京沪楼市上演降价潮 开发商将要“哭一阵子”

面对日益上升的流动性压力，房地产商似乎有点承受不住了。10月23日上海嘉定区一处楼盘因大幅下调房价，引发已购房业主不满。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。这个事情不仅在上海发生，北京、深圳都有开发商在上演着这个降价剧目。
　　京沪上演降价潮 北京二手房成交均价跌破2.2万
上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。
在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示，上周(10月17日至23日)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。
近日著名“唱空者”经济学家玫瑰石顾问公司董事谢国忠语出惊人地表示：“未来国内的房价下跌50%都很正常。”他更是强调，一旦货币政策持续收紧，大量的开发商就将面临倒闭潮。
权威部门的数据似乎也印证了谢国忠的上述预言正在逐渐变成现实。9月18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市房价8月环比价格下降的有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了15个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。
虽然地产商不断高喊：“越是限购就越要买”但是，房价却在演绎着真实下降的大戏。华远地产[简介最新动态]董事长任志强近日在某一论坛上甚至表示：“很多人说中国现在房地产泡沫已经很深了，这么深泡沫的东西，为什么中央拼命的左一棒，右一棒，十八般武艺都用尽了也不破？”
昨日，记者在就房价问题采访某一专家时，这位不愿透露姓名的专家表示：“房价下降是肯定的了，而且一旦下降就会止不住。地产商再喊买也没什么用。”
中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。
此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
北京郊区房价下降也很明显。北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。
业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。
近日，全球最大私募股权公司黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出，标普27日公布的一份针对中国房地产开发商的压力测试显示，很多开发商为保证流动性会降价促销，预计未来6至12个月房价会跌10%。
谢国忠更是预测，未来国内的房价下跌50%都很正常。“大家应该注意到一个很奇怪的现象，就是全球房地产市场都在暴跌，唯独中国的房地产市场还处于牛市中。事实上，未来国内的房价下跌50%都很正常”。
　　资金链紧张 开发商将要“哭一阵子”
对于开发商来说，如何抵御寒冬来临，就要看资金链这个武器了。
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然而，数据显示：在106家上市公司房地产企业所披露的半年报中显示，上市房企在上半年的整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。
最早公布中报的5家房地产企业现金流总额为-64.09亿元，滨江集团、嘉凯城、莱茵置业等3家房地产企业，均名列经营性现金流情况最糟糕的前10家公司中。其中滨江集团，公司上半年仅实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，经营性现金流为-28.12亿元，负债率更高达80.78%。而10大房企中，半数负债率超过70%，其中万科和龙湖地产负债率已达到78%。
瑞穗证券亚洲驻香港的经济学家沈建光则在22日发布的一份报告中写道，自2010年11月以来，面向中国房地产商的银行贷款基本停止发放。“日益上升的流动性压力将迫使房地产商降价，以增加销售并带来可持续的现金流。”
中国经济体制改革副会长樊纲则公开表示，开发商多哭一阵子其实是好事，因为这表明中国房地产已经开始软着陆。更进一步的，他指出中国的宏观政策已进入“防泡沫状态”，不可能半途而废，前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。
除了资金链，土地供应链的减少也成了房地产市场价格下降的主要因素。
北京市土地整理储备中心的数据显示，截至目前，北京1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。基于成交量下滑趋势的判断，有专家称，中国房地产市场价格将会降价10%。
　　房地产行业破产、兼并与收购将成为常态
标普企业评级董事符蓓预计，明年国内房价下跌10%，同时维持对中国房地产行业“负面”展望。她称，“自6月以来，开发商的资金压力持续上升。我们认为未来6至12个月，它们的销售情况仍非常不确定。此外，房地产行业整体的负债也快速上升。
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，中长期来看，房地产行业破产、兼并与收购将成为常态。
他在报纸上发表文章称，目前中国房地产行业的一次显著调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：短期内参考融资成本和项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价；中长期行业的分化与整合，房地产行业的破产、兼并与收购将成为常态，房地产金融活动日益多样化和活跃。
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