招商地产：高端住宅不会首选降价

10月18日晚，招商地产（000024.SZ）发布三季度业绩公告。公告显示，1-9月份，招商地产实现营业收入124.72亿元，同比增幅为30.13%；实现归属于上市公司股东的净利润20.85亿元，同比增加46.09%。
就公司以及行业的相关情况，《证券日报》记者采访了招商地产相关人士。10月19日，招商地产在回复中表示，受政策影响，未来公司将加快项目周转，同时中小户型的供给比例将“越来越大”。
在新推盘项目的价格方面，招商地产表示面对刚需的中小户型项目，公司“考虑给予一定的优惠尽快实现销售，回流资金”。然而，公司的高端住宅项目，则“不会以降价作为首选营销方式。”
另外，虽然很多市场分析人士认为房地产行情将在很长一段时间内估值下行。但是，“相比而言，房地产行业非常透明，资金管理水平高、监管严厉，风险不大，依然是个较好的行业——招商地产如是说。
业绩超市场预期
将进行战略调整
三季报显示，1-9月份招商地产实现营业收入124.72亿元，同比增幅为30.13%。更进一步的，前三季度公司销售商品、提供劳务收到的现金为153.04亿元。
“销售给力，业绩略超市场预期”，长江证券(000783,股吧)一份研报如是评价。在该份研报中指出，作为“招保万金”四大房企中第一个已超出去年全年销售额的公司，招商地产全年实现的销售额应在220亿左右。
1-9月份，招商地产实现归属于上市公司股东的净利润20.85亿元，同比增加46.09%。前三季度，公司毛利率和净利率分别为50.8%和16.7%。多家券商机构在发布的研报中认为，之所以出现较高的利润率的情形，缘于今年招商地产推出的项目偏高端所致。
然而，一个值得警惕的案例在于，9月下旬，一贯以高端精品住宅项目著称的绿城中国因资金紧张而引起市场广泛的关注和质疑。那么，招商地产是否会改变其发展战略？
“目前，招商地产的产品依然是以中高端为主”，招商地产对《证券日报》记者表示。不过，高端项目的周转速度显然要相对较慢。而在调控政策的引导下，招商地产将会“加快项目周转措施的实施”，在今后的产品结构中，“中小户型的比例将越来越大”。
招商地产进一步表示，随着其产品标准化的推进，住宅供应的可复制性和可推广性不断在加强。除此之外，政府所推出的别墅一类的低容积率用地将越来越少。这些都将促使其加大中小户型项目在其产品结构中所占的比例。
在众所期盼的房价方面，招商地产表示要分别对待。“今年从6月份开始有降价的风声传出来后，到现在依然不见到销售量的增加”，市场已然呈现出价跌量滞的行情。就此，招商地产表示，对于受调控影响较小的中小户型，公司将考虑给予一定的优惠来尽快实现销售，回流资金。
但是，与绿城的观点不谋而合之处在于，招商地产对《证券日报》记者表示，“品质较好的偏大户型，公司考虑采取继续提升项目的附加价值来吸引客户，而不会以降价作为首选营销方式。”
1-9月份新增项目118.8万㎡
市场低谷寻机“抄底”
10月19日，《证券日报》记者从招商地产处知悉，1-9月份招商地产共新增项目资源118.8万㎡。这其中，包括7月20日，招商地产以“定地价、竞房价”的方式所竞得的深圳市宝安区观澜街道的安居型商品房用地。
公开资料显示，上述地块的成交总价为2.53亿元，折合每平米楼面价为1603.98元。而建成安居型商品房后，最高销售基准价格（包括装修费用）为人民币7898元/㎡。
在竞得上述安居型商品房用地后，招商地产并未在土地市场再有所动作。时至年底，加之有三季报良好的业绩支撑的招商地产，是否还会再出手获取项目？
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“从土地市场来看，目前虽然（土地市场成交的）溢价率有逐步走低的趋势”，招商地产对《证券日报》记者表示，但是造成低溢价率的原因之一还在于，土地的整体出让底价仍相对较高。除此之外，今年土地市场的流拍率并未如2008年那样呈逐季上升的趋势。因此，招商地产在土地市场上的出手仍相对谨慎。
不过，“也不排除局部机会”。招商地产表示，公司一直密切关注着已经进入及拟进入的城市的土地市场情况，“如有合适的土地”，其仍将介入。同时，招商地产也在寻求其他渠道，借机“抄底”——“希望在市场较为低谷的时候，利用我们的资金优势取得优质的土地资源”，公司如是表述。
房地产行业
依然是个“好行业”？
随着楼市调控的深入，包括策略分析师以及投行人士在内的券商机构均曾对《证券日报》记者表示，地产股的估值预计将长期下行。
而随着房企库存加大、资金紧张，任志强的“大裤衩”理论正可谓“话糙理不糙”。那么，房地产的冬天，真的如此寒冷吗？
“房地产企业需做好长期过冬的准备”，在招商地产看来，调控政策的确不会在短期内有所放松。同行业的开发商，“均已收缩投资，减少甚至停止购地”。事实上，对于这些对资金持谨慎态度的房企来说，情况并非那么糟糕。
不过，2009年以高价获取大量土地的房企来说，风险则在这一轮调控中得以凸显——“如果房价再下降的话，影响就较大。房价的下降必将导致地价的下降，高地价的土地存在巨大的减值风险”，招商地产对《证券日报》记者表示。
因此，对于这类企业，市场应该特别关注其今年乃至明年的业绩情况。一个与业内看法一致的观点是，招商地产认为“市场的集中度将进一步提高”。
但是，对于房地产行业的未来前景，招商地产显然依旧乐观：“相比而言，房地产行业非常透明，资金管理水平高、监管严厉，风险不大，依然是个较好的行业。
10月19日，招商地产收盘价为15.97元/股，涨幅为1.78%。(作者：谢静 )
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