广州住宅限购一周年 商用物业涨价逾五成

住宅限购下的商业地产
去年10月15日，广州市政府出台了针对住宅市场的限购令，至今一年时间。在这一年内，受限购令以及限贷、限价政策影响，住宅投资市场大受打击，投资客纷纷将目光投向不限购、不限贷也不限价的商用物业领域，引发广州楼市新一轮商用物业投资热潮。新快报记者调查发现，限购令实施一年来，广州住宅市场成交量大跌，价格涨速放缓，部分区域开始出现降价现象；而以商铺、写字楼和商用公寓为代表的商用物业市场却出现从未有过的狂热，不仅成交量急升，价格更大涨超过五成。
师奶、阿婆买铺买公寓
“以前广州的写字楼基本都是自用客在购买，买家中有三成是投资客就算是高的了。但自从住宅限购后，广州写字楼市场也一下子涌进不少投资客，现在每有项目上市，至少有一半单位是被投资客买走的；商用公寓则至少有90%的物业是投资客买下的；商铺情况更严重，这一年来热卖的商场铺，基本都被投资客买走了，真正买铺做生意的买家估计一百个里面也没几个。”提起近一年来广州商用物业市场的狂热，中立地产策略部总监马国华深有感触地说：“住宅不让买了，通胀又厉害，股市行情又不好，大家只有全奔到商业地产来投资，市场不火才怪！”
中原地产三级市场发展部总监刘广浩也指出：“住宅限购后，投资客买商铺、写字楼、商用公寓的疯狂度已到了‘恐慌性购买’的地步。特别是今年上半年，连大街上的师奶、阿婆见面都必谈买铺，就跟当年股市大热时大家都疯狂炒股的情形差不多。”而在很多主题商场和商用公寓项目的销售中心，的确出现了很多师奶、阿婆小投资客的身影，商用物业热销程度可见一斑。
价格涨幅最高翻倍
来自房管局的统计数据显示，住宅购限前的一年，即2009年10月-2010年9月，广州一手写字楼均价仅16788元/平方米，而住宅限购后的一年，即2010年10月-2011年9月，广州一手写字楼均价已涨到20115元/平方米，涨幅高达19.8%，成交量更涨了58.4%。
广州高力国际办公楼服务业主代表副董事刘凌晴指出，如此惊人的写字楼价格涨幅，广州楼市近十年来从没见过。“广州甲级写字楼价格涨幅更超过五成！富力盈信广场去年国庆前后均价2万-2.2万元/平方米，现在二手价已达2.8万-3万元/平方米了。现在珠江新城新写字楼售价大多超过3万元/平方米，珠江新城即将上市的广晟国际，据称单价要3.8万-4万元。”
与写字楼市场相比，商铺的涨幅更为惊人。房管局数据显示，2009年10月-2010年9月，广州一手商铺均价仅14252元/平方米；2010年10月-2011年9月，广州一手商铺均价已涨到21975元/平方米，住宅限购前后一年时间，广州一手商铺价格涨幅高达54.2%。
刘广浩还说：“广州一些商业旺区商铺价格甚至翻倍了。天河南一路的街铺，去年9月二手单价也就十多万元，现在涨到二十多万元啦；珠江新城的商铺，去年单价二十多万元就是‘天价’了，可现在单价涨到三十多万元了，也没人觉得奇怪。北京路的商铺去年成交单价超过30万元已经引人瞩目，现在环市路商铺单价都敢卖到50多万元了。”
小户型产品大热
中小投资客的大量涌入，催生了广州商用物业市场的小户型销售热潮。记者发现，近一年来，广州市场涌现出大量小面积的产权商铺、写字楼和商用公寓产品。大量由商业裙楼改造而成的主题商场铺，面积最小仅2平方米；写字楼、商用公寓也有小至十几平方米的单间。商用物业虽然单价高，但是面积小，总价被拉低，投资门槛大为降低，十多万元都有得投资。
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与投资额动辄上百万甚至数百万元的市中心住宅相比，这些小户型商用物业产品，对手头略有闲钱的普通市民家庭来说，吸引力确实不低，难怪连师奶、阿婆都心动，由此也引发了市民新一轮的商业投资热潮。
发展商提高商用物业开发比例
大热的商业地产行情，加上规避限购政策风险的需要，越来越多发展商加大商用物业的开发比例。今年以来，富力和保利的商用物业占比已超过了30%，合景泰富也将商用物业比重提高到40%，连雅居乐、碧桂园、万科等原先专注于住宅开发的发展商，也开始向商业地产进军。
另一方面，广州市场涌现出一批专注于商业投资与策划包装，特别是主题商场开发的发展商。商业地产人才一时大缺，有公司不惜年薪几十万甚至上百万元到处“挖”商业地产的营销人员。原先在某中介公司一直卖商铺的销售经理谢先生，去年一年间接连跳了三间公司，从月薪8000元跳到30万元年薪另加提成。谢先生说：“这一年我收到不少猎头公司挖人的电话，没想到卖商铺的人突然间会这么受欢迎。老板们看中的都是我积累下来的卖铺经验和客户资源。”
风险提醒
市场危机隐现
风起云涌的商业地产热潮令广州业界振奋，但在热潮下浮现的危机，也从一开始就让业界担忧。高力国际商铺服务部副董事冼嘉曦说：“这一年来，广州商铺和写字楼售价疯涨，但租金虽有上升，涨幅却非常有限，可以说目前投资商用物业，其租金回报率与去年相比已经大为下滑。商铺价格这一年至少涨了20%-50%，但租金最多也就涨了6%-8%，令租金回报率已跌到只有2%-5%。另一方面，住宅限购把大批根本不熟悉写字楼、商铺行情的投资客推到了商用物业市场，他们在选择项目上往往容易盲目、冲动。其实投资商铺和写字楼的学问比投资住宅要大得多，特别是近一年来热销的主题商场铺，投资买铺除了要看地段、商圈氛围外，更重要的还要看后期的经营管理，这更考投资者的眼光，有时候连行家也会看走眼。普通投资客如果选项目不慎，商铺交楼后经营不善无法出租，最终可能会令投资血本无归。”
事实上，从今年第三季度开始，随着银行加息和贷款政策的收紧，广州商用物业价格疯涨的态势已有所放缓，商铺、写字楼和商用公寓的价格虽然仍在涨，但发展商促销折扣也加大了。刘广浩预测称：“相信第四季度以后，广州商铺和写字楼价格涨幅会从稳，市民投资心态会更加理性。从市场整体看，大势走向仍要看政府的政策，限购令如果放松，市场就会有变化，特别是商用公寓和商铺，如果住宅不限购了，其价格可能会有所下降。至于写字楼方面，因为供需矛盾仍突出，加上广州写字楼价格与北京、上海和深圳相比差距仍明显，广州写字楼的价格将持续走稳。”
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