9月二手房成交1.03万套 小户型价格年内首降

楼市调控政策效应持续，传统楼市成交季节性已被打破，9月本市二手房成交回落至1万套水平线，为今年3月以来的最低值。
21世纪不动产最新统计显示，9月，本市二手房成交1.03万套、91.1万平方米，环比分别回落8.77%和10.23%。其中，成交套数延续自7月起的下降趋势，同比下降42.4%，在近5年同期中仅多于2008年9月时的0.71万套。 9月二手房成交均价为每平方米1.53万元，环比下降3.6%。
分区域来看，浦东、闵行和宝山三区成交套数位列前三位，合计成交4458套，占全市总量的43%。除闸北和奉贤外，其余各区（县）成交套数均出现不同程度下降，降幅超过10%的有松江、嘉定、长宁、青浦、崇明、黄浦、闵行和宝山等。
分物业类型来看，仅公寓房成交套数环比下降13%，二手别墅、里弄房基本与8月持平；办公楼、商铺环比增幅分别为93%和9.9%。就面积段而言，90平方米以下和90-140平方米中小户型二手房成交套数占比分别为72%和21%，比8月提高0.2个和0.36个百分点。总价150万元以下、150-300万元二手房成交套数占比分别为77.6%和15.3%，比8月提高0.06个和0.98个百分点。
小户型价格年内首次下降
一直以来，小户型房源以其低总价受到首次购房者的欢迎，价格始终居高不下，房东心态较为强硬。 21世纪不动产针对全市重点板块持续监测的40个标杆楼盘价格变化显示，小户型房源价格罕见地出现下降，有7个出现下跌，跌幅在1.8%-10.5%。此外，9月，55平方米以下小户型房源成交占比仅为29%，而在7月和8月其成交占比分别为33%和34%。伴随此类房源成交占比的降低，在闵行七宝、杨浦控江、浦东金桥、塘桥、北蔡、联洋等多个板块都出现了小户型房源单价下跌的现象。
调查发现，价格下跌的主要是一些单价在每平方米2万元以上、面积在30-50平方米的过渡型一房。究其原因，既与房东不看好后市有关，也与部分购房者想一步到位对小户型房源的需求减少有关。其中，降幅最高的是位于北蔡板块的锦绣华城，55平方米小户型目前成交均价约每平方米3万元，环比下降约3000元，降幅10%。21世纪不动产分析师黄河滔指出，受限购政策和税费成本等因素影响，部分首次购房者有一步到位的心理，倾向于购买大户型，购房需求的转变直接导致小户型房源需求量下降，价格出现下跌。只有少数具有学区房功能、或是挂牌较为稀缺的小户型房源价格依旧出现小幅上涨。如七宝板块的蒲汇新村，47平方米小户型目前成交均价约每平方米2.25万元，环比上升2.3%。该小区因对口板块内知名的明强小学，房源供不应求，价格较为坚挺。
二手房业主预期转变主动让价
在浦东联洋、北蔡、南黄浦、长宁古北等板块，限购政策带来的成交量下滑促使部分房东主动下调价格以促进成交。如联洋板块内的仁恒河滨城（资料、淘房、论坛)，部分大中户型房源最高降价可达每平方米4000元。 21世纪不动产联洋二店置业顾问饶友平透露，该分行近期成交了一套仁恒河滨城179平方米的大三房，楼层位置都不错，房东本来挂牌价895万元，要求买家承担全部税费。但鉴于目前市场交投不太活跃，房东主动要求分担税费，之后很快有客户接手。最后算下来，成交单价约每平方米4.6万元，每平方米便宜4000元。
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北蔡板块受区域内一手房优惠促销影响，目前已出现一二手房价格倒挂现象，倒逼二手房业主降价。目前该板块内的锦绣华城大中户型房源成交价环比分别下降3.5%和1.7%。黄河滔认为，楼市调控政策的威力已逐渐开始显现，近几个月来二手房市场成交量持续下滑，部分房东开始调整后市预期，主动降价促进成交，套现转投其他领域。另一方面，一手房的降价促销也促使部分置换型业主愿意在价格上有所让步，以尽快筹得资金购置心仪的物业。
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