深圳四大片区房价直击：跌幅最大回到一年前

部分片区房价回到一年前
业内人士分析认为，成交量拐点到来后将出现房价拐点

部分片区的房价已回落到一年前的水平，楼市拐点真的快要到来了吗？


楼市传统销售旺季“金九银十”渐入尾声，深圳房地产开发商的营销战才刚刚开始。记者走访深圳目前在售和将售楼盘发现，除去早已出现的一二手房价格倒挂现象以外，在深圳的龙华、布吉、龙岗中心城、宝安西乡等新房供应集中片区，新开在售楼盘的价格一再走低，部分楼盘的价格维持周边楼盘去年同期水平，还有一部分楼盘则已经出现价格低于周边楼盘去年同期开盘价格的现象。
即使是刚刚过去的“十一”国庆黄金周前后，也有不少楼盘采用暗折、加送装修、赠送面积、直接降价等多种方式进行促销，此外，买房送黄金、买房送车等多种营销手段频频出现。业内人士表示，年底各个房企将面临业绩压力和资金压力，刚需购房者可再静待一二两个月，到时可选择的房源将更多。
世联地产研究总监王海斌表示，目前市场出现的特价房、一口价房这一优惠趋势将演变为普遍性的降价潮。深圳德思勤置业总经理叶世育则认为，楼市成交量拐点已经确立，接下来将不可避免地出现房价拐点。
龙岗中心城片区▶▶算上赠送面积，价格低于去年水平
龙岗中心城片区一直是深圳新房供应集中的区域，仅今年片区内就有中海康城、中海塞纳时光、奥林华府（资料、论坛)、壹克拉、睿智华庭、双子座、星河时代、公园大地（资料、论坛)、尚模八意府（资料、论坛)等多个楼盘进行销售。也正是由于新房供应集中，在调控渐渐深入之时，业内不少专家都曾表示如房价出现松动将首先从新房供应集中区域开始。
记者日前再次走访这一片区，位于龙岗区中心城龙福西路的壹克拉是目前这一片区的在售楼盘，记者了解到，壹克拉目前剩下65—90平方米的中小户型在售，均价16000元/平方米左右，赠送面积可观，其中90平方米的最高赠送达40平方米，剩余约30多套。
以该小区的82平方米户型为例，该户型加一个入户花园改造成为一房，实际上做到了四房两厅两卫的户型，销售人员表示这一户型也是最为抢手的户型，“因为加上赠送面积实际达到120余平方米”，而按照赠送后的面积来计算均价仅在1万元/平方米左右。
而距离壹克拉仅一路之隔、小区面积更大的家和盛世小区则是2010年开始销售的新房。记者了解到2010年年初开盘的家和盛世家园第一批单位均价在12000元/平方米左右，到2010年第三季度该小区售卖户型的均价达到16000元/平方米左右，而目前该小区在售户型的单价则为18000元/平方米左右。
壹克拉由于和家和盛世有着共同的开发商，也被附近居民称为家和盛世的二期单位。对比这样两个地段十分相近的楼盘最近一年的销售价格可以发现，壹克拉作为今年的新盘，其销售价格与去年同期的家和盛世销售价格维持同一水平，而如果考虑壹克拉项目的赠送面积，其销售均价甚至低于去年同期销售的家和盛世家园。
龙坂片区▶▶一个月内有楼盘单价直降5000元
与龙岗中心城片区类似，深圳的龙华坂田片区也是一个新房供应集中的区域。
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今年上半年时，某中介的该片区区域经理就曾表示，该片区当时二手房价格还算合理，新房价格偏高，彼时龙华片区的中央原著高层售价为27000—28000元/平方米左右，而到今年6月，随着深圳楼市“限价令”的出现，中央原著对面的水榭春天（资料、论坛)以21000元/平方米的均价开盘，迅速拉低了购房者对于该片区的价格预期，6月水榭春天销售后，中央原著也调低了价格，目前在售单位普遍在22000元/平方米左右。
目前在龙坂片区新售的楼盘有花半里、锦绣御园等楼盘。记者注意到，花半里项目在今年9月时以1.8万元/平方米（含精装修）的价格开盘，按开发商的说法，当时也取得不错的销售业绩。不过仅仅在一个月后，在国庆期间推出的花半里新品就以12500—15000元/平方米的价格入市，由于一个月间同前期单位有30%的差价，开发商甚至发公开信向老业主承诺“确保前期购买的业主不会因此受到损失”。
有业内人士分析，正是由于前期销售不理想，花半里才会在1个月后推出第二批单位时大幅降价。记者仔细比对了前后的价格，此前花半里1.8万元/平方米的均价是包括精装修的，精装修标准一般在1500元—2000元/平方米左右，而国庆后推出的这一批单位虽均价降至1.3万元左右，但已改为毛坯交房，扣除精装修的成本后，花半里此次降价也达到3000元/平方米左右。
记者从花半里方面了解到，由于新推出的单位价格有较大降幅，因此国庆后的新推房源销售情况不错，开盘当天即超过九成。而记者又来到距离花半里并不远的同属龙坂片区的锦绣御园，目前锦绣御园在售单位价格为19000元/平方米左右，明显高于花半里的价格也让锦绣御园售楼处目前鲜有上门者，与花半里售楼处看房者众多的景象形成鲜明的对比。
