潘军：踏歌而行在地产开发新路上

花样年集团总裁 潘军
１５岁，正值青春的花样年华。
１５年光景，花样年已然成为中国地产最具有艺术气质的开发商。目前，花样年已经完成了今年九成的销售目标，这在房地产严控下的２０１１年，已属奇迹。
忽闻岸上踏歌声。１１月１２日的姜育恒“我和我的朋友们”演唱会上，将为人们揭开“地产界最会唱歌的人，唱歌界最会做地产的人”——花样年掌门人潘军的另一个侧面。届时，潘军和姜育恒同台演唱。
１５年地产生涯的踏歌而行，潘军是如何行来的？寻声访迹，记者专程采访了他。
有可能出音乐专辑
记者：在姜育恒演唱会上，你将和姜育恒同台演唱一首歌？
潘军：一个偶然的机缘，我认识了姜育恒，并且拜师姜育恒。姜育恒教会了我唱歌精髓，那就是——用心、用情，就像在和朋友面对面地诉说一样。此次姜育恒的新专辑《我和我的朋友》里，有一首歌由我们共同演绎，１１月１２日的姜育恒演唱会上，我们将同台共唱。
记者：从２００６年开始的“发现幸福之旅”已经走到第五个年头，每年都成功推出一位艺术家。听说这个策划出自你手，当时的初衷是什么？你怎样看待幸福？
潘军：我在当时意识到，２００６年开始往后的这十年，将是中国发生翻天覆地变化的十年。此时花样年在历经十年发展之后，亦在酝酿蜕变。何不通过某种艺术方式来记录这非同寻常的十年，一来为花样年的企业文化添彩，二来为后人留下一段精彩的历史。这就是“发现幸福之旅”出炉的初衷。
幸福其实是一种态度，而每个人对幸福的标准都是不一样的。对于花样年来说，干好一件事情，盖好一套房子，包括把一个小区管理好，我们公司的员工过好自己的每一天，都是一种幸福。
１５年的舍与得
记者：花样年己经走过１５个年头，你如何总结这１５年的历程？
潘军：花样年一路走来，应该说一直没有产生过大的偏离。在这个过程当中，当然会有一些小的舍得，比如说，我们不得不放弃一些小产品的研发方法，比如说去年年底，把星彦卖给了思源。星彦是我一手创办的，对我而言，就像是在“嫁女儿”。可是我要这么做，因为我觉得由于自己倾注了太多的精力和资源，造成了我的高管团队丧失了一些斗志，所以当时我就说，我要更严格地要求自己，集中精力搭建更多的专业平台，但这种个人的兴趣有时候会面临放弃，必须放弃很多小的爱好，所以会很舍不得，但就像我为了唱歌就不能抽烟一样，想得到一些东西就必须得放弃另外一些东西。
“我们要上大学了”
记者：你对集团未来的规划是怎样？
潘军：１５岁刚好是个年轻人，这个时候对于未来充满了幻想。现在我们确实处于展望未来、改变模式的时候。对于未来，我们希望通过对于自己核心能力的打造，提升打造有趣味体验空间的核心能力，在规模上有所提升。
就像我们要上大学了，１５岁的年轻人要考虑未来了。我们将从传统的房地产开发模式转化成为多元化、补充性的运营机制，成为一家相关产品多元化和现金流稳定化的全国性集团企业，会越来越关注一些具有持续性稳定现金流供应的产品，如商业地产、养老地产等等。
在房地产开发规模上，希望每年有３０％～５０％的增长。５年内，希望我们的商业面积能够超过１５０万平方米，酒店达到接近２０座，会有五六间养老院，并且这些产品并非孤立的，应该相互支持。
生活就要“玩花样”
记者：商业地产现阶段特别火，近期北京、武汉、青岛等地都推出了非住宅房产税等政策，是否预示着商业地产的火热也会导致调控政策的出台？你怎样看待商业地产未来的走势？
回复该发言

潘军：随着人们收入的提高，商业设施的增加是一种必然趋势。对于商业地产，我认为其整体趋势应该是向好的。当开发商一窝蜂而上的时候，我认为对商业地产是有利有弊的：第一，说明这个行业赚钱；第二，说明泡沫存在。商业地产非理性上涨的背后，一定会伴随泡沫。我们必须要用理性的态度来对待商业地产。
我认为商业地产会越来越成熟，当然，过程中调控政策的介入是一种必然。只有有实力、对商业有判断能力的开发商，而且确实掌握了一些比较好的商业资源，其开发的商业物业才更具价值点。
花样年发展商业地产，一方面是因为中低端市场将被国家大力发展的保障房逐渐替代，另一方面商业地产还能免受房地产调控政策的影响，可赢得公司业绩的持续稳定发展。今年花样年还将在成都、天津、深圳、无锡等地加快城市综合体项目的建设和销售，持续扩大花样年在城市综合体业务方面的领先优势。
同时，花样年正在打造一个商业新品牌，以商业为主题，包含大超市和零售店，今年将在桂林、南京陆续亮相，提倡时尚、品质及性价比，定位年轻人的社区生活，引领一种生活消费观念：生活就要玩花样。
让退休老人“活得更精彩”
记者：花样年在蛇口的养老地产项目将于明年入住，能否谈一下花样年在养老地产方面的核心或者特点是什么？
潘军：我觉得关键在于养老理念。养老地产不是一般意义的房地产，它强调的是服务模式和盈利模式，不是简简单单看开发能力。我并不认为做住宅的转头做养老地产就能行，什么样的公司能做好呢？一定是有服务理念，有服务能力的。而花样年在这方面的沉淀、探索已经进行了三年了。这一点来讲，我们走在了行业前列。
花样年在大力推动养老养生产业发展，目前正在建立“福泰年”高端养老养生品牌，规划推出老年公寓、健康检查、月子中心、牙医、微整形等高端服务，打造健康产业园，为高龄人群、企业中高端人群提供一个养老、养生的健康、休闲场所。目前正与美国、中国台湾的高端养老养生机构洽谈合作，引进先进的服务和理念，并将在深圳蛇口项目率先试点。根据规划，蛇口项目预计明年可以入住，可提供１５０间房间，以高级酒店会所模式经营，最多可容纳约２００多名高龄人士，除了一般医护服务外，也会提供各类型的活动，让退休老人“活得更精彩”。
一次坚定的战略转身
记者：花样年的销售完成得非常好，目前已经完成了全年９１％的销售目标。你认为花样年在政策环境如此严峻的境况下，依然取得很好业绩的原因是什么？
潘军：我想这是长期以来花样年战略调整的结果。从２００６年开始，花样年就把开发中心从单纯住宅，转向城市综合体，进行高端品牌增长的调整。尤其是去年，我们预计到调控和金融政策将收缩加剧，所以加大了开发商业物业和一些核心城市周边住宅的比例。所以从产品结构来讲，比较顺应现在政策的导向。
２０１０年，花样年坚定了企业的战略转身：由原来单一的住宅开发商向综合服务运营商转变，搭建“城市综合体＋精品高档住宅”双核产品的业务发展模式。花样年的策略就是要做高端，并大幅增加商业地产的业务比例。在２００６年设定的商业与住宅比例是７３，现在改为５５。
我们只有一个目标：全力出货，回笼现金。今年基本上不会再拿地，会储存现金，等待机会。
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