楼市调控逐步深入 房企“HOLD”不住开始抢收

编者按：
抢收、直降、高库存……当这一系列关键词开始在楼市产生交集时，大量的数据一再论证，以北京、上海和深圳为代表的一线城市楼市拐点隐现已是不争的事实。和此相对应的是，行业大佬们纷纷顾左右而言它，避价格不谈而大论限购令的“劣迹”。对于开发商们来说，在变化的行业里如何保证不变的企业利润虽然是所有企业主的第一职责，但是，嘴硬止不住下滑的价格。“北上广”的价格拐点是否会成为行业转折的标杆？房地产行业今后的道路将走向何方？本报对于一线房地产市场深入了解调查之后，从多个角度解读楼市现状。
众房企“抢收”华东上海领跌全国楼市
绿地“霸王”退房条款致上海退房风波再起，与此同时，大幅降价的项目也引发了市民的抢购，有分析认为抢购的出现或增强房企延续降价策略的信心
深秋已至，在农户们刚刚完成秋收后不久，身处限购、限贷下的众多房企也摆开阵势，在上海展开了一场楼市的抢收行动，而这也使得上海代替以往领跌全国的深圳，成为本轮第一个楼市开始大规模降价的城市。在上海10月周均成交量不足去年同期一半的情况下，包括龙湖、华润、中海、星河湾等开发商均将其在上海的楼盘售价下调了20%-40%。
对此，中原地产张大伟表示，“上海出现的降价潮很可能会刺激到其他城市。进而引领全国楼市的下跌。”而长江证券(000783,股吧)房地产首席分析师苏雪晶则认为，“大型房企在上海的降价更多的是和他们的战略调整有关。这些品牌开发商希望回笼一些资金，以便更顺利的进入对资金要求较高的商业地产，同时充足的资金也能够使这些房企抓住土地市场在今后出现的一些机会。”
众房企上海开展抢收行动
在这些品牌房企中，龙湖地产的行动最早。其在10月中旬便于上海和杭州两地展开“抢收华东”的促销活动，以限时团购的策略推出3个新盘，共计推出1000套房源，包括联排别墅、高层公寓、SOHO等多种业态。此次促销在5天里获得认购约20亿元人民币，去化率近九成。
而豪宅代表星河湾目前也正在低调促销其在上海闵行区的项目，其1号楼部分房源单价低至3.5万元至3.6万元/平方米，较2号楼4.5万元/平方米的销售报价大幅下降20%。
同时，华润外滩的高端项目也推出了2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。而在其3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。
此外，绿地集团位于上海嘉定区的秋霞坊项目，中海御景熙岸等楼盘也开始全面降价促销，降幅在20%至40%。尤其是绿地的秋霞坊项目，其售价更是从此前的19000元/平方米直接降至11000元/平方米，降幅达到了42%，项目售价几乎折半。
对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉就表示，“从行业发展趋势看来，在信托融资受到影响的情况下，保证资金链稳健成为大型房企经营策略的一部分；虽然资金链在当前情况下未出现严重问题，但是资金回流压力已经给部分房企的持续发展带来了一定的压力。”
而据记者了解，一些布局主要在一、二线城市的房企近期的销售情况并不乐观。以星河湾为例，其此次降价的背景是其持续数月的销售低迷。有统计显示，今年2月以来，闵行星河湾的月销售纪录基本为个位数。最少的纪录分别是2月份的1套和9月份的3套。而像龙湖虽然销售尚可，但其目前正在抓紧扩大商业地产的规模，对于资金的需求极大，因此也在全国展开了降价促销的活动。
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中原地产的统计也显示，去年在最后一季度前，多家企业就提前完成年度目标，而今年这一现象并未出现，在10家比较知名的房企中，有7家在前三季完成的销售不到全年的75%。上半年销售额达113亿，较去年同比增长109%，位居各大房企之首的金地，进入下半年后销售却相当疲软，到三季度末，累计销售额仅197亿元，三季度只完成84亿元，与其在上半年预计的“前低后高”走势相去甚远。
相比于大型品牌房企尚能通过降价促销维持资金的稳定，中小房企的日子则更加艰难。有媒体就透露，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。并且一旦整售失败，这些资金压力大的中小开发商必将项目低价推向市场。进而再次推动住宅市场的降价潮。
而对于降价潮率先在上海出现的状况，韩长吉就表示，“上海前期投资性购房较多导致价格急速上涨，上海部分地区2008-2010年房价上涨幅度超过100%，现阶段由于限购令与限融条例(银行信贷、证券融资等渠道被封闭)的出台，在外来购买力受到限制的情况下，上海的项目为了自救必须下调房价。”
