投资升温 三季度广州写字楼销售量价齐升

据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2011年第三季度，珠江新城富力盈信大厦和高德置地广场三期E座/F座 落成入市，为广州甲级写字楼市场新增供应141,096平方米。受此影响，本季度广州市甲级写字楼整体空置率上升2.9个百分点至20.5%。【点击查看更多商业地产新闻】
市场租赁成交保持活跃，来自日本、美国等跨国公司电子科技、广告、金融行业的租赁需求表现强劲，而国内大型房地产类企业则积极在市中心区域寻找优质办公地点。本季度整体市场租金保持上升态势，尽管增幅已较上季度收窄，仍录得1.6%的环比升幅，至每月每平方米人民币149.6元，同比上升14.7%。
尽管市场需求旺盛，但鉴于未来新增供应体量较大，多个即将完工项目积极推进预租，吸纳优质租户；新近落成项目为提高入住率，培育更好的商务氛围，业主在租金谈判上开始有些许让步。
整体供应，需求及空置状况
高力国际研究显示，2011年第三季度，广州市珠江新城共有2栋甲级写字楼交付使用，包括富力盈信大厦和高德置地广场三期E座/F座，共提供141,096平方米的新增供应。受此影响，整体空置率上升2.9个百分点至20.5%。越秀区和海珠区由于未来新增供应稀缺，市场以消化库存为主，整体空置率预期将继续保持平稳下降；因广州甲级写字楼未来供应主要集中在天河区珠江新城区域，预期未来一年天河区空置率将有10%左右的上升压力。
本季度市场租赁成交保持活跃，来自日本、美国等跨国公司电子科技、广告、金融行业的租赁需求表现强劲，而国内大型房地产类企业则积极在市中心区域寻找优质办公地点。本季度大宗租赁成交案例包括：雅居乐地产租赁广州国际金融中心13,000平方米，佳能电子租赁太古汇4,400平方米，中宏保险则租赁高德置地广场2,200平方米，惠普、日本电通广告分别租赁高德置地广场1,800平方米办公室，中信证券则租赁高德置地广场1,800平方米作为其VIP客服部。
租金趋势
高力国际报告指出，2011年第二季度，尽管市场需求旺盛，但鉴于未来新增供应体量较大，多个即将完工项目积极推进预租，吸纳优质租户；新近落成项目为提高入住率，培育更好的商务氛围，业主在租金谈判上开始有些许让步。本季度中心区优质甲级写字楼整体租金增速放缓，平均租金录得环比上升1.6%，至每月每平方米人民币149.6元，同比增幅则达14.7%。三个区域中，越秀区和海珠区租金保持稳定，分别为每月每平方米人民币107.3元和93.2元；天河区租金在本季度保持上升趋势，至每月每平方米人民币160.6元，其中珠江新城区域写字楼平均租金已突破每月每平方米人民币170.3元。
售价趋势
高力国际报告还指出，写字楼销售市场方面，本季度投资需求持续升温，加上市场可售项目供应增加，如珠江新城富力盈盛广场、越秀财富世纪广场及保利中达广场等，写字楼销售成交活跃；根据房管局统计资料显示，2011年7-8月广州市写字楼成交量达197,600平方米，较上季度同期增长31.5%。甲级写字楼售价继续上升，本季度录得平均售价为每平方米人民币29,051元，较上季度上涨5.6％，较去年同期上涨19.5％。
市场展望
高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，2011年第三季度，银监会相关会议强调了商业地产抵押贷款的风险并第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。
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由于近两年广州市商业地产开发炙热，为有效规避风险，广州未来对商业地产停贷可能性亦较大，开发商将面临较大的资金压力，市场供应则会随之回落；另一方面此举也将给写字楼投资需求带来一定的消极影响。
展望2011年底至2012年广州将有数个高端甲级写字楼项目落成入市，包括太古汇、珠江城、利通广场等，新增供应体量预期将在182万平方米左右，其中88%以上位于珠江新城，陈厚桥预计未来一年广州甲级写字楼空置率将进一步走高。业主招租压力增大，租金谈判空间将有所松动，市场平均租金预期将在2011年底逐步趋稳回落，整体将面临下调压力。
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