解密珠海“双限令”：限购第四城将何去何从？

网易房产11月2日迅 作为广东省重要的二线城市，珠海今年前7个月房价已达11026元/平，同比还上涨了8.45%。高扬的房价将珠海推向了限购的风口浪尖，但在前几轮楼市调控中，珠海均“化险为夷”，逃离限购。
然而这次珠海却在楼市调控上分外积极，率先成了全国第一个“双限”（限购+限价）城市。从11月1日起，珠海不仅主城区本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房，开发商新盘的报价也限制在11285元/平方米以下。
10月29日温家宝总理曾表示宏观调控将开始预调微调，但对楼市的调控却不会放松。同时有开发商向记者透露国务院近期正在为省考察调控效果。此时珠海踊跃重磅打出限购、限价的“双限”大旗，是否另有深意？从未限到双限，珠海楼市是否会因用药过猛而产生恶性后遗症？在严控格局下，珠海的重拳出击是否又会引发其他城市的跟风？
11月1日，珠海住建局就最新调控政策召开了新闻发布会，限购、限价之下，珠海楼市将何去何从，网易房产直击会场为您独家解密珠海“双限令”。
（1）珠海为何是第一个重磅出击给出“双限”的城市？
官方解释：“双限”为完成年度住房目标。
珠海市住建局局长陈哈里表示，出台“限购限价”双重组合拳的首要目的就是为了完成珠海市2011年新建住房目标，即“价格不得超过11285元/平方米”。
业内猜想：防止房价上涨过快而透支城市竞争力。
世联研究认为，今年的第三季度，房地产调控政策效力全面显现，市场普遍预期“限购令”的执行范围将维持现有规模，珠海此时出台“双限令”多少有些出乎市场意料。其中的“限价令”甚至将价格精确至个位数，这在今年上半年已经出台“限价令”的608个城市中从未有过。其中原因一方面是过高的房价降低了珠海的城市竞争力，阻碍了珠海的战略发展；另一方面是为了对冲区域发展带来的房价利好因素，防止未来房价继续过快上涨。
（2）在全国楼市遇冷的格局下，珠海为何此时限购又限价？
官方解释：高档房涌进，拉高珠海房价的趋势日渐明显，讨论后决定主城区限购。
珠海市住建局局长陈哈里谈到，珠海房地产其实总量并不大，但随着越来越多高档楼房进入珠海市场后，珠海的房价开始不断的被拉高，而这些高档项目的主要来自珠海的主城区。随着这种趋势越来越明显，经过市政府等多番开会讨论，最后决定此时把限购范围定在主城区，即是珠海香洲区。
业内猜想：及时出招表明姿态或为预防上级问责。
世联地产总监王海斌在接受网易房产采访时认为，一方面，珠海楼市是典型的投资型市场，这种类型的市场，如果没有政策的限制，房价很容易激增，所以珠海出台调控政策是有必要的。另一方面，7月份国家已要求全国六百多个城市需要进行限价，但珠海迟迟未有行动。如今在年底考核的压力下，地方政府便不得不开始限价，勒住价格的涨幅，以防上级问责。综合以上原因，珠海在这个时候及时打出了“双限”旗帜，表明姿态。
（3）珠海“双限”的范围和人群如何界定？
官方解释：限购只在除横琴新区和高新区以外的珠海香洲区实行，限价则只针对一手房。
陈哈里表示：限购中指定的范围是指除了横琴新区和高新区以外的珠海香洲区行政区域。这表明，限购范围是指珠海市香洲区的4个镇和8个街道。
而限购中的购房人群主要以户籍为准，分为珠海本地居民和非本地居民，其中港澳地区列为非本地居民，属于限购范围内的人群。
另外，陈哈里表示，限购限价政策主要针对新建住房，即一手房，而对于二手房的相关政策，届时会有相关部门出台。
（4）10月31日，珠海市政府连夜发文出台限购、限价政策，珠海之“限”为何来得这么急？
回复该发言

