商用物业八成买家是投资客

住宅限购以来，排队买铺、买写字楼的场面经常出现。
住宅限购下的商业地产
住宅限购令实施一年来，以商铺、写字楼和商用公寓为代表的商用物业量价齐升，成为广州楼市的新热点。三类商用物业市场表现各有特点，卖点也不一，但投资特性显然被无限放大。业界人士表示，限购一年来入市商用物业市场的买家超过八成都是投资客。
写字楼
价格不再“商住倒挂”
住宅限购令出台一年来，广州写字楼市场正式改变了一直以来的价格“商住倒挂”的局面。
“以前广州写字楼的价格总会比同区住宅价低上10%-30%，甚至只有住宅价的一半，但住宅限购后，广州写字楼也就成功翻了身。”中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示，去年广州写字楼单价大多只有1万多元，如体育西路的维多利广场，去年二手单价也就1.8万-1.9万元，比附近的二手住宅单价要便宜几千元，但现在维多利广场的二手价都涨到2.5万-2.7万/平方米，已超过附近住宅2.3万-2.4万元/平方米的二手价。环市东路保利中环广场的写字楼，去年有买家以1.8万元单价买下，现在二手单价涨到2.6万-2.7万元，比周边2.4万-2.6万元/平方米的二手住宅价格高出不少。珠江新城的写字楼去年还有不少单价1万多元的单位，可现在不少新项目开价都与同区住宅盘一样，超过3万元/平方米了。
为什么写字楼价格涨幅如此之高？中立地产策略部总监马国华表示，主要是因为买家中投资客的比例大增了。以前广州写字楼大多是企业自用，投资客最多也就占30%，但现在广州写字楼市场却有一半以上买家是投资客，加上写字楼市场供应有限令供需矛盾突出，直接拉高了价格。
权威数据
一手均价涨幅近两成
来自房管局的统计数据显示，住宅限购前的一年，即2009年10月-2010年9月，广州一手写字楼均价仅16788元/平方米，二手写字楼均价5271元/平方米；而住宅限购后的一年，即2010年10月-2011年9月，广州一手写字楼均价已涨到20115元/平方米，二手写字楼均价涨到5584元/平方米，一二手均价同比涨幅分别达19.8%和5.9%。而这两年，广州一手写字楼成交量也从64.75万平方米升至102.56万平方米，成交量大幅上涨58.4%。
去年10月之前，广州写字楼市场还少有项目成交均价超过2.5万元/平方米的，但如今在一手写字楼市场，成交均价超过3万元/平方米的项目已有富力国际公馆、保利中汇广场、保利V座、保利克洛维广场等多个项目。
后市展望
价格稳中向上
马国华指出，去年以来广州写字楼市场进入升级换代期，高质素产品频现，而随着整体经济环境的向好，写字楼需求持续攀升，因此不管未来住宅限购政策如何变化，广州写字楼的价格相信仍会继续稳中向上。从投资角度看，其风险也比商铺要小得多。
2010年-2011 年广州指标性写字楼项目价格对比
项目名称 地段 2010年均价（元/㎡） 近期均价（元/㎡）
银汇华庭 五山路 1.8万 2.6万
保利中汇广场 广州东站 2.5万 3.3万
保利V座 珠江新城 2.5万 3.4万
汇德广场 东风东路 1.6万 2.2万
保利世贸E 座 琶洲 2.4万 3万
维多利广场 体育西路 1.8 万-1.9万（二手） 2.5万-2.7万（二手）
津滨腾越大厦 珠江新城 1.7 万-1.9万（二手） 2.5万（二手）
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保利中环广场 环市东路 1.8 万（二手） 2.6万-2.7万（二手）
商铺
小面积主题商场铺大热
住宅限购这一年来，最大的“受益者”莫过于广州的商铺市场。这一年里，广州市场突然冒出了大量的主题商场铺，众多搁置多年的商业裙楼都被“有心人”大手笔买下，再经过重新包装、拆分成小面积产权铺销售，引发广州市场新一轮商铺投资热潮。
“其实这种主题商场铺早在一两年前就有上市。当时是因为住宅、写字楼和普通街铺的价格太高了，小市民根本买不起，而这些主题商场铺总价却能低到十几万元，在通胀压力高涨的大背景下，吸引大批手头有闲钱又买不起住宅、对股市也失去信心的市民踊跃投资。而去年10月住宅一限购，这个市场就更火爆了。”高力国际商铺服务部副董事冼嘉曦指出，今年以来，这种行情简直到了“疯狂”的地步。现在广州众多新旧楼盘的商业裙楼都被人买了下来重新包装上市，从越秀、荔湾到天河、海珠，甚至像黄埔、番禺、增城、花都等商业并不繁华的区域，也有大量的主题商场铺上市。
刘广浩也说：“现在广州商铺市场几乎全是投资客在购买，连对商铺根本毫无认识的师奶和阿婆都要买铺，实在是太疯狂了。”刘广浩也指出，对小业主来说，主题商场铺根本没有经营自主权，如果整个场都做不起来，小业主的铺再好也无法租出去。所以发展商都用“返租”、统一经营来吸客，不过统一经营期过后，小业主同样存在小商铺难出租的风险。
