地产巨头销售逆转 金九银十成楼市牛熊分界线

在近几日，主要房地产开发企业相继发布9月及今年前三季的业绩报告。数据显示，在“限购令”的背景之下，多数房企9月来“金九银十”销售尽现疲态。伴随着佛山放松“限购令”的政策尝试半天内突然收回，以及高层再次表态调控政策不会放松，业界、银行和购房者对于楼市走向的预期开始向看空转变。
在今年8月，国内房地产开发龙头企业万科月销售金额出现年内首次同比下降。10月10日，万科发布公告显示，其9月实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比则分别下降4.9%和12%。
10月11日，保利地产亦披露了9月份销售情况，期内实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。
在“金九”这一传统销售旺季却迎来连续两月销售金额同比下滑，万科和保利的表现正是近期房企巨头业绩放缓的一个缩影。除了万科和保利，包括碧桂园、中海、龙湖、合景泰富等主要的大型房地产商，9月销售都出现了同比下降。自2009年来这还是第一次出现。
富力地产截至9月底，公司录得总销售收入约214.59亿元，销售面积达140.1万平方米，相比去年同期，分别下降了1%和19%。日前，富力又正式对外宣称，经过对市场变化情况的谨慎考虑，决定将2011年400亿元的全年销售目标下调20%至320亿元。
显然，大房企以九、十月为界，此前良好的销售增长形势已经开始放缓。
一线城市全面入淡季8城存量房超4000万平方米
万科的统计数据显示，9月中下旬之后，市场整体推盘力度明显加大，但成交速度却进一步放缓。北京、沈阳、上海、杭州、南京、广州、武汉、成都等14个城市9月份商品住宅批准预售面积环比8月上升了46%，而销售面积和8月基本持平，销售金额则略有下降。
事实上，不单是万科的情况如此。来自北京房地产交易管理网的数据显示，9月以来，北京上市的商品房新房项目34个，住宅10276套，但截至10月10日累计签约套数仅1068套，签约率不过10.4%。国庆长假期间的10月1日-6日，北京住宅成交总量更是仅有866套，环比下跌62%。
随着成交的持续低迷，北京降价的项目数量明显增加。作为领跌北京楼市的通州，“金九银十”也未见起色。统计数据显示，通州区成交均价在达到23595元/平方米的峰值之后，一路下跌，8～10月三个月，每平方米房价从1.7万元到1.6万元，再到1.5万元。
“预计四季度新建商品住宅存量将继续增加，促销压力加大。”报告认为，在二三季度捂盘观望后，受资金压力的影响，部分开发商要加紧推盘，此外，四季度调控政策仍难以放松，楼市仍将延续前期的低迷状态。

限购政策短期不会放松 房价看跌的预期在累积
10月11日，中国银行发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。报告指出，随着房地产企业资金压力进一步加大，预计商品住宅价格调整拐点可能会在2012年春节前后到来。
10月12日，北京统计局公布的房地产景气指数透露，三季度房地产企业家信息指数为90.8，创2009年2季度来的最低点。北京中原市场研究部总监张大伟分析称，从企业家信心指数来看，预计4季度到明年一季度将是明显的拐点，企业家下调价格求成交量的现象将逐渐增加。
而预期改变还不仅仅是企业家。近日央行营业管理部公布的调查结果则显示，自上季房地产价格预期指数走低进入不景气区间后，三季度继续下行，较上季下降12.7点，至34。其中，仅8%银行家看涨，看跌的银行家达40%。
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安邦研究团队认为，看跌房价银行家占比逐季上升达四成的趋势表明，距离房价松动下跌为时不远。
与此同时，购房者的预期也正悄然发生改变。《2011年三季度世联购房者信心指数报告》显示，三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%，比上季度下降了12.8个百分点；预期房价下跌的比例为40.0%，较上季度增加了12.1个百分点。这是购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例。
“10月至年底这个时间段内宏观楼市均价还会保持相对稳定，价格不会出现拐点，最有可能会出现区域性的‘策略性降价’以激活成交。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，所谓房价拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，且不是由成交结构引起的下跌。四季度楼市表现和未来政策导向转变密切相关，“明年3月‘两会’出台的政策尤其是货币政策走向、房地产政策都有可能影响未来房地产市场的走势，因此值得关注。”
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