房企向三四线城市跃进 需防“土地陷阱”

房企向三四线城市拓展是目前房地产市场最热的话题之一，多家品牌房地产企业的业绩攀升，被业内人士归功于是企业提前布局三四线城市而带动的增长。根据中房信此前的调查，万科、恒大、碧桂园等公司均因为在三线城市的开发而受益。
然而，向三四线城市的拓展，也可能存在一定的风险。此前，安徽和县政府再次就土地违规问题向《每日经济新闻》记者澄清，该县碧桂园项目所以会卷入土地违规风波，是因为“土地指标少了，巢湖市又卡得比较紧，所以只能一边盖房子一边挂牌出让土地给碧桂园”，而碧桂园本身对此并不知情。
由于一些地方的土地出让不规范，很多房地产企业在拓展三四线城市市场时需要警惕，避免陷入各种各样的陷阱。
碧桂园风波：开发商“被违规”
今年10月10日，碧桂园宣布其位于安徽和县的如山湖项目新一期单位将投放市场。2007年至今，该项目开发已逾4年，而距离2009年国庆期间该项目首次面市，也已经过去了两年时间。如果仅从项目本身来看，其与碧桂园一贯坚持的大城市郊区拿地开发的模式并无不同，但由于当地政府的违规操作引发的一场土地违规风波，使得该项目受到了外界的极大关注。
今年4月18日，国土资源部在其官网上公示了 “5起公开通报的国土资源领域违法违规案件”，针对安徽省和县政府违法批、占土地案，国土资源部公开了最终的处理意见，和县也因此遭遇了一场“官场地震”。
针对该事件，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，土地违规的最关键因素在于和县政府，而在问及此前土地违规问题的内情时，安徽和县副县长刘金星则表示 “土地指标少了，巢湖市又卡得比较紧，所以只能一边盖房子一边挂牌”。
按照最终调查结果，和县政府分别在2007年6月和2009年8月将总占地面积为3034.89亩的土地出让给碧桂园，而目前碧桂园实际拿到的已转化为建设用地的土地仅为2130.5亩，依此来看，刘金星所谓的“指标太少”，其缺口将近1000亩。
公开资料则显示，2007年，碧桂园与和县县政府签订综合性开发项目，但在签订协议书之时，对于和县并未拿到相应的建设用地许可证的事实，碧桂园几乎还“蒙在鼓里”。
土地陷阱产生原因
按照刘金星的解释，碧桂园对上述土地违规事件其实一无所知，既然如此，这场沸沸扬扬的土地违规风波无异于一个“陷阱”，其幕后“推手”到底是什么？
广州市社科院研究员彭澎在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，用地指标下达到各市之后，会存在一些地方政府指标“不够用”的情况，但对于某些地方政府来说，引入房地产开发是拉动GDP增长的最佳方式之一，为了“保增长，保项目”，即使冒违规的风险也在所不惜。
数据显示，碧桂园最终拿到的2130.5亩用地的总地价为3.59亿元，合16.86万元/亩，按照和县最初的设想，如果3034.89亩土地得以全部出让，那么仅此一项，当地政府的土地出让收入就将增加1.5亿元。
类似碧桂园这样的大型房企，进驻三四线城市进行开发建设，给当地带来的另一个利好消息则是创造大量的工作机会。以如山湖项目为例，据了解，包括工地、物业和酒店在内，该项目吸收的当地劳动力超过1000人。数据显示，2008年石杨镇农民人均收入仅4388元/年，而碧桂园给这些劳动力的工资少则1000元-1500元/月，多则100元/天，房地产项目进驻之后，当地农民收入早已今非昔比。
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房地产开发给当地创造的经济效益也显而易见，石杨镇2006年全年的财政收入仅为967万元，2010年即飙升至1.1亿元，5年间增长10倍。而就整个和县来说，2010年和县全县商品房销售额达到17.46亿元，同比增长1.8倍，全年完成房地产开发投资12.53亿元，增长38.6%，在全县固定资产中所占比重高达13.6%。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞指出，土地出让金收入、政绩、工作机会、税收是政府和房地产开发捆绑的关键原因，巨大的利益驱动致使一些地方政府选择政策违规来迎合房地产企业的项目需求。
相关分析则指出，利用房地产开发来拉动当地经济增长，改善民生本是地方政府和房地产企业合作的共同愿景，但对于一些经济欠发达地区来说，这种“愿景”既是动力也是压力。很多时候地方政府满怀着振兴经济，建设地方美好的愿望，但在没有完全吃透中央政策的情况下失误，却有可能导致开发商的被违规。
土地违规已成“痼疾”
继安徽和县之后，河北香河是另一个涉及土地违规的典型代表案例。
今年5月24日，针对河北香河县土地违规事件，河北省监察厅给出了处理意见，与安徽和县类似的是，涉及该案件的9名相关负责人受到不同程度的行政处罚，此外，相关开发商在香河的项目均被叫停。
根据国家土地督察北京局给出的初步调查结果，香河被叫停的土地违法行为达到53起。
国土资源部相关负责人此前给出的数据显示，今年上半年,全国共发现违法用地行为3.0万件,涉及土地面积27.8万亩（其中耕地9.4万亩）,同比分别上升8.0%、14.8%（0.3%）。
土地违规事件频频发生，但值得关注的是，此类事件在三四线城市或者经济欠发达地区发生的频率要高于一线城市。
殷旭飞指出，三四线城市的房地产行业在近几年得到全面发展，部分三四线城市房地产发展势头甚至超过二线城市，但是由于此前的项目建设量少、法规监督缺乏，在大型房企投资的情况下，政府容易产生迎合心理。
而在彭澎看来，这种违规事件给当地或者开发商造成的影响几乎是不可挽回的。
以碧桂园如山湖项目为例，违规事件发生后，该项目被叫停，停工时间长达7个月，此外，为了挽回该事件造成的负面影响，碧桂园还需花费更多财力对规划实行升级，仅绿化升级和道路改造，新增的投资就达到3000万元。
此外，按照当初的建设规划，该项目应该拿到3034.89亩的用地面积，但最终落实到手的只有2000余亩，项目用地的缩水给其未来的开发建设增添了更多的不确定因素。
彭澎指出，处罚力度过轻是导致该类事件频发的主要原因之一，但对于该类事件的处罚，无论是叫停、罚款或者使土地恢复原貌，都会造成难以挽回的损失。
但从上述两个事例来看，相关监管部门对此类事件的处罚主要还停留在罚款、免职的层面，至于由土地违规带来的后续影响，则尚未给出具体的可操作的措施。
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