权威数据
一手均价疯涨54.2%
房管局数据显示，住宅限购前的一年，即2009年10月-2010年9月，广州一手商铺均价为14252元/平方米；而住宅限购后的一年，即2010年10月-2011年9月，广州一手商铺的均价已涨到21975元/平方米，同比涨幅高达54.2%。二手商铺方面，虽然因为报低价避税现象的存在，二手商铺交易价通常比实际成交价要低几成，但住宅限购前的一年，广州二手商铺成交均价为8248元/平方米，而住宅限购后的一年，二手商铺均价已涨到10037元/平方米，涨幅也高达21.7%。
后市展望
市民投资心态趋理性
刘广浩表示，如果住宅限购政策继续从严执行的话，未来广州商铺市场还是会很红火的。不过随着前期卖出的一些主题商场铺相继出现开业难或统一经营到期后小业主放租难等问题，市民的投资心态也开始趋向理性；另一方面，随着银行对商铺贷款政策的收紧，贷款难、贷款成本高等问题也制约着广州商铺市场的发展。因此，未来广州商铺价格将会从稳，预计不可能出现疯狂上涨的局面。
2010年广州指标性主题商场项目销售均价
项目 地段 均价（元/㎡）
星域 康王路 4万-12万
星玺 西华路 6万
金利一号 东风西路 3万-6万
星辰国际鞋业广场 西槎路 2.8万-4.6万
天河国际美妆中心 体育西路 5万-10万
星辰天街 五羊新城 6万-10万
2011年广州指标性主题商场项目销售均价
项目 地段 均价（元/㎡）
正佳环市中心 环市路 15万-50万
星座广场 惠福东路 8万-10万
美荔360 康王路 6.5万-30万
钰珑荟 康王路 15万－50万
南泰锦丰小商品城 南泰路 2.4万-8万
万城越和小商品城 南泰路 4万-10万
IBOX先达数码港 体育西路 8万-30万
商用公寓
住宅限购了，改装公寓很流行
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在广州，住宅限购使商用公寓成了投资客的最爱。市场需求的大增，催生广州商用公寓建设热潮，不仅商用性质的地块纷纷建成公寓上市，一些住宅的商业裙楼，还有原本作写字楼、宾馆等用途的物业，也纷纷改造成小面积公寓销售。今年国庆期间，广州住宅市场整体遇冷，但商用公寓市场却很热闹，国庆前后上市的合生广场、奥园中环广场等商用公寓产品，开盘都热卖数亿元。
“商用公寓市场大热，主要是因为商用公寓在属性上更接近住宅。对从住宅市场转向而来的投资客来说，商用公寓更熟悉、更好操控。而且这类公寓既能居住，又能申请工商登记，在租务市场上面向的客源更广，所以也更容易放租，其租值虽然没有商铺高，但比写字楼还是会高些。”广州高力国际住宅租赁代理部高级经理麦毅峰表示，中小投资客对商用公寓的钟爱，直接引发广州商用公寓的开发热潮。发展商更因应市场需求，将公寓面积缩小到四五十平方米，大大降低了商用公寓的投资门槛，吸引更多买不起住宅的市民入市投资。
价格数据
最高价7万-8万元/平方米
住宅限购以来的商用公寓热销行情，令其价格不断上升。因为商用公寓性质多属写字楼，所以在官方统计上并无独立数据。刘广浩表示，因为土地使用年限短加上装修通常没有住宅豪华，去年广州不少商用公寓价格还比附近的住宅价格低；但今年以来商用公寓装修标准越来越高，价格也直接上升。去年白云区的改装公寓项目——芒果公寓一期开盘，单价才7000多元，现在卖二期产品改名为天河M公寓，单价就涨到1.1万-1.2万元了。而今年国庆热卖的合生广场，国庆开盘均价已达2.6万元/平方米；国庆刚开放样板房的和丰国际大厦，其装修标准高达8000元/平方米，据称单价要卖到3万元以上；即将上市的珠江新城两新项目天銮和合景睿峰，据称其装修标准更高，据销售人员透露天銮的均价将达7万-8万元/平方米。
后市展望
旺不旺要看住宅是否限购
对商用公寓的后市走向，不少业界人士都表示主要还是看政策。麦毅峰表示，今年以来商用公寓价格涨得太快了，租金涨幅根本跟不上价格涨幅，现在大多数高端公寓项目的租金回报率只有3%，有4%就已算很不错了，而以前有些高端公寓的租金回报率可达8%-9%。“如果住宅仍限购，商用公寓就仍有市场，但如果住宅限购政策放松，现在热衷于商用公寓投资的市民必然会回流到住宅市场。”
2010年-2011年广州指标性商用公寓项目价格对比
项目名 地段 去年均价（元/㎡） 近期均价（元/㎡）
金润铂宫 北京路 2.6万-3万 3.2万-3.3万
佳润临江上品 员村 1.8万-3万 5万
锦绣联合商务大厦 东风东路 1.7万 2.4万
达镖国际中心 江南大道 2.2万 2.8万
天河M公寓 京溪街 7600 1.1万-1.2万
富力公园28 珠江新城 2.4-2.7万 3万-3.3万
飞晟文汇 科学城 1.2万-1.3万 1.5万-1.6万
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