记者注意到，由于花半里和锦绣御园都位于龙华片区的北侧，距离观澜片区并不远。而此前观澜片区的招商观园（资料、论坛)项目以1.2万元/平方米的价格入市获得良好的销售业绩，说明购房者普遍认可这一价格，而这也就解释了为何花半里此前的销售业绩不佳，价格降至1.3万元/平方米后就可以获得购房者的认可。
而对比这一片区周边的楼盘可以发现，去年九月、十月在售的招商澜园（资料、论坛)项目当时的均价也是在12000—13000元/平方米左右，可见从去年同期到现在，龙华与观澜交界地带新房的销售均价并没有太大的涨幅，而只有价格趋近于这一价格区间的楼盘才容易获得购房者的认可。
此外，龙坂片区部分二手房价格也出现松动，此前成交均价一直在1.8万元/平方米左右的万科四季花城新近放盘的房源均价都在1.5万元/平方米左右，各大中介也力推这些房源。
布吉片区▶▶价格表面不变，实则暗降一成
在布吉片区，多个在售楼盘同样也有价格松动的迹象。记者日前再次来到位于布吉地铁大芬站附近的和谐家园看楼，发现这里虽然价格相比国庆前并没有下调，但是折扣优惠却明显增加，价格实质上也有10%左右的降幅。
今年元旦期间记者第一次到和谐家园看房时，当时这一小区的新房均价在2万元/平方米左右，不过该小区的户型普遍有比较大的赠送面积，因此实际均价并不到2万元。到今年年中时，和谐家园曾推出部分23000元/平方米均价的房源，而不久后销售均价就又回到20000元/平方米。而后，随着布吉片区佳兆业大都汇不断推出特价在14000元/平方米左右且包含精装修的商务公寓，和谐家园的价格也出现下调。
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记者日前再次来到和谐家园售楼处时，有销售人员向记者透露，目前和谐家园推出61—109平方米的1—3房单位，产品仍有很高的赠送比例，61平方米户型可以扩展为3房，88平方米户型可以扩展为4房，折合后均价在15500元/平方米左右，而且附带精装修。
销售人员向记者解释，虽然公布的售价没变，但是国庆前和谐家园的购房折扣为98折上99折，而现在国庆后为93折上94折，加上赠送的面积折算后，每平方米的均价在15500元左右。如果再考虑2000元左右的精装修标准，实际每平方米的价格在13500—14000元/平方米左右。
而同样在布吉片区的信义荔山公馆（资料、论坛)荔山道，记者了解到，这一小区即将推出10号楼的105套单位，备案价格在23000元/平方米左右，与此前单位均价几乎持平，不过开发商同样加大了优惠力度，据销售人员透露将附带2500元/平方米的精装修，而此前荔山道单位是没有精装修的。
从信义荔山公馆出来路程不过5分钟的万科红则正准备推出万科红二期单位。据了解，万科红二期近期将开放样板房，样板房预计4—5个户型，主要户型有50平方米一房送一房，72—77平方米二房，89—102平方米三房二厅，总计692套房。而记者了解到，目前万科红二期的预期销售价格仍为20000元/平方米左右，与去年销售的万科红一期单位价格趋同，该项目房价近一年没有出现明显上涨。
宝安西乡片区▶▶新开盘价或比年初水平低10%
在宝安西乡片区，新盘的集中开盘让这个片区在充满火药味的同时也让人闻到了降价的味道。
在宝安碧海中心区、宝安大道与银田路交汇处、西乡沃尔玛旁，招商果岭花园正在计划于这个周末开盘，销售人员告诉记者只要拿到预售证，招商果岭就会立刻开盘。
值得比较的是，招商果岭所处的位置距离今年元旦开盘的合正汇一城和前阵子开盘的中粮鸿云都并不远。合正汇一城作为地铁西乡站的上盖商业住宅综合体，其今年元旦推出的房型均价从17000元/平方米起，户型涵盖40—120多平方米的多种户型。
合正汇一城首批单位售罄后，后期销售的大户型双拼单位的价格在18000—20000元/平方米，而非双拼的单位价格则在24000元/平方米左右。而到了9月，合正汇一城的大户型均价也有小幅调整，具体均价为非双拼单位20000—22000元/平方米，双拼单位19000—22000元/平方米，其80多平方米的2房，可改为小3房，均价约23000/平方米，并且购房可享受一次性付款97折、按揭98折优惠。
而距离招商果岭不足千米的中粮鸿云则于今年7月底开盘，当时其均价在20000元/平方米左右，这一价格也赢得了市场的认可，销售业绩良好，目前中粮鸿云仅剩少量大户型。
招商果岭的开盘价格将成为市场走势的风向标。目前，招商果岭还未开盘，其官方的价格也未出现，不过记者从销售人员打听到，其主力89平方米三房户型预期价格在18000元/平方米左右，而这一户型还包含2000元/平方米的精装修，除去精装修部分的价格后，招商果岭预期价格或比3个月前开盘的中粮鸿云低20%左右，与年初开盘的合正汇一城相比也有10%以上的降幅。
统筹：曲广宁 撰文：曲广宁 苏妮 摄影：鲁力 曲广宁（除署名外）
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