被挤压的万科：前十月销售1074亿

11月3日，万科公布10月销售简报披露，10月万科实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23%和33%。这已是万科连续三个月销售额同比下降，环比亦有所滑落。
1074.3亿
万科董秘谭华杰指出，10月销售业绩同比下滑，跟市场环境巨变不无关系，推货量同比减少也是原因之一。
他表示，去年万科9、10月份是推盘高峰，销售金额在10月份达到顶点。但万科今年的推盘较为均衡，10月份的推盘量低于6月份，和去年同期相比也略有降低。
尽管如此，万科的业绩依然保持不俗。公告披露，今年前十月，万科已累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别上升28.7%和23.6%，并已逼近去年全年销售业绩。
数据显示，2010年全年，万科实现销售面积897.7万平米，销售金额1081.6亿元。
若按照目前每月百亿的销售速度，万科今年实现1400亿的销售目标已经基本不可能实现。早前曾有研究机构预测，万科全年的销售额可能在1300亿左右，全年销售增速将低于30%。
在业绩更上高峰的同时，万科却开始再次释放出降价的信号。从金九银十开始，关于万科降价促销的消息就在全面铺开，北京、深圳尤为甚。
据悉，万科北京金隅万科城将于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，较上期房源低了3000元/平方米。
与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。
此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。其中万科公园里此次推出16000元/平方米房源，开盘享总价减10万，买房可获赠8万家私礼金券。
不过万科对此回应，公司项目有部分促销活动为正常市场行为，但近期并没有降价计划。
北京万科表示，金隅万科城推出3栋楼，之所以出现1.4万元/平米的价格，是因为其中一栋楼设计相对较差，无论何时推出，价格都会略低，而另外2栋楼定价为1.7万元/平米，与前一批持平。
万科指出，作为企业，万科只能“发现”价格，因为价格是由市场决定的，所以万科不可能单方面决定价格。但万科将主动适应市场变化，根据市场实际情况合理定价。
悲观后市
虽然销售业绩不俗，但由于未来房地产市场的不确定性，万科同样也面临销售及回款不畅的风险。加上对于未来楼市走向的不看好，存货压力的上升，万科选择以价换量无可厚非。
万科在三季报公布时曾指出，未来一段时期，预计公司新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。资料显示，万科存货三季度增至1926亿元，同比增长约57%。其中，万科三大吸金区域北京、上海、深圳占比较大。
万科执行副总裁肖莉10月25日亦在投资者电话会议上指出，国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。
肖莉认为，现在可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市。房地产价格已开始逐渐缓缓下降，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。
肖莉进一步表示，过去一年里政府为遏制楼价飙升而采取的一系列努力，正造成严重冲击，9月份，14个大中城市的销售量同比减半，开发商受到挤压。
对于市场未来的走势，谭华杰表示，短期内因为银行对首次置业者的贷款有所收紧，影响了自住购房者的购买力。但相信自住购房者仍是未来市场主流的趋势。
谭华杰表示，不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为控制指标，积极促进销售。
回复该发言

而房地产调控给万科造就的拿地“好机会”似乎还在延续。
公告透露，万科于10月亦购置了两幅土地，分别位于中山和乌鲁木齐，归属于万科权益的计容积率建筑面积共约31.8万平方米，合计须支付地价款约4.9亿元。
同时，万科在武汉还参与了一个旧改项目，根据当前规划条件，项目按万科权益计算的建筑面积约为57.1万平方米，预计需支付综合改造成本约15亿元。
但相较之前，万科的拿地力度明显减少。万科指出，今年10月，主要城市土地流拍率出现较大幅度上升，但底价尚未出现明显下调，万科对于获取新项目仍然会保持审慎的态度。
回复该发言