浙江省高级人民法院昨天召开新闻发布会，正式发布施行《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》。
近年来，物业服务合同纠纷呈快速上升趋势。浙江法院受理一审物业服务合同纠纷案件四年间增幅达417%。这个《规定》的出台，为物业纠纷案件的审理解决了难题。
业主委员会今后具有被告主体资格
现有法律、法规、司法解释对业委会是否具有物业服务合同纠纷的被告主体资格问题，没有明确规定，导致对以业委会为被告的物业服务合同纠纷案件，法院一般都是裁定不予受理或驳回起诉。这给当事人维权、解决纠纷造成诸多不便和不利。
《意见》明确，业委会既可以在一定条件下成为原告，也可以在一定条件下成为被告。只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼；即使业主委员会怠于应诉，也将依法承担相应的法律后果。这使业主委员会具有了较完整的诉讼主体资格。
为防止个别业委会可能存在的道德风险并损害广大业主权益，《意见》同时规定业委会无论是当原告还是被告，如果在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的，它作为业主的代表机构，理应听取全体业主的意见，必须经过业主大会的明确授权。
欠费起诉以“书面催交”为前提
《意见》规定，物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理。
为解决催交通知书“送达难”的问题，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式后仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。
物管不力要担责
《意见》规定物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。
但是，物业服务企业的安全保障义务主要是为物业使用创造方便安全的条件，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性保护，在性质上是一种行为义务，而非结果义务。
至于如何判断物业服务企业是否违反安全保障义务，《意见》规定：可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定。也就是说，只有当物业服务企业未尽到一个善良管理人应尽的注意义务和谨慎勤勉义务，有过错时才承担相应的赔偿责任；如果物业服务企业遵守了合同约定和法律规定，则即使业主的人身、财产在物业服务区域内遭到损害，其也不应承担责任。
另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。
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