雅居乐“减速” 旅游地产扩张拖累流动性

11月2日，雅居乐发布9月公司通讯。除销售业绩之外，雅居乐在公司通讯中也主动透露称，根据当前的市场情况，集团对整体开发计划做了相应的调整。
雅居乐称，综合各项目的销售情况及项目所在地的市场状况，在不影响已售项目的楼宇交付及近期可能要推出的新项目或新产品的前提下，将适当加快销售较好的项目的工程进度，适当减缓货量充足项目的工程进度，以减少当期工程款的支付。
同时，雅居乐也强调今年亦有充足的货量供明年发展，可保证集团可持续增长。
虽然前三季的销售已达237亿元，但雅居乐似乎依然为未来一段时间内的资金安排做出了未雨绸缪的调整，而这亦是在港上市房企中首家做出如此表态的企业。
调整的开发计划
9月通讯透露，2011年首1月至10月7日，雅居乐录得合约销售金额约为237亿元，合约销售面积约为230万平方米，较2010年同期分别增长约17%及23%。
于9月，南海御景名门、番禺锦官城及增城雅居乐御宾府先后推出市场，月内分别录得合约销售额约为5.6亿元、1.1亿元及1.8亿元。此外，雅居乐锦城及广州雅居乐剑桥郡也相继推出新组团，月内分别录得合约销售金额约为4.4亿元及5.1亿元的业绩。
事实上，按照雅居乐今年370亿元的目标计算，其已经完成64%的进度。虽在房企之中称不上最好，但也可排中上水平。再加上雅居乐近年来的利润率一直偏高，境外也进行了多次融资。因此，雅居乐主动表示要“减少当期工程款的支付”仍然引得众人小有诧异。
辉立证券地产分析师陈耕表示，当期的工程款，一般是未来一季度之后需要支付的，所以这是雅居乐在为未来3-6个月的现金流做准备。
陈耕称，这或许说明雅居乐已经预期未来半年内现金流会是最为紧张的时候。
其续指，虽然从目前来看，雅居乐上半年的销售表示还是可以的，但其现金流状况也的确偏紧。主要是因为上市公司为了保持损益表的持续增长和入账面积的稳定，投资占比也会很大，所以在未来一段时间，雅居乐在资金上的确会有捉襟见肘的情况出现。
其实，虽然雅居乐到目前的销售表现尚算达标，但因为之前几年的主力项目清水湾在今年表现疲软，业绩也或多或少有受到影响。
在最高峰的时候，一个清水湾一年的销售，几乎占了雅居乐全年业绩的1/3。而今年直到10月7日，其销售不过51亿元，其中上半年，海南清水湾的销售为46亿元。
而2011年，清水湾销售目标为100亿元。
对此，陈耕也坦言预期清水湾今年的确很难完成百亿销售，但其表示，这主要是因为整个海南市场不好所带来的影响，此外今年海南还有一些全新项目推出，也分流了购房人群。
陈耕同时表示，雅居乐今年完成370亿元的销售可能性还是很高，只不过今年的业绩明显还是得依靠广东省内项目。
短期资金压力倍增
另一方面，受清水湾此前销售业绩所带来的信心，雅居乐于今年大量补充旅游地产项目。
6月23日，中山雅建房地产有限公司总经理郑建强表示，雅居乐将投资40亿元在广东中山市三乡镇发展旅游地产，项目占地约500亩，建筑面积约60万平方米，包括酒店、商业街、休闲广场业态等。而中山雅建是雅居乐地产的项目公司之一。
在此之前，雅居乐今年拓展的旅游地产项目还包括，与云南景洪市人民政府签定了“景洪市雅居乐旅游度假项目”，辽宁盘锦辽河口红海滩湿地旅游综合体项目、云南瑞丽旅游度假项目均被雅居乐收归囊中。
雅居乐对旅游地产的“热情”不免让人产生诸多联想。数据显示，雅居乐地产去年合约销售总额合计人民币323亿元，仅旅游地产项目海南“清水湾”就贡献了99亿元，占30.5%。
回复该发言

面对雅居乐如此积极的旅游地产布局，陈耕在其关于雅居乐的研报中写道：“大力发展旅游地产，能够在一定程度规避住宅地产的调控风险，预计从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”
事实上，直到今日，虽然清水湾今年的销售业绩似乎并不理想，但陈耕依然表示雅居乐发展旅游地产的方向并没有错，其发展模式也是受到认可的，只是现在海南的大环境影响了项目销售。
但同时，陈耕也表示旅游地产的前期资金沉淀会十分惊人，因此大量发展旅游地产，资金的短期压力会骤增。
显然，今年上半年，雅居乐频密的扩展旅游项目，势必会造成在未来一定时间内多个旅游项目相继将投入前期开发准备工作，而届时需要的资金周转量也会很大。
陈耕认为，现在雅居乐已经在为未来的资金周转做准备。
“毕竟除了未来需要投入旅游地产的支出可能变大之外，明年上半年的实体环境的确可能会更加严峻”，陈耕预计，在明年上半年限购将会持续的情况下，房企销售及资金回笼状况将更为紧张。
回复该发言