房企应市策略"黔驴技穷"

受调控步步逼紧影响，住宅市场遭遇寒潮，商业地产走热已是不争的事实。信息时报记者 罗莎琳 摄


信息时报记者　　罗莎琳 摄

一方面是龙头房企赚得盆满钵满，甚至积极出手到土地市场“抄底”；另一方面，一些房企却深陷在销售业绩每况愈下的危境之中。
限购、限贷等宏观调控已实施一年多，目前不仅没有放松政策的信号，反而银行又开始提高首套房贷利率，这让大多房企的处境更加雪上加霜。为此，踏入第四季度，开发商们只能继续调整策略，积极寻找出路。
下调目标
担忧后市环境富力下调目标20%
据了解，出于对后市的担忧，富力地产9月26日宣布下调全年销售目标20%，也就是由年初确定的销售目标400亿元下调至320亿元，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商。
该集团董事长李思廉对此表示，作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。他说：“楼价已没有下降的空间，但市场上目前有太多的利空消息，所以也涨不起来。”数据显示，截至8月31日，富力地产销售收入184.53亿元，占调整前目标的不足五成，但占调整后目标的58%。此外，早先李思廉在出席富力地产上半年业绩发布会时就曾高调表示，富力项目已降价10%，接下来还将继续降价10%。
业内资深专家韩世同表示，非常赞同富力下调销售目标的行为。在市道好的时候，开发商会上调销售业绩目标；现在市道不好，就应该下调销售目标，没必要硬撑着。下调销售目标是企业根据自身情况而定的，但不排除还会有房企效仿富力的做法。
房地产经济学专家邓浩志表示，其他房企无论是否会调整销售目标，都不能改变今年销售状况不佳的局面。今年只剩下两个半月的时间，政策放松是完全不用期盼的，在仅剩余的时间内力挽狂澜的可能性几乎是微乎其微。在目前形势下不调整目标、不改变思路和策略的房企，很容易被调控“调”出局。富力比较客观地面对现实，适时地调整了自己的目标与计划，将更有利于其应对目前的房地产形势。
拍马走人
万不得以甩卖后退出地产界
近段时间，“绿城风波”不断，其资金链似乎已扛不住了。9月，从“翡翠城质量门”到“海航30亿收购绿城”，再到9月中旬受“银监会调查绿城集团房地产信托业务”消息影响，绿城股票市值下跌近30%，A股市场房地产板块市值亦随之大幅缩水。随后相关数据显示，9月绿城总推盘面积约10万平方米，总成交面积约2.53万平方米，销售金额为5.92亿元。换言之，9月绿城的新推楼盘去化率已低至24.5%。前三季度，绿城中国累计取得销售金额约267亿元，总销售金额中归属于本集团的权益金额约为173亿元，不足今年全年550亿销售目标的一半。然而，在大多数房企纷纷考虑降价以加速销售的同时，面对较大资金压力的绿城却依然坚持不降价。
绿城集团董事长宋卫平表示，接下来绿城会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，其次就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。
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目前绿城已开始走到第二步，公告披露，9月15日，绿城以3000万元的价格把温州绿城发展房地产开发有限公司15%的股权转让给天津安城创景股权投资基金合伙企业。
维森置业董事长张维伦表示，现在要腾挪掉几个项目的房企不仅仅绿城一家，在目前整个市道不好且短期内不被看好的情况下，房企多数有两条路可以走：要么是转让股权、出卖项目，那么就是下调价格。不过像绿城这种说要退出房地产的大型房企也确仅有一家，要退出房地产主要跟他们走的路线有关，该公司采用的是“高取高打”的路线，产品投入比较高，开发周期比较长，预期比较高，最终的价格也比较高。而在目前的中国房地产市场中，该公司还要继续走“高取高打”的路线，肯定是一种痛苦，还不如趁早解脱。
应市转型
成立商业品牌转战新领域
住宅遇冷、商业走热已是不争的事实，一些大型房企开始越来越注重商业地产发展方向，即使是业绩上不错的开发商也开始成立商业品牌。中海地产相关人士日前透露，中海地产将于下月推出购物中心品牌“环宇城·UNIMALL”，加上此前已经拥有的办公楼宇系列，形成了比较完善的商业地产产品序列和发展方向。据了解，购物中心是中海商业地产的发展重点，其购物中心产品将使用“环宇城·UNIMALL”作为统一品牌。此前，亦有中海相关人士透露，中海旗下的商业购物中心将在后年有大体量项目继续入市，而从明年开始，这些项目将先后进入招商阶段。
无独有偶，9月27日，隶属珠江投资旗下的珠江商业地产公司负责人对外表示，该公司将逐步接手合生、珠江投资、珠江商贸物流下持有的商业项目或商业部分的运营，今后，即使是合生、珠江投资旗下的住宅社区，其中用于出租的商业部分，也将由商业地产公司统一规划、运营等。据珠江商业地产方面人士透露，预计未来3～5年内将会有逾40个商业地产项目投入开发，开发建筑面积规模将超过2700万平方米。
资深商业地产专家陈瑞标表示，住宅受到政策打压之后，陆续有一些专注住宅的开发商涉足做专业市场，目前商业地产已如洪水猛兽般爆发发展。但与住宅不同的是，住宅是一种快速销售模式，而商业多是一种长期的经营，只有把商业地产建设好了、经营旺了，才有长久的资金支撑。所以，在目前商业地产逐渐增多又开始有泛滥的趋势下，开发商只有规划好发展战略，成立各自的商业品牌，做好打持久战的准备，才可能在商业地产市场站稳脚跟。
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调控持续深化房企或以价换量
日前，合富辉煌市场研究部发布最新研究报告称，四季度广州十区总货量接近6万套，外围四区仍是供应主力。数据显示，10月8日～12月31日广州十区新推货量将达约2.16万套，加上10月初的3.8万套在售货量，四季度十区总货量接近6万套。其中，中心六区与外围四区新货分别占4成、6成。
据悉，白云区为中心六区中供应最充裕的区域，占十区15%；花都区则为十区中供应最充裕的区域，占十区30%。番禺的华南板块、花都西城板块及白云的金沙洲板块三个板块，预计可推售新货均超过2000套，显示新推货仍集中在外围区域。而缺货多时的黄埔和萝岗也将分别有约1000套新货推出。
业内人士预测，限购、限贷等政策对楼市成交的影响正持续深化。对于房地产市场而言，未来可能面临更大压力。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，从所监测的15家房企业绩达成率来看，在假设9～12月每月业绩与8月相同的情况下，除万科、保利、新世界全年业绩压力不大的情况下，其他多数房企都面临相对较大的业绩压力。不排除某些开发商采取以价换量的措施，部分项目下调价格进行促销。黎文江预计，在接下来的时间里，各区域价格表现会呈现分化状态。
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一些出货压力大、前期价格上涨过快的区域和板块，预计将先作出价格调整。
地产经济学家邓浩志也表示，就目前情况来看，如果国家继续施行紧缩的房地产政策，再加上最近的银行首套房贷利率上调，广州楼市在四季度很可能会继续呈萎缩的状态，成交量也可能会继续下降。
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