楼市调整逐步深化 大宗房地产股权频遭甩卖

今年以来，国内楼市持续低迷，开发商资金链越收越紧，部分房地产项目盈利预期不佳。在此背景下，房地产股权交易趋于频繁。一些小型地产商“见势不妙”便清仓处理旗下项目，而一些谋求逆市扩张的大型房企则“见风使舵”低价吸纳有潜力的项目，调整布局以备日后发展。
近期在全国主要产权市场内，大宗金额的房地产股权项目频频现身；其中，“上海展业房地产经营有限公司100%股权及14356万元债权”项目、“上海东方渔人码头投资开发有限公司20%股权”项目和“佛山市南海东屋置业开发有限公司100%股权及9694.24万元债权”项目的挂牌底价均超过了2亿元。
大项目密集登场
据中国证券报记者不完全统计，6月以来，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。
近日，“上海联合产权交易所项目信息显示，上海展业房地产经营有限公司100%股权及14356万元债权”项目、“上海东方渔人码头投资开发有限公司20%股权”项目拟分别以33230.137万元和23800万元的挂牌价格实施转让。另外，佛山市南海东屋置业开发有限公司100%股权及9694.24万元债权则在北京产权交易所挂牌，挂牌价格达21463.33万元。
上海展业房地产项目的转让方为上海青旅方正房地产经营有限公司和上海科达房地产开发实业公司，持股比例分别为60%和40%。该项目中100%股权的转让价格为18874.13万元。14356万元债权中包括转让方上海青旅方正房地产经营有限公司的8558.48万元债权和上海科达房地产开发实业公司的5797.52万元债权。
上海展业房地产主要从事位于丽水路81号的上海紫锦城商业中心项目开发建设，自工程项目建造竣工后，经营上主要对该商业大厦进行出售和出租。标的公司拥有该商业大厦地上2层西侧和地上3-6层，以及地下车库等部位的完整产权，建筑面积合计为12151.06平方米。该项目接受联合受让。
上海东方渔人码头投资开发有限公司20%股权的转让方为上海水产(集团)总公司，目前，上海水产集团持有标的公司40%股权。除上海水产集团外，上海弘实置业有限公司和上海国智置业发展有限公司分别持有标的公司40%和20%股权。
据悉，东方渔人码头投资公司以其部分土地使用权证作为抵押物，向银行申请项目开发建设贷款，获得银行14.85亿元贷款授信额度支持，截至2011年6月30日，该公司实际借款为34870万元。上海水产集团提出，意向受让方承诺同意标的企业继续履行项目原开发规划，遵守政府部门的相关规划要求。
佛山市南海东屋置业开发有限公司100%股权及9694.24万元债权项目已经多次挂牌，此前的转让价格为2.4亿元。相关信息显示，南海东屋置业的净资产评估价值增值逾4倍，而其持有的“凤凰山庄”项目曾因缺失合法手续而深陷诉讼，至今仍然有待合法化。
南海东屋置业的股权结构显示，珠海市东屋实业公司持股比例为38%，是第一大股东，湖南五强产业集团持有20%的股份，湖南五凌力源经济发展有限公司持有18%的股份，湖南湘能电力股份有限公司持有16%的股份，湖南华银电力工程有限责任公司持有8%的股份。
股权整合加速推进
从挂牌的房地产项目看，部分项目因资金或人才等问题而盈利前景不佳，不过也有不少项目潜力可观，引入新投资者后“重整旗鼓”的可能性很大。基于此，房地产行业内的股权整合正在加速推进。
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“一方面，越来越多的中小房企或在建项目通过产权市场挂牌转让，主业非地产的公司正逐步撤离房地产市场，另一方面，大型房企和主力资金通过产权市场寻找有潜力的项目，扩张势力范围，完善区域布局。”业内人士表示。
据北京中原的数据统计，9月份，全国房地产市场成规模的股权交易为7宗，成交金额达到27.95亿元。前三季度，房地产企业累计股权并购数量已经达到87宗，总交易金额已经达到256.65亿元；同比分别增长42.6%和105%。今年以来，房企股权单宗平均交易额达到2.95亿元，同比增长49.75%。
2010年前三季，房地产企业股权交易只有61宗，成交额为125亿元；2010年全年，房地产股权交易为84宗，成交金额为165.25亿元。
除了央企“退房”外，其他主业非房地产的公司也在加紧清理房地产资产。上海水产集团减持东方渔人码头投资公司便是其中一例。另外，广州造纸集团此前曾集中打包清理房地产业务，其中包括房地产开发公司、房地产中介公司、工程咨询监理公司和物业公司等7家公司，7宗项目挂牌价格合计为16594.61万元。
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