深圳置业者转战外地楼市热情依旧

深圳置业者转战外地楼市热情依旧
黄金周期间，深圳人踊跃奔赴惠州等地购房，周边城市房价涨超警戒线


秋交会期间，深圳人看房热情不减。梅戈／摄

话题缘起
曾经集中着绝大多数高端住宅投资购买力的一线城市，正在因为连续数轮的调控与限购政策和尚不明朗的市场前景，而逐渐失去吸引力。同时，风头正劲的二、三城市的高端市场投资价值正在受到更多地重视，在严厉的“限购”令下，许多深圳客转战惠州、东莞等外地楼市淘房。
来自中国指数研究院的最新数据显示，有45．45％的房企认为一线城市投资机会与风险并存，66．67％的房企认为二、三线城市投资机会大，更占据优势。另外，在进入二、三线城市中百强县的房地产市场更被看好，被调查房企对百强县的青睐度占比达77．78％。于是，黄金周后，若二、三线城市政策依然保持现状，有着强大住房刚需的深圳人有望从僵持的深圳楼市中更大程度地抽离，转投外地购房现象有望更加突出，而这些将成为二、三城市高端市场正在面临的新机遇。
惠州等二三线城市风头正劲
国庆黄金周期间，与深圳楼市的成交惨淡相比，深圳人去外地购房现象再掀热潮。在深圳房地产秋交会上，来自惠州、香港、东莞、中山、云南大理、福建厦门、陕西西安的各项目展台更是人气十足，有意购房者络绎不绝。
据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，2007－2010年，东莞国庆黄金周新建商品住宅的成交量约为3．6万－5．5万平方米，而今年国庆期间9．69万平方米的成交量创近五年的同期新高，这其中，深圳人置业比例高企。
“或是因为深圳等一线城市房地产市场紧的调控政策，或是奋斗在一线的白领们觉得自己的工资增长水平远远赶不上房价上涨速度，又或者是深圳周边城市或自己的家乡——中小型城市的经济与城市建设发展喜人，且房价还能承受，目前仍属于价值洼地范围，所以才造成了黄金周期间深圳人涌向外地购房这道独特风景线。”某业内人士认为。
于此同时，深圳报业集团地产部主办的“购房大本营”看楼活动备受有异地置业意愿的深圳人青睐，不管是什么原因，每到周末，单枪匹马或成群结队的深圳人汇聚至看楼车的出发点，前往惠州。据悉，本周末还有几批深圳人准备去惠州购房。“现在惠州楼市的限购政策会不会出台？”“哪些区域的房子更有发展潜力？”“异地置业应该注意哪些陷阱？”“楼盘的售后服务如何？”等问题成为这几日“购房大本营”看楼团团友们的讨论热点。
与此同时，在众人纷纷唱衰房地产市场时，东莞皇庭·壹号公馆在短短一周内销售近40套别墅，创下1．5亿元的成交额，其中，深圳客比例稳步上升。
价格优势是成交关键
从统计数据看，近期深圳人热衷的外地购房区域，要么是房价基数低、近期涨幅较大的内地二、三线城市，它们限购范围小，一般仅限于主城区；要么是限购门槛低，外地购房人一般只要求连续2年的纳税证明，或者有明确的限购截止期限，政策的相对宽松吸引了部分深圳购房人的注意。
近几年来深圳人去惠城、大亚湾等片区的置业购买力一直在上升，尤其是近半年来，在惠州、大亚湾等片区楼盘置业的客户中，深圳人占比高达2／3。因为截至8月底，惠州全市商品房新房成交均价为6008元／平方米，相比起深圳全市2．5万元／平方米左右的新房成交均价，惠州等深圳周边地区绝对是深圳人理想的置业价值洼地。
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独立财经观察员张嘉祥预计，在一线城市限购政策严格、市场前期不甚明朗的情况下，未来几个月，深圳人在本土楼市的低迷消费力和惠州等二、三线城市楼市优惠力度加大的分化趋势将越来越明显，深圳人外地购房趋势明显。
产品和服务是价值点关键
光耀集团副总裁、惠州区域总裁袁克俭认为，由于定位、占据资源不尽相同，所以每家企业都可以有各自不同的发展战略，但产品和服务应是房企在楼盘打造中共同关注的两大核心，这两点才能实实在在地为客户购买房子之后带来价值增长。
虽然截至9月底，之前一直传闻惠州要出台限购令的消息仍未果，但房企应在两个方面积极做好准备：首先，积极调整产品结构，以刚需产品为主，提供符合楼市刚需的产品才是房企常笑法宝；其次，在住宅地产开发过程中，房企要注意适当完善商业地产建设比例。
记者观察到，虽然目前惠州各类楼盘的成交情况都较去年有大的改善，但深圳客并不像前几年那样，仅凭模型和规划图就掏钱下订，而是更加“挑剔”，倾向于选择具有海景、高尔夫资源以及惠城区配套齐全的楼盘。据业内人士统计，目前在惠阳购房的深圳客主要选择高端别墅项目，在惠城区，普通楼盘深圳客的成交比例仍稳定在60％左右，新近推出的高端投资型公寓以及别墅产品更是抢手。
深圳周边房价会否飙高？
深圳人踊跃前往惠州、东莞及湖南、湖北等省市购房，势必会对当地房价产生影响，不同程度地提升当地楼价应是意料之中。问题是房价飙升多少，将是深圳人能承受的心理范围？
据世联地产8月所做的购房者信心指数调查显示，超过88％的网友认为惠州、东莞等深圳周边城市近年的房价上涨与深圳客有直接关系，超过一半网友认为今年底深圳客对惠州房价的影响幅度会在5％以内，也有个别网友认为惠州房价在今年年底仍将会被拉升20％以上。
业内人士认为，因为深圳客的需求增加而出现惠州房价上涨，是很正常的市场反应。但是由于现在的深圳人在惠州购房比较理性，不会盲目买房导致房价拉高。
“二、三线城市不缺好的项目，是信息的不对称影响了销售。很多好的项目并不知道怎么更好地展现给对应的购买群体。”武汉光谷联合开发公司负责人告诉记者，从这一两年开始，中国大多数二、三线城市的开发商水平都已经大幅提高，无论是设计规划还是建筑水平本身已经不比深圳等一线城市的项目差很多了，这能帮助他们更好地吸引来自深圳、上海等一线城市的返乡人，所以，在原来价格上的稍稍微涨，并不能改变这些深圳客的购买倾向。
值得一提的是，据东莞房管局公布的数据显示，10月1日－7日，东莞新建商品住宅成交均价为8399元／平方米，处于正常水平，但仍然超过了该市8252元／平方米均价的警戒线。
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