而中原地产张大伟则认为。“上海率先降价一是当地成交量萎缩，二是库存积压增加，最后则是房企的资金压力所致。”
中国房产信息集团的数据就显示，上周(10月17至23日)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。
同时10月初上海住宅可售达到了61219套，同比3月初43528上涨接近2万套。并且相比其他城市，上海更受到温州资金的影响，部分温州客抛售在上海出现，也影响了开发商的判断。因此才导致了本轮降价最先从上海开始。
降价楼盘遭疯抢
而在众多房企下调售价的同时，也引来了不少老业主的强烈不满。
10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚了众多老业主，导致售楼处两处大型沙盘模型被严重的损毁，门口的“金字招牌”也被砸烂。10月23日，中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。
而在26日，上海又再次出现了退房风波。知名地产评论人辣姜就在其微博中透露“26日上午九点，前期以每平一万九购买绿地集团位于上海嘉定区秋霞坊房子的百余名业主，由于开发商降价最低至一万一，正陆续聚集该楼盘售楼处，区房产局副局长也在现场，业主高呼出来答复。通往开发商办公室的门已被锁上，并派多名保安把守，现场业主情绪十分激动。”而在此前，绿地嘉定秋霞坊楼盘就曾出现了业主纠纷。
并且，由于绿地26日下午答复老业主退房须扣总房款的百分之二十，还导致了老业主破门进入开发商售楼处办公室的情况。而对于绿地的上述退房条件，有业内人士就直言其为“霸王”条款。
不过，在开发商因老业主纷纷维权而“郁闷”的同时，降价的楼盘也迎来了新业主的“疯抢”。
10月25日深夜11时，此前曾遭遇退房风波的中海御景熙岸紧急售房，开盘引来近千名业主排队购房。据一位傍晚来的购房者介绍，此次开盘共400套，开盘房价由原来的23500元/平米直降6000元。
而在房企们看到中海御景熙岸大幅降价即遭疯抢的情况，或许也会加大他们继续降价的信心。
京郊再现每平米直降3000元楼盘
截至10月26日，北京市房地产交易管理网显示，可售住宅期房套数为79607套，未签约住宅套数为37748套。
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2011年的“金九银十”，注定要以“铜九铁十”终场了截至10月26日，北京市房地产交易管理网显示，北京住宅库存高达11.74万套市场分析人士纷纷猜测，北京库存冲过12万套的峰值几无悬念。
政策持续到此时，购房者观望情绪日渐浓厚至少，此时可以轮到那些有资质又有能力的购房者来做决定了：买房？还是再等一等？
“量跌价滞”
数天前，小杜收到一条内容为“旭辉御府16800元/㎡起！……130-260㎡……仅27席……”的短信。
事实上，这一消息颇令小杜有些惊讶。7月底曾经计划买房的小杜曾去过位于大兴的旭辉御府项目。彼时，与华润九号公馆毗邻的旭辉御府项目的销售人员，也显得自信满满。在对小杜介绍该楼盘项目时，表示该项目每平米最低价格也要20000元，并且“仅余130平以上的户型以及高端项目对外出售。”
然而，不过3个月，旭辉御府的每平米的起价就直降3000元左右，这着实让小杜兴奋。为此，他拨通了售楼处的电话进行咨询。售楼人员向其表示，该项目价格的确是“做了调整”。和其它项目的销售人员措辞一致之处在于，坚持不变的否认降价一说。“项目的老板(开发房企)因为有自己的考虑，所以想尽快回笼资金来让自己的财务表现更好一些。因此我们才有这个优惠价格的，并不是我们这个项目卖不出去……”
不过，小杜也对《证券日报》记者表达了他的疑惑，“明明在7月底的时候告诉我只剩130平和高端户型了，怎么我这次问他是不是有90平小户型，又说还剩2、3套可供出售呢？”
无论如何，旭辉御府的起价的确是降了下来。但是这却令小杜更为犹豫：究竟买，还是不买？眼看着北京、上海等地区业主因为降价的事情而一次次“维权”，小杜着实不想遭遇同样遭遇。与此同时，首付比例和房贷利率的上调，让买房的压力也增加了不少。
事实上，如小杜这样矛盾当中的刚需购房者着实不少。一方面是下跌的房价在诱惑，另一方面则是房贷压力令其止步这次第，怎生一个纠结了得？
作为典型价跌量滞代表的通州地区，最为典型的例子则是润枫领尚苑项目。该项目于5月16日获得预售许可证，拟售价格区间在21503元/㎡-27964元/㎡之间，但随着通州楼市泡沫破灭，该项目一度零成交。
