马光远：房地产市场调控将会更加系统化、制度化

导读：今年前九个月，全国房价同比上涨9.1%，地价下跌10%。国务院总理温家宝强调要巩固楼市调控成果。地价已经下降，楼价为何迟迟不见动静？温总理的表态释放出哪些信号？如何解读“增加普通商品房的用地供给”？
中广网北京10月24日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，据上海易居房地产研究院最新监测数据显示，今年1到9月，全国商品房成交均价同比上涨9.1%，比去年7.5%的全年涨幅明显上升，比今年1到8月下降1.7个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，比1到8月下降1—9个百分点。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，尽管商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但是涨幅仍然偏大。
不过，地价已经实实在在地在跌，跌幅还不小。来自中国指数研究院的数据显示：今年前三季度全国133个城市住宅用地楼面均价为每平方米1417元，同比下降10.2%。
不仅如此，比较能反映市场温度的土地溢价也是一步步走低：前三季度成交土地平均溢价率为13.4%，仅仅是去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢价率下降最为迅速，仅13.7%，而去年同期为31.8%。从趋势上看，还有进一步走低的可能：住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%，特别是9月份，溢价率仅为5%，是2009年3月以来的最低水平。
有关于楼市调控，我们再来扫描一组最新的报道：上海一个楼盘降价1/3，上百业主围攻售楼部讨说法；北京七成居民支持限购长期化；楼市调控释放宽严相济的新信号；北京居民购房意愿创5年来新低。经济之声特约评论员、中国社会科学院经济学博士马光远对此作出评论。
楼价与地价是互动关系
主持人：在讨论楼价的时候，老百姓声讨开发商定价过高，而开发商声讨地价太贵导致了楼价降不下来。果真如此吗？
马光远：楼价跟地价之间的关系是互动关系，当对整个房地产市场看多的时候，周围原材料的地价自然会上升，也就是面包与面粉之间的关系，如果面包卖的贵，面粉自然就会看涨。如果对整个房地产市场前景不看好，原材料也卖不出去，这是非常简单的常识，两者之间不能说谁的责任更大或说谁带动了谁，我觉得两者是互动。
现在很多情况下，由于中国房地产市场、土地交易市场制度设计方面有很多残缺，导致很多情况下，卖地时候的价格即面粉价格甚至比面包还贵，为什么敢这么做？因为意味着未来对整个房地产市场看好，尽管这个地段现在的楼价可能只有一万五，但是卖地价可以卖到一万六，因为当卖出一万六的时候，楼面价一下子涨到一万七以上，这个互动事实上不是良性互动，所以当我们分析两者关系的时候，可能不是简单的经济学上去讲应该是怎样的互动关系。
房地产市场调控未放松
主持人：国务院总理温家宝日前在广西考察时强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。不过，在当前调控政策走向敏感期的背景下，多位业内人士表示，上述表态决不意味着调控整体放松。对此，您的观点是？
马光远：从下半年高层一系列表态来看，应该对于未来整个房地产调控有信心。第一，1-9月份，整个经济增长不错，从三架马车总体表现来看，尽管逐级在下降，但是在宏观调控的意料之内。在中国经济的基本面还是不错的情况下，我们面临的最主要问题一个是物价问题，第二个就是房地产泡沫。
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高层在整个经济不错的情况下，有信心、也有决心把调控多年的房地产问题调控到底，这个表态事实上是向市场来喊话。一方面我们通过保障房的建设避免出现所谓的房地产下调以后对整个经济的影响。另一方面，对整个商品房市场来讲，国家还是鼓励普通商品房市场的发展，这个普通商品房市场发展就是小户型，主要用于自住的而不是投机投资的市场的发展。
我想如果整个房地产市场出现结构性的变化，对于整个的调控政策来讲，不会出现很大的被动和尴尬，所以我认为这个喊话绝对不是想告诉市场我要放松了，而是告诉市场，这个调控还会继续进行下去，我想这样的表态对整个市场理清未来的趋势是有好处的。
房地产市场调控将会更加系统化、制度化
主持人：像温总理所讲的，一方面要抓好保障性住房建设。另一方面要增加普通商品房的用地供给，增加普通商品房的用地供给，这是信心的体现？
马光远：从2009年调控到现在，在这两年多的时间里，房地产调控是组合拳，涉及信贷、税收、土地供应，而且在土地供应上三令五申，要增加保障房、普通商品房的用地供应，整个土地市场较低迷的时候，很多地方政府可能出于自身财政考虑，应该供应给普通商品房用地的指标，弄下来不交易。现在为什么很多土地交易比较低迷？有些是因为价格过高，为了卖一个好价现在停下来，有些本来应该今年完成的用地指标，用于普通商品房用地的指标或保障房的指标，有些地方政府可能通过自己的调整把它压下来。
下一步如何确保房地产投资增速不下降，就要在保障房跟普通商品房的用地供应商下功夫，只要用地供应上去了投资就不会下来。通过各种各样的迹象表明，我们的房地产调控正在向细节化、深入化方向继续发展。一旦哪个重要环节出问题，我们立即就会补上，不像以前这调一下、那调一下，最终可能感觉整个政策是碎片化的。
我觉得这个信号也透露出未来整个房地产市场的调控正在向制度化方向迈进，绝对不会是短期的行为，未来只要等整个房地产市场处于非常健康、制度建设非常完备阶段，调控才可能退出，整个房地产市场才可能从一个调控周期进入制度建设周期，所以这个信号非常明确。调控将来会更加系统化、制度化。
其他观点：
经济之声特约评论员、房地产专家韩世同认为，尽管楼市目前看似形成僵局，拐点迟迟不出现，但主动权仍掌握在开发商手中。因为市场上刚性需求及改善性需求的客户依旧较多，开发商可用“以价换量”的策略。他认为，成交量急速下滑仅仅是调控奏效的第一部曲，政府肯定不会就此放松，否则都将前功尽弃。除非楼市出现像2008年价量齐跌的局面，直到跌跌不休时，政府才有可能考虑取消限购政策，否则打击炒房，抑制房价依旧是限购政策存在的必要条件。
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