给相关部门提出一个新的问题，所以进一步扩大的可能性并不大。
焦点3
存量消化慢、新增供应多，开发商的推盘积极性是否会受影响？
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南都研判：房票越来越少，新盘越来越多，看起来并非推盘好时候。但在政策未松动，资金压力不断上升时，有底气不掺和楼市准备来年再战的开发商，恐怕会是市场的少数群体。
业内观点：对这一问题，一线的代理商们给出了一致答案：加快入市的开发商为当下主流。“存量大、新货多不会影响开发商积极性，相反会令他们更急于推货。其一是年底开发商资金链会更紧张，其二是受限购政策影响，‘房票’会越来越少。据我们了解，现在想赶在年底前入市的开发商非常多。”李耀智说。
“今年春节在1月份，也就是说，开发商的卖楼黄金时间只剩下3个月，加快入市抢‘房票’会是主流选择。因为在二三线城市限购范围扩大的情况下，深圳等一线城市取消限购不具备可能性。而随着时间推移，符合政策的购房者数量越来越少，开发商压力会更大。尤其是关外的中小户型产品，片区供应大、产品类型同质化，更晚入市将意味着更激烈竞争。”江少杰说。
当然，也会有一部分楼盘会选择拖延入市，现楼发售以避“限价”政策。业内认为，情绪拖延入市的有两类：一是没有资金压力的开发商旗下楼盘，二是高端豪宅、别墅类项目。“不同的开发商对形势判断不一样，有的资金压力不大，希望等到后市回暖再入市发售；有的认为产品稀缺不愿低价入市，要现楼发售；有的则认为降价未必有好效果，而选择观望。这部分楼盘通过晚拿预售、推迟工期拖延入市，会令深圳的实质供应没有理论上那么多。”邓志旺说。
焦点4
近期供应量增加能否带来成交上升？第四季度成交量会反弹吗？
南都研判：成交量能否反弹，还得看价格的“眼色”。更多定价符合预期的楼盘入市，对楼市成交想必是利好消息。但据此期待火爆成交，也显然不现实。
业内观点：供应量增加能否直接带来成交上升？接受采访的业内人士一致“sayno”。“最关键的指标是价格，如果价格没有实质性变化，成交还是难以撬动。前期一系列‘限价’入市的项目已经消耗了市场大量购买力，很多刚需已被提前释放，现在新增的供应量逆转成交很难。我认为年前楼市还会有10%-20%的降价空间，在价格刺激下第四季度成交量环比会有所提升，但反弹可能性不大。”邓志旺说。
李耀智也表示，从客户反应来看，现在买房客户还是一定的量，但关键是价格。如果供应量增大的同时，价格也在下调，自然会带来成交上升。而成交上升的比例，将直接取决于降价的幅度。“之所以说第四季度成交上升具备可能性，还有一个重要原因是，第三季度市场还在迷茫期，进入第四季度开发商将能形成共识，这将直接体现在定价上。”李耀智说。
江少杰也表示，通常同片区会产生价格连锁反应，有个盘降价后其他楼盘自会跟进，也会带来成交。“我认为10月份与9月份相比会有上升，第四季度整体成交量会比较稳定，到春节前后则会进入成交淡季。”江少杰说。


-->焦点5
年前深圳房价何去何从？如果出现降价，哪里会先降？
南都研判：对于“房价会涨还是跌”这样以往通常不会得到明确答案的问题，这次受访嘉宾几乎没有任何迟疑，均以一个“降”字干脆回答，并且一致认为龙岗有可能成为“领降”片区，但是对于降幅都表示“不会太大”。
业内观点：面对市场最关注的“房价是涨还是跌”的话题，“降”是嘉宾几乎没有任何迟疑的回答，唯一的区别只是对下降幅度的判断略有不同。
“肯定会下降，但是整体均价下降应该不会超过20%。”王海斌认为下半年市场已经发生变化，需求旺盛、供应量增加、城市整体库存和开发商的库存量也在增加，但是第三季度购房者信心指数调查却显示，预期房价“会下跌”的投资客和多次置业者首次超过“会上涨”的，市场整体预期在走低。
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对于哪里先降，王海斌坚持了他以往的观点，“新房供应量大的区域会先降，目前来看龙岗可能性最大。”同时他认为也会有些物业价格相对坚挺，比如学区房。
“小幅下跌或回调的可能性是有的，如果按整个季度来看，四季度会在三季度已经下降4%左右的基础上，再有5%左右的幅度。”肖小平分析，如今二手市场业主抛售的动力无非是积蓄资金、换房、投资客减仓，如果仅依靠这三类人，量是非常有限的。以万科的几个项目来看，没有降价也取得不错的销售成绩，所以目前“资金”并非是唯一限制到市场的因素，“资格”的约束性更强，开发商不敢贸然做出大幅降价的举动。以常规的投资观念来看，开发商和投资客最先丧失信心的地方往往是在新兴市场，而不是中心市场，这种微妙的心理再加上项目扎堆，有可能使得龙岗成为本轮率先降价的区域。
■采访嘉宾
中国住房和城乡建设部研究中心主任　秦虹
深职院管理学院房地产研究所所长　邓志旺
中原地产大深圳区董事总经理　李耀智
美联物业深圳营业部总经理　江少杰
世联地产研究部总监　王海斌
世华地产研究部总监　肖小平
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