10月22日，润枫领尚苑再获预售许可，并不得不将拟售价格下调。链家地产统计数据认为，该项目二期开盘定价下调了12.1%。而截至10月26日，北京市房地产交易管理网上显示，润枫领尚苑项目成交均价仅为14680元/㎡。
北京“10月份入市的29个项目中，16个为多期住宅项目，10个项目定价走低，2个持平，降价项目占比达到6成”，链家地产市场研究部统计数据显示，“目前，10月份新开项目的当期签约率仅为4.3%”。
北京库存达到次峰值
1-10月份
截至10月26日，北京市房地产交易管理网显示，可售住宅期房套数为79607套，未签约住宅套数为37748套。
“这一数量算是08年以来的次峰值”，10月26日，伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖接受《证券日报》记者采访时表示。
在其看来，有效需求不足而造成供给的相对过剩成为这一轮库存高企的最重要原因。具体说来，限购成为在京的购房者最高门槛；另一方面，银行提高房贷首付比例以及利率使得部分刚需无法获得足够的贷款支持。最后，一部分有资质又有条件的购房者尚处于观望当中，并不肯轻易出手购房。
“从09年下半年以来拿地情况来看，按照房地产开发周期可以推算出，今年下半年是住宅市场的供给高峰期”，胡景晖对《证券日报》记者表示。
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一份由链家地产提供的数据显示，从年初至今，北京新开盘项目165个，提供住宅53034套，签约率仅为41.5%。其中，在今年入市的期房项目中，郊区库存是城区的3.2倍，而去化率却比城区还要低5%。
“期房库存达到8万以上的时间出现在2008年4月-2009年6月”，链家地产市场研究部统计显示。不过，“和今年不同”，链家地产研究报告指出，彼时虽然库存高涨，但是月签约量却在1万套左右，“比现在高出近1倍”。
链家地产首席分析师张月表示，今年以限购为核心内容的调控对签约率的影响最为直接，也使得调控效果最为明显。
房价松动逐步向主城区传导
“虽然今年的"金九银十"并未出现，但是11月份还是一个机会”，伟业我爱我家副总裁胡景晖对《证券日报》记者表示。“或者说是开发商最后一个机会，进入到12月份以及明年的1、2月份，销售将变得更困难。”
正如上文中提及，今年的9、10月份，出现住宅供应放量，但是成交冷清的形势。虽然北京城郊楼盘价格下调幅度较大，但是主城区房价依旧相对坚挺。
“京城房价的下跌是从郊区逐步传导至主城区的”，胡景晖表示。而据其提供的数据，包括东五环、南三环等城区二手房价格均价已经出现下调。“7月份二手房成交均价高点是在25000元/㎡，而10月份二手房成交均价则跌破22000元/㎡，房山长阳地区的每平米的住宅成交均价也从1.7万降到1.4万”，胡景晖认为，未来数个月主城区住宅价格将会随之松动。
“如果此时出手，购房者可以挑选到性价比相对较高的房子”，胡景晖认为，“二手房买家也可以坐下来和卖家进行商谈”绝对的卖方市场已经不见了。
而此时成交量的胶着，无非是房价还没有真正降低到刚需购房者的可承受水平。“一旦价格回调到一定程度，成交量自然会有所反弹”，胡景晖认为，“房价会经历一个从下降到平稳的过程”。
一个颇引人深思的消息称，因业主“维权”而叫停的上海中海御景熙岸团购优惠活动开售，每平米2.2万的房子优惠至1.75万元。此次开盘的400套房源，现场排号的购房者超过500个“到深夜12点多，仍有不少人等待叫号。”
或许，这传递出来一个信号是，之所以出现“价跌量滞”的局面，不过是由于价格跌得还不到位。
在对《证券日报》记者的回复中，链家地产首席地产分析师张月表示，一方面是住宅滞销，另一方面却是不断加大推盘力度的开发商，北京库存很有可能突破13万套。更进一步的，“如果10月新项目成交仍然走低，预计年前入市项目定价和成交价格会突破5%的下调幅度，很有可能在年底达到10%。”
深圳房价每平米降幅近千元
深圳房价降了！10月26日，世联地产(002285,股吧)研究所刚刚出炉的数据表明，深圳地区的房地产商品住宅房的均价也比去年同期降了将近一千元。
近期以来，各个城市前三季度房地产销售数据已经相继统计出炉，这些数据显示，经过一段时间的房地产调控，房价已有所松动。
而根据招商证券(600999,股吧)研究部提供的数据显示，今年1-9月，全国商品房累计销售均价为5514元/平方米，价格低于1-8月份的5558元/平方米的水平，综合来看，9月份全国商品房价格已经出现松动。
这个九月，可能成为中国房地产历史上极具标志性的月份。而唇齿相依的十月份，也是成为验证全国房价是否下降的关键时间。
成交额减少29亿元
