上海19项目促销折扣将超过10% 个别低开20%

继晨报《楼经》之前报道《直降低开一触即发降价不再羞答答》后，整个楼市的降价风波愈演愈烈，降价低开已成为常态。从目前调控政策的执行效果来看，“限购令”和紧缩的房贷政策的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度，入市谨慎，使大部分新推楼盘均面临销售困境。根据汉宇地产统计数据显示，截至10月26日，全市商品住宅可售面积约为964万平方米，与3个月前的数据相比，存量基数再度增加100万平方米，全市住宅存量正不断积压，多次刷新历史纪录。除此之外，银根收紧，融资难度增大，开发商资金链也已开始吃紧，从供需两方面来看，若政策调控不见松动，降价将成为开发商求自保的最好选择，而以往的“低开高走”也变异为“低开快走”，购房者的淡季入市抄底行动正渐行渐近。
刚需客可关注低开直降盘
随着楼市调控日趋深入；为能调动需求、及时出货，降价和低开正成为新建公寓项目日渐重要的销售手段。而且这股降价风正从外环外刮到了内环附近中心城区。一时间，“拐点之说”不绝于耳。对于还有“房票”（指购房资格）、钞票的购房者来说，今年年底前可谓是不错的抄底机会，一来开发商为冲业绩，降价力度可能会更大，二来受到部分先期降价楼盘的带动，更多新盘也会加入低开优惠的行列。
低开的房子遭追抢
近期部分新盘降价促销力度相当大，20%－30%的降价幅度让很多业内人士都跌破眼镜。
近日记者在嘉定某大幅促销的楼盘售楼处看到了火爆的销售场面，不断有看房者进入售楼处，几乎是围堵着销售员询问房型、价格、配套、交房时间等问题。
一名中年男子显示出志在必得的架势，“装修房、单价1.4万/平方米，还靠近轨交站，为什么不买？”他身边的朋友却有些不以为然，“要么再看看？”“只要不是因为质量问题就无所谓。”说完，中年男子态度坚定地跟着销售员去看样板房了。
在其他几个大幅降价的小区也有类似的情况出现，降价房源成了入市刚需或欲抄底者手中的“香饽饽”。
一名代理嘉定某楼盘的中介负责人表示：“天天都有人追着我们要买降价的房源，但现在该楼盘情况不明，公司已通知我们不能再带客户去案场了。”尽管如此，新客户还是络绎不绝，“用他们的讲法就是，降价幅度那么大，买到就是赚了。”
对刚需自住客来说，目前入市不乏是个好时机。由于此类型购房者买房意愿相对强烈，买房目的更为纯粹——主要是解决住房问题。汉宇地产市场研究部经理付伟表示：“低开往往是开发商的销售策略，但并不意味着此销售模式将会长时间持续。因此，对于自住买家而言，遇到心仪的楼盘，若价格接近心理价位不妨选择在此时间节点入场。”
而对于改善型客户或拥有购房权利的投资买家而言，由于购房需求相对较弱，买房计划可以延后。虽然，目前部分高端物业也开始纷纷打出“降价”的旗号，以位于普陀光新板块的“上海香溢花城（资料、淘房、论坛)”为例，总价最多可减30万元，但市场仍有许多高端物业按兵不动。目前的调控政策直指高端物业市场，与低端物业相比，前者的成交表现不容乐观，如政策继续收紧，未来高端物业或将出现更大规模的降价风潮。因此，目前是否是豪宅市场抄底的好时机将很难确定。
上市公司带头降价
作为上市的大型开发公司，为能在年底完成预定指标，将会在今年的最后一个季度“大做文章”。
相对而言，外资房企则资金实力雄厚，尤其是开发了多个高端项目的仁恒集团，并未加入降价大军。近期，“仁恒森兰雅苑（资料、论坛)”表现出色，多次蝉联成交榜冠军宝座。该楼盘的出色表现也为仁恒在短短时间内回笼资金约16亿元。因此，资金压力相对较小。
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中小房企则由于开发的项目数量有限，视市场情形而变得相对机动。目前正处于严控时期，部分小型开发商可通过延迟推案计划，来减小受影响程度。杨浦东外滩板块的“国际滨江城（资料、淘房、论坛)”成为典型案例，该楼盘于2010年年初开始对外宣传，但长期处于预热阶段。
究其原因有二，其一：由于项目对外报价在33000元/平方米左右，针对客群以改善型客户为主，而受政策影响，此类客群大幅减少，使得项目蓄水工作存在一定困难；其二：项目开发商为上海正海房地产开发有限公司，在沪仅该项目处于运作阶段，不属于滚动开发模式，视市场情况而定。上述两原因使该项目长期未能进入实际销售阶段。
调控政策对于楼市的影响在房价上已有所体现。调查发现，部分品牌开发商的大幅降价行为已使其他开发商有跟进的趋势，能否形成全面降价态势，则视政策及成交表现而定。
最集中
四区“低开盘”
从目前低开楼盘的分布情况来看，主要集中在嘉定、宝山、南汇、松江等区域。综合上述区域特质，主要呈现以下四大特征：外围区域、供需活跃、存量集中、刚需客为主。截至目前，嘉定、松江、南汇、宝山四大区域合计存量面积为411.37万平方米，占总存量比重合计超过4成。
