楼市前景仍不明朗 买房卖房都是"步步惊心"

买房卖房"步步惊心"
买房与电视剧，这两个看似毫无关联的事物，如今因为“步步惊心”的走红而被许多网友串在一起。不少中山市民感慨，生活远比电视剧精彩，眼下买房才叫“步步惊心”：买房的时候一挑再挑，担心买到贵房子；贷款的时候一等再等，好不容易才能盼到利率优惠的房贷批下来；等住上了房子，又担心房价突然下调……
买了怕降，不买怕涨
“各个楼盘都在搞促销，现在这个时候买可能很实惠！”
“也说不准，再等一两个月吧，说不定还能省下几万块钱装修……”
对于众多翘首期望房价大跌的刚需们而言，上述这段对话想必非常熟悉。今年26岁的刘小姐，便是这群刚需大军中的一员。和男朋友一起攒了几年的钱，如今就盼着能早日买套房结婚。然而，眼下依旧“飘忽”的房价让她仍拿不定注意。
“现在买吧，要是过一阵子跌了怎么办？现在不买吧，又担心房价突然会涨。事实上现在中山的总体房价好像每个月都在涨。”面对诸多大搞促销的楼盘，刘小姐显得相当迷茫。
在这种“步步惊心”的氛围中，不少业内人士仍然看空中山楼市。其中一位指出，一线城市房价下跌的预期已经形成，再加上限购、补税等各项政策接二连三出台，欲购房者短时间内持币观望也没关系，因为中山房价没有迅速暴涨的可能。
房子刚买就掉价
比买房更为“步步惊心”的是，房子刚到手，就面临贬值问题。
持续已久的楼市调控已经令到众多开发商大感吃不消，而年关的压力，更是使得越来越多的开发商近期被迫放低身段，尝试“低”价出货。而大幅降价带来的一大负面影响，便是旧业主的强烈不满。
近期在深圳等一线城市的部分楼盘，就上演了这样的场景：因开发商大幅度降价，愤怒的旧业主将售楼处“团团包围”讨要说法，最终令地产商不得不打消打折计划。
在此背景下，近期不少业内人士接受记者采访时均坦言，如今房价问题相当敏感，可大可小。稍微处理不当，必然会引发旧业主不满，乃至严重影响楼盘的后续发展。目前多数楼盘的优惠措施不会提前发布，等到了现场与消费者交流时才会提及。
“在当前的调控期，不只是买房，卖房也是步步惊心。不仅有市场风险，还有政策风险，用‘步步惊心’来形容一点也不为过。”东区一业内人士对记者说道。
近期买房两大疑问
延伸
9月楼市虽然成交大跌，但中山房价依旧坚挺。放眼未来两个月，中山房价又将如何发展？
世联地产[简介 最新动态]分析指出，未来房地产市场或将发生实质性的变化。一方面，调控政策效力犹存，且在相当长一段时期内不会放松，这将导致购房需求萎缩，给开发商带来较大的存货压力；另一方面，购房者预期房价下跌的可能性增加。
“在此心理影响下，通过打折促销等手段迎合购房者心理，有助于消化存货，实现供销两旺的双赢局面。从世联地产有代理项目的城市来看，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所提高。特价房的推出吸引很多客户抢购，成交情况明显好于正常的房源，进一步验证了购房者目前的心态。”世联地产分析。
中山中原地产接受记者采访时也指出，从今年中山10月份的成交来看，适应市场需求的优质楼盘仍然被市场接受，性价比则成为市场衡量楼盘的一个主要指标。性价比不高的楼盘市场接受程度必然低。因此，价格应该成为开发商后续销售策略中一个需要引爆的点，只有把价格调[最新消息 价格 户型 点评]整到与楼盘本身素质相匹配的基础上，才能改变市场接受程度。
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“也就是说，价格降下来，性价比提上去，市场还是有需求的。产品适销对路、性价比高、营销策略创新，这是楼盘在现今市场较为冷淡的环境中创造出佳绩的前提条件。如果开发商再不认清现实情况，这个冬天将不会好过。”中原地产分析。
如何精明购房？
当前楼市各种折扣优惠可谓满天飞，但真正的折扣似乎并不多。消费者该如何才能够淘到一套性价比较高的房子？
大地物业市场研究部总监冯瑞卿指出，目前中山各大楼盘的价格策略大致可分成几种。根据这些不同的策略，消费者应该精明应对，才能购得性价比高的房子。
第一种价格策略是全线降价策略。如开发区某楼盘在国庆期间推出200套单位，分别以不同形式进行优惠，价格最大幅度直降1000元/平方米。对于这种降价方式，购房者需要注意考察楼盘的规模及开发商背景。采取这种策略的开发商，往往有这几种情况：一是资金链出现问题，急需资金回笼；二是当初拿地成本低，可以接受大幅度让利促销，以求尽快回笼资金，为日后用地做储备；三是对房地产未来发展较为悲观，急于出货转型等。
开发商常用的第二种策略，是以点带面的降价。如沙朗片区的两个楼盘，在国庆期间分别以“全线3888元/平方米启动、5500元/平方米带装修”的超吸引眼球口号，作为其大型户外广告招牌。
“是否真的降了价？这个仅是开发商的策略而已。楼盘推出的特惠单位，仅是部分欠佳的单位，楼王单位或者景观、朝向好的单位，降价幅度并不明显。这种以点带面的方式，一是对部分稍差户型进行价格促销，另外一方面是借助价格爆发点吸引客流，增加其他户型的成交。”冯瑞卿分析道。
对于这类型降价方式，冯瑞卿建议，不要因为一时的冲动而选择那些“凤尾”单位。部分价格降幅特别大的单位，往往存在一些缺点，如户型有缺陷、朝向西晒、靠路边、变电房或轻轨等。
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