深圳楼市进入深度调整期 尚未形成降价通道

深圳楼市进入深度调整期
市场成交低迷，尚未形成降价通道



有迹象表明，现阶段深圳楼市已经进入深度调整阶段。图为近日购房者在一楼盘模型前驻足观望。　　深圳商报记者 姜志强 摄

自2010年1月“国11条”颁布以来，房地产市场宏观调控已有一年又10个月。多位业内人士昨日向记者表示，当前市场成交低迷，价格僵持，深圳楼市已经进入深度调整期。
楼市深度调整特征明显
市房地产研究中心主任王锋博士表示，现阶段深圳房地产市场已经进入深度调控阶段，其两大特征十分明显：一是价格僵持，且有明显回落迹象；二是销售低迷，观望气氛浓厚。
数据显示，今年1～9月，深圳新房价格一直维持在每平方米2万元左右，没有太大的变化。楼市交易量明显回落，市场成交极为清淡，这一点尤其是二手房表现得更为明显。市房地产信息系统的统计表明，与今年前7个月的平均水平相比，8月份和9月份，全市二手房月均成交量大幅下降75％。新房成交也是如此，今年头9个月与去年同期相比下降幅度达25％。而国庆长假期间，全市新房成交更只有去年同期的一成。
下降通道形成言之过早
深度调整之下，业内所普遍认为的楼市下降通道是否已经形成？多位人士昨日向记者表示，在现阶段作出这一判断还为时过早。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，有三点理由可以表明深圳楼市并没有进入下降通道：第一，从供应量上看，目前深圳市场上现存约为300万平方米。对于深圳来说，这一数字不小，但也不算大，市场对它进行消化并不十分困难。第二，现阶段开发商的资金链还没有紧张到引发房价大幅下跌的程度。第三，深圳的刚性需求已经压抑了很长时间，今年秋交会上也没能得到释放。“这一点，将会逼出一些豁出去的消费者去购房。在此情形下，开发商也不必一定要采取大幅度降价销售的策略。”
王锋表示，现在还不能认为楼市下降通道已经形成。自去年开始的新一轮宏观调控以来，时间已经长达一年零10个月，但是深圳的房价并却未像2007和2008年那样出现大幅波动。楼市下降通道是否能够形成，将要取决于开发商抗风险的能力。
开发商抗风险能力强
那么，在目前的形势下，开发商的抗风险能力怎么样？记者在采访中发现，深圳的主流发展商并不需要太多的降价即能实现自己的销售目标。
万科董事会秘书谭华杰表示，随着政策效果的显现，市场成交速度持续放缓，国内主要城市存货积累逐渐增加，买方市场的特征日益明显。他说，万科一直采取积极促进销售的原则，在上半年市场整体推盘量相对较少的情况下，万科有意加大了推盘力度，尤其6月份时有过一轮较大的推盘。截至9月底，万科今年以来的销售额已达到970．8亿元，根据已经签约的情况，10月份万科销售额达到1000亿元没有问题。
金地集团昨日发布公告称，9月份公司实现签约面积31万平方米，同比减少37．6％。签约金额37．8亿元，同比减少36％。但是，1月～9月公司累计实现签约面积145．9万平方米，同比增长9．6％，累计签约金额197．3亿元，同比增长28．4％。
招商地产今年上半年实现认购金额120亿元，与去年全年合同销售额146亿元仅一步之遥。安信证券认为，公司实现全年200亿元的销售目标可以期待。
王锋认为，在这一轮楼市调控中，显示了经过2008年的洗礼，深圳主流开发商总体实力比较雄厚，抗风险能力已经大大增强。
回复该发言

从全国的房地产市场情况看，统计数据显示，9月中下旬之后，市场推盘力度明显加大，但成交速度进一步放缓。北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、广州、深圳、佛山、东莞、武汉、成都等14个城市9月份商品住宅批准预售面积环比8月上升了46％。
值得注意的是，虽然国内楼市销售面积和8月基本持平，但销售金额略有下降。有关人士认为，在不需要深度降价的情况下实现年度销售目标也成为可能。
但是，业内人士也谈到，主流开发商快速销售策略的奏效，并不能代表部分中小发展商因资金问题而被迫降价。中联地产市场研究中心首席研究员叶蓉对记者说，虽然开发商在秋交会上的促销力度大大低于市场预期，“但我们依然认为，销量下降、库存增多、资金紧缺等一系列问题将逼迫开发商放量降价，只是时间问题，第四季度这种现象会愈加明显。”
密切关注宏观调控政策走向
多位业内人士谈到，现阶段消费者应更多地密切关注房地产市场宏观调控政策的走向，以决定当前是否出手。
知名地产剑客云天表示，8月和9月份，国家新增政策环境相对宽松，今后的政策调控将从“从紧”进入到“不升级，不放宽”的中性阶段，即以执行和观察为主的“后半场”。
在货币政策方面，多数研究机构预计，第四季度货币环境有可能定向宽松，如三农、中小企业、保障房等信贷将放宽。虽然房贷放宽可能性较低，但定向宽松还是有利于缓解整体过于紧缩的资金情况，也有利于刺激宏观经济企稳回升。
叶蓉认为，从楼市调控来看，国家多次表示要坚持房地产市场调控，表明此轮楼市调控必将是一场持久战，虽然未来调控政策不再升级，但“限购、限贷、限价”等政策短期内难以放宽，甚至有可能在3～5年内成为常态政策，并且调控范围和力度会延伸至二三四线城市，将不断挤压楼市的投资投机行为，楼市越来越显现出以自住刚需为主的特点。
而近期佛山放宽限购政策的举动也令业内高度关注，佛山是广东省继深圳、广州之后第三个宣布限购的城市。宋丁表示，佛山事件表明，地方政府的楼市调控政策已经走到一个新的端点。早在此前，国家宣布的追加限购城市名单的举动也处于断档状态。虽然深圳并不一定会放宽限购，但是这一些现象表明，地方政府有松动调控的想法，这也强化了开发商再挺一些时日、不再大幅降价的考虑。
谈到给消费者提几条建议时，世华地产市场研究中心总监肖小平说，只有一个字：买。她说，现在深圳楼市买家只剩刚需，对他们来说不存在入市时机的问题，只有想不想，能不能的问题，所以想买就买，能买就买。“毕竟这市场胶着的状态，至少还要维持好几个月。”
王锋认为，当前深圳楼市已经深度调整，很多开发商已经降价。对于刚性需求来说，如果房子符合自己的购买力，现在不失为一个解决住房和改善居住条件的较好时机。
宋丁表示，“现在深圳楼市正处于一个博奕通道之中，自住需求者也不一定要等待出现深度降价，我们不敢期望房价会大幅走低，如果房子合适，看准了即可出手。”
回复该发言