外环外区域开发力度逐步加大，目前均价在2万元/平方米之下在售刚需楼盘数量逐渐增多。虽然，刚需成为楼市主力，但鉴于市场表现，部分购房者仍放缓购房计划，需求压制，直接导致交易量处于胶着状态。经历九、十月份的集中供应，新推楼盘大多面临同样的问题——即“如何能卖得快些？”为解决此问题，开发商势必会采取一定手段来拉拢客户。
嘉定新城作为全市存量最多的板块，目前在售的公寓楼盘数量超过20余个，竞争激烈程度不言而喻。
此外，万科也采取低开销售的策略。除了正在促销的万科尚源（资料、论坛)、万科清林泾等外围楼盘，靠近市中心的项目也有小幅让价。据了解，旗下位于闵行七宝板块的“城花新园”于10月底取得预售许可证，推出一批全新房源，成交均价在26000元/平方米左右，与前几个月的销售均价相比，降幅约为7%。
从目前的市场表现看，新开楼盘或多或少会采取一定的优惠活动来提高自身卖点。这也从侧面说明，开发商对于后市看法逐步发生转变。值得注意的是，目前楼市仍处在平稳运行阶段，若期待楼盘普遍出现超过两成降幅甚至更高的消费者将会失望，因为此情形出现的几率不大，除非出现持续性恐慌，价格下跌。
最易抄底
新盘集中区域
从直观感受看，目前降价幅度最大的楼盘集中于嘉定新城和浦东康桥，那么是否意味着这两个板块最适合“抄底”？
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，全市10月前25天内成交的项目较今年此前几月成交项目均价有所下滑的项目约占总成交的53%，过半的比例从侧面说明“以价换量”的销售策略已逐步被部分开发商接受。而在这些价格低开回落的楼盘中，82.9%的降价项目是位于外郊环及郊环外的外围区域，其中嘉定、宝山、松江三区位居前列，其降价项目分别占总降价项目的23.9%、15.2%、11.9%。
这些项目周边同质可替的供应较多，区域竞争较激烈，个别项目的降价行为对整体区域价格产生的羊群效应较明显。“预计未来阶段性降价的项目仍将从一些新盘较为集中、具有一定库存压力的外围区域开始。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申说。现在楼市向下的通道已打开，趋势性的拐点逐步显现。其原因来源于两方面，其一是近期调控政策预期坚定，让部分希望政策松绑的开发商放弃了对价格的坚守；其二是房企面临年末销售计划完成的压力，通过最后的时间降价吸引客户来冲一下业绩。
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降价僵局一旦放开，对整体市场将有一定示范意义，不排除有更多的企业涌入降价阵营。
就购房者而言，“话语权”越发明显。首先购房者可着重注意品牌房企，目前降价幅度较大的楼盘多数为品牌房企。其次，更多的关注你所选楼盘的附加值，是否赠送面积、未来周边规划等。
19项目促销折扣将超过10%
个别开盘价低于周边楼盘价24%
当大家刚刚穿起秋衣，楼市的冬天却似乎已提前到来。近期，上海多个楼盘相继传出大幅降价的消息。而来自机构的最新监控数据显示，开发商降价促销的意愿正在迅速蔓延开来。
据调查发现，位于闸北区的明园森林都市（资料、论坛)和嘉定区的路劲翡丽湾两个项目，开盘价格均低于周边同质楼盘超20%。位于嘉定区的路劲翡丽湾项目已于上周末开盘，90平方米公寓报价160万元/套，精装标准3000元/平方米，均价17700元/平方米。而其周边同质楼盘价格为22000-25000元/平方米。朗诗绿岛21000元/平方米，在售88-130平方米的公寓，精装标准4000元/平方米；华润中央公园均价25000元/平方米，在售74-141平方米公寓，精装标准6000元/平方米。可见该楼盘上周末以低于周边楼盘24%的价格开盘。
对于部分开发商的降价行为，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，虽然有一部分开发企业在降价，但这种动作可以被界定为舍卒保车。“开发商为了一年的销售计划，在产品线中寻找突破口，进行比较小的调整，这种方式相对来说是比较合理的。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在年底这个特殊时间段，按照目前的情况，房地产市场可能由开发企业的策略性调整转到局部“价格战”。他认为，直接降价，是最直接也是最有效的激活市场成交量的方法。但从当前个案情况看，“房价降20%有点降得过头。”张宏伟指出，相对于前期成交均价，10%左右的降幅就可以激活成交量。“市场中所谓较大幅度折扣有可能是在前期备案价格的基础上或报价基础上进行的价格折扣，当前全国各地出现楼盘打对折、市场抛售楼盘等现象，往往降价幅度大小言行不一，也存在利用这种所谓大幅折扣进行市场炒作的目的。”