限购令等房地产调控政策下，各大房地产商为了能否如期完成年度销售目标所采取的方式各异，但总体看来无非两种：降价或者增量。所以，以往“量价齐升”的局势已经开始改变。众多城市采取提量降价的方式，深圳也如此。
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10月26日，世联地产研究所关于深圳的房地产数据出炉，有关商品住宅房的数据显示，成交金额出现下滑。
根据该数据，深圳今年1-9月份的商品住宅房成交套数为24824套，比去年同期增加了239套，但是成交金额为408.41亿元，比去年同期的437.26亿元减少了28.85亿元，成交面积为210万平方米，比去年略低，将近持平。
从成交均价来看，今年1-9月份的成交均价为19437元，而去年同期的均价20304元下降867元，每平方米降价将近一千元。
9月，深圳的商品住宅房均价为20028元/平方米，而去年同月是20037元/平方米。从数据来看，这是继5月以来房价首次出现松动。
“房价从六月份至九月份，基本实现了零增长。”深圳市房地产研究所所长王锋表示。
那么接下来深圳楼价是否会持续下降？“按照这样的形势，房价同比有可能往下走。”世联地产华南首席分析师曹取认为。
而中国房地产研究会副会长陈国强也认为，在楼市调控不放松的情况下，短期之内，房价还将下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一、二线城市向三、四线城市转移，从而导致全国层面上的降价潮。
可售套数及面积均下滑
从可售面积以及可售套数来看，深圳今年9月份这两组数据比去年同期都有所下降。其中，今年9月的可售面积为224万平方米，相比去年同期的257万平方米下降了33万平方米；9月份的可售套数为23927套，比去年9月份的25478套下降了1551套。
随着“可售货”的减少，深圳房地产开发商或迎来严寒冬天。有业内人士表示，整个房地产的融资资金流已经趋于紧张，深圳也难逃此劫。
根据国家统计局的数据显示，开发商在国内贷款额占比从去年三季度的18.6%下降到今年三季度的15.7%，国内贷款趋于紧张。
而自筹资金比例在不断增大，从去年三季度的37.9%增长至今年三季度的41.2%。
“开发商已经很难从其他渠道融资，绝大部分来自于自筹资金，自筹资金来源于房地产的销售资金回笼。”曹取说。
而从居民中长期消费贷款来看，今年1-9月份居民中长期消费贷款为7352亿元，而去年同期的数据为13576亿元，下降了将近46%.
“居民中长期贷款主要是房贷，房贷急剧下降，说明居民已经很难从银行贷到款。”曹取认为。
面对史上最严限购令
潘石屹：“只有在资金链出现困难、甚至断裂的危险时，他们(开发商)才会做出降价的选择，降价是所有办法中最后一个选择”
乔布斯去世后，潘石屹的一条微博引起诸多网友对“潘币”的调侃。为此，潘石屹在网上和网友互动时，发表了对限购政策的看法。
“当下房地产市场最关注的话题是下一步继续限购还是取消限购。在过去的一年中，开发商中间已经有很多次传言限购政策马上就要取消了。但每次从政府得到的消息都是限购不可能取消。”
……
“许多人认为，取消限购政策的前提是房价下跌。现在购房人对房子降价的预期很高。”但是潘石屹显然持有自己的看法：“在限购的情况下，住宅的价格到底有没有可能降低，现在正处在最关键的时刻。住宅开发商会不会下调房价，从他们的心里来说，只有在资金链出现困难、甚至断裂危险时，他们才会做出降价的选择，降价是所有办法中最后一个选择。但我们看到，在限购和不限购的两种市场环境中，房价的变化对成交量的影响是完全不一样的。”
任志强：三问调控房价
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“天天喊调控房价，为啥政府从来不从土地供给、土地价格和税收减负上下点工夫呢？不从提高民众收入和减免个人购房税费，提高民众的购房可支付能力上下点工夫呢？政府到底是真想解决民众的住房，还是仅把房地产市场作为平衡经济增长与民众情绪的工具呢？”
卢铿：限购政策存在很大的问题
根据媒体报道，海尔地产董事长兼CEO卢铿将向辽宁省政协提交一份120余条、超过一万字的提案人称“万言书”。与此同时，该报道称，卢铿认为限购政策存下“很大的问题”，理由是：“房子是属于全社会的资产，限购使房子卖不出去，导致库存猛增，这是对社会资产的浪费。房地产市场需要重新活跃，这不代表房价的反弹和飙升。如果房地产倒下了，至少97个行业将受到影响，现在钢铁行业已经出现问题。”
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