广东房价始现“实质性松动”

省房协发布前三季度楼市分析报告，显示开发商资金相当紧张，实际成交量下降明显
南都讯 在严厉的调控政策下，开发商还能撑多久？广东省房协昨日发布《2011年前三季度广东房地产市场分析报告》，数据显示开发商资金情况已相当紧张，楼市实际成交量下降明显，市场从供不应求开始转向局部的供过于求，房价开始出现实质性松动，报告预判房价回调的趋势可能在今年第四季度延续。
前三季度房价涨9.5%
统计显示，广东今年前三季度，商品住宅销售面积4656万平方米，销售均价为7652元/平方米，同比增长9.5%。虽然广东统计出来的房价仍在上涨，但增幅较年初有所回落。而且在分析人员看来，房价的松动可能比统计数据上来得更明显。
报告分析指出，由于销售的统计数据存在较明显的滞后性，如今年办理按揭贷款的，从提交按揭申请到获得《同意贷款通知书》一般需要2-3个月时间，而多数交易须取得“同贷书”才正式签约，由此判断当前的数据所反映出的只是相当于6、7月份的市场情况。实际上，今年8、9月份的市场在持续僵持的拉锯之下，销量已现下降，多个楼盘采取了各种优惠措施进行促销，价格方面已有松动。
报告还指出，从广州、深圳、佛山3个限购城市的商品房成交情况看，3个城市商品房销售面积的同比增幅总体均体现出逐月走低的趋势，增幅明显低于广东平均水平。
四季度房价或延续回调
广东省房协分析指出，前三季度广东商品房销售市场处于僵持博弈阶段，销售均价仍处高位盘整期，银行贷款大幅下降，企业资金压力及融资成本随之增加，未来资金状况将成为市场走向的决定性因素。
近期，温家宝总理在多个场合强调，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。广东省房协认为，中央政府对楼市调控的决心依然坚决，预计第四季度至明年上半年，调控政策的基本方向都不太可能出现变化。
从市场走势看，面对严厉的调控政策，之前开发商多选择推迟开盘。但当前开发企业总体资产负债率上升，融资成本不断提高，资金压力明显加大，而且总体供货量比较大，实际成交量下降明显，房价开始出现实质性松动。
省房协预计，加上全球经济和国内经济未来发展的不确定性，房价回调的趋势可能在第四季度延续。在此形势下，房地产开发企业应及时调整经营策略，采取更灵活的营销手段，才能赢得市场。
值得注意的是，近期商业银行对首套住房按揭除提高首付比例外，贷款利率多上浮10%甚至更高，省房协认为此举削弱了首次置业者的购房支付能力，抵消了房价下降的好处，加大了市场观望气氛。
开发商困境
1 融资难度加大
由于限购政策和银根紧缩，开发商今年到位的开发资金结构出现明显变化。报告显示，从资金来源看，国内贷款888.48亿元，同比下降7.3%，为近10年来同期第二次出现负增长。而开发商的资金结构中，自筹资金和利用外资量都明显上涨。
广东省房协分析指出，今年以来国内贷款中，非银行金融机构贷款同比增速在3个月下探之后持续上升，已接近50%的增长水平，而银行贷款则持续负增长，说明企业融资难度、成本均在加大。
与此同时，在其他资金来源中，定金及预收款同比大幅增长，个人按揭贷款则持续下降，存在购买力难以为继的隐患。报告显示，广东房地产企业资金充裕度已回到近10年低位水平，与2004、2005年同期相当，当前房地产业总体资金情况已相当紧张。
2 购地意愿降低
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开发商的资金链条紧张直接影响到企业的购地意愿。统计显示，今年前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1521.06万平方米，同比增长15.7%。而土地购置单价已经开始回落，今年前三季度的土地购置单价1982元/平方米，而去年前三季度的土地购置单价为2071元/平方米。分季度看，广州前三个季度土地购置面积分别为387.48万、778.06万和355.52万平方米，第三季度购置面积降至低于第一季度时的水平，开发企业买地意愿再次下降。
开发商建得多卖得少，供求关系也开始发生变化。据统计，广东历年累计至今年第三季度末商品房待售面积合计2305.50万平方米，其中住宅1340.14万平方米。与去年期末相比，今年前三季度待售面积新增317.04万平方米。广东省房协认为，市场已经从供不应求开始转向局部的供过于求。
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