张宏伟则认为，开发企业在当前推盘时更应注重楼盘的“居住价值”，而非“投资价值”。
同时，开发商应按照合同要求造好房子、按时交房，购房者购房后签订合同需履行合同中相关条款中义务，避免日后纠纷发生。这种大幅降价促销对其他开发商多少还是有所触动。据统计，在即将到来的11月，预计全市范围内打折优惠楼盘将达161个（含别墅），环比10月的147个增加了近10%，预计将打折的项目数量创2011年新高。
在打折优惠项目中，外环外区域以及中环附近区域数量都有明显增加。在打折面进一步扩大的同时，优惠幅度也有所加大。统计显示，有19项目促销折扣将超过10%。
主笔手记 直降20%的吸引力
日前上海某楼盘特地选在半夜降价销售，竟引来了排队“抢购”。
半夜抢购说明了什么？事实上，值得关心的却是另一个问题：这次这个楼盘从每平方米22000元“直降”至17500元，幅度当然不能算小，不过如果替它算一下，其实也不过20%多一点点。可惜目前真实的案例不多，不足以说明问题。但假设这将是一种普遍和平均的情况的话，那就说明，只要楼价平均下降20%，市场就会重现抢购潮。
这么说的话，若仅就市场上的供求关系而论，上海的房价并不算高得离谱。要记住，这还是在从紧的货币政策以及一大堆针对楼市的调控政策之下--比如那个一刀切的 “限购令”。可以预期，倘使这些政策有所松动，那么就这区区20%的降价幅度都不需要。
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一种比较有说服力的解释认为，这种现象说明老百姓对于房价真的会下跌其实是没有多少信心的。从2005年开始，每一轮的楼市调控的开头都会有一段时间的胶着，但每次一旦出现一丝下跌的趋势，随后总是伴随着更大幅度的上涨。特别是2008年金融危机那次，但谁能料到，之后出现了翻倍的上涨……因此，眼下的这些抢购者，是怕了再重蹈覆辙，干脆见好就先买定。这就是那20%的吸引力。
不管是什么原因，总之这次的"抢购"现象能够帮助大家确认一个判断：楼市调控成效已经显现，但极其脆弱和不稳固。
观 点
杨子江（上海房地产资深人士）
低开快走要有“效率”
不同的形势，不同的市场环境下，营销策略、手段的变化很正常。面临2011年到目前这个形势下，除非企业本身资金充足，或者项目本身不在强销阶段可以慢慢摒着，否则，低开快走几乎是唯一选择。
适合低开的楼盘主要有哪些
首先一大前提是没有历史包袱，类似一些全新开盘的项目，或者开盘物业类型与之前有较大差异的项目。例如之前是卖别墅的，这次卖的是公寓产品；或者前面卖住宅为主，这次推出的是酒店式公寓；再者一开始是做精装修的，现在特别推出一批低价的毛坯房单元……等等。这种时候市场没有直接的对比，便于价格关系重新建立。
多少幅度算低开
（一）75%参照。如前所述，除非你不打算开盘等明年了，如果现在还要开盘的话，那么适度低开是明智的。至于多少幅度属于低开，这个见仁见智。虽然有降价销售20%以上重新备案一说，但是这个对于新开、新推则影响很小。我们认为，当下情况，参照所在市场周边行情，结合原来的开盘期望（这个往往是在市场比较明朗的时候做的判断）。往下探底到75%左右才算低开，至于有6折的情况相信不会太多，但是75%应该是一个重要的参照。对此，一些购房者也可对照一下这种情况。
（二）退台式的低开。由于市场上楼盘众多，地产产品生产、销售周期长的原因，很多购房者甚至业内人士要完全掌握价格幅度也不容易。这里有一个简便的判断方法--台阶法。限于篇幅不详述了，打个比方，当中环附近的房价，下探到接近外环附近的时候，这个降价或者低开基本成立了，这是由于市场压力导致的不同区域的价格关系重构。相对于近似区域里，如果独立别墅的价格下探到同区域内联排产品的水平，联排也相应退后到叠加别墅、花园洋房的话，这个低开基本可以保证。
低开之后，怎样才算快走
和牛市时候的高开高走、低开高走等手段不同，现阶段，低开就是为了快走，否则就是失去意义。当然，各家企业、楼盘情况不同，会有不同的安排。但是现在关键是不纠结，简单说来，低开的工作效果，保证开盘一周内有75%以上的去化率。到开盘一月内能有90%以上的去化量。那么还能保证年底前基本完成任务，因为现在已经是10月底，很多企业的报表结算也就到12月20日左右。往后其实意义不大了。
以目前的市场，低开必须快走，必须“爆盘”，否则后面的续销能力是很差的。这里还要扣除一些可能存在的资信、资格等有问题的客户需要剔除的情况。
因此，对于购房者来说，如果要选择了低开楼盘的话，那么出手就在最近一、两个月。此时，低开快走，是从发展商、代理机构到购房者一起，思想、行动高度统一，三位一体的果断行为，真难得啊。
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