业内猜想：珠海之“限”早已开始讨论，其实不急。
新世界中国地产珠海项目常务副总经理赵少鸿告诉网易房产，其实珠海的限购和限价来得并不算急，据他所知，早在5月份，珠海相关部门就开始讨论调控的相关事宜了。
百脑会房地产策划公司珠海事业部副总经理王玮却认为事发突然，他与另外几个开放商更是接到消息后，连夜开会讨论应对策略。但他认为既然限购政策已经出来了，是否突然已经不重要了，重要的是怎么去应对。
（5）面对“双限”，珠海政府和开发商如何见招拆招？
官方解释：相关部门将加大监管，防止开发商打政策的擦边球。
陈哈里解释道，“价格不得超过11285元/平方米”这个标准是以珠海市2011年度房价控制目标为准而定的，届时购房者和开发商在签署合同时，主要以合同价为准，交楼标准是否以带精装修还是不带精装修皆以合同里规定的内容为标准。
而对其中存在的，开发商打擦边球，借用“价格不得超过11285元/平方米”的规定，让购房者在签署同时签署购房和装修两份合同，将如何处理？
对此，陈哈里表示，如此一来那其中的纳税成本无疑增多，这对购房者而言肯定也是一笔亏本的买卖，与此同时，还有相关的监管部门对这中行为进行监管，为此这样的漏洞可操作性不大。
业内猜想：限价、限购各有应对高招，多数开发商已做好准备。
百脑会房地产策划公司珠海事业部副总经理王玮认为，通过毛坯加装修解决限价问题，在纳税方面来解决限购问题，这都是开发商大多时候采取的措施。
“限购限价都不是问题，问题在于对客户心理预期的影响。”王玮表示。
同样，新世界中国地产珠海项目常务副总经理赵少鸿告诉网易房产，购房者心理受挫带给市场的影响也是他最担心的事情。
新光置业有限公司营销总监古剑锋则表示，其实珠海的限购猜想是很早就开始了的，而当地很多开发商都有心理准备。正如新光置业就对珠海的调控早有准备，所以应对当前的“双限”政策并不窘迫。
（6）10月29日温家宝总理曾表示宏观调控将开始预调微调，但对楼市的调控却不会放松。此时，在前几次调控中均未限购的珠海不仅第一个站出来相应，还使出“双限”的猛招，这其中是不是有些政治深意？
业内猜测：国务院近期正在广东考察，珠海高姿态响应。
在回答网易房产的问题时，新世界中国地产珠海项目常务副总经理赵少鸿稍显犹豫，但最终他表示，此轮政策的推出，市场原因应该还是主要的。珠海目前的房价不算太高，但也不低，不过其也算按照市场的基本线路在发展。
但珠海左岸地产总经理李炳亮却透露，据他所知，为巩固广东的调控效果，国务院近期正在广东考察。所以他估计珠海出台政策或许与此也有关系。
（7）作为全国第一个“双限”城市，珠海会对其他城市产生示范效应？
业内猜想：珠海“双限”是当地楼市发展的结果，在楼市调控不放松的格局下，难引发其他城市跟风。
百脑会房地产策划公司珠海事业部副总经理王玮，每个城市的发展情况都不一样，地方政府在考虑调控房价、促进房地产市场健康发展的同时，还会顾及城市的发展，所以不能一概而论地来判断其他城市的楼市政策。
同样，世联地产总监王海斌也认为，由于各地具体情况不同，地方政府态度不同，所以其他城市的反应很难预测。
资深房地产专家韩世同表示在当前冷清的市场环境下，其他二三线城市不一定会跟进。他指出，虽然目前地方政府压力都不小，但如果没有必要限价，他们还是希望政策有所放松的。
（8）珠海“双限”一出是否会立竿见影？
业内猜想：珠海“双限”十分温和，会影响购房心理，但对市场影响不会太大。
回复该发言

新光置业有限公司营销总监古剑锋在接受网易房产采访时认为，珠海此番调控效果预计不会太大。
古剑锋指出，珠海楼市限价只在年前限，而且11285元/平的限价标准是不分毛坯和装修的，另外主城区限购还要除开高新区和横琴，如此一来，珠海的调控其实是很温和的，所以其可能在短期会对价格有所影响，但也主要是针对新盘，整体上，调控的影响不会太大。
但古剑锋认为，调控一出，必然会对购房者的购房心理产生一定影响，从而影响到市场。
（9）“双限”下，珠海楼市将如何发展？
业内猜想：“双限”将强化市场向下的预期，给珠海市楼市带来实质性的影响。
新世界中国地产珠海项目常务副总经理赵少鸿告诉网易房产，这次调控的限购政策只针对香洲区，所以对珠海整体楼市影响不会太大。
另外，对于“主城区限购，助长西区楼市”的言论，赵少鸿也持否定观念。他谈到，新世界中国地产的项目主要布局在西区，但估计西区楼市并不会因为主城区被限购就激速发展，楼市应该还是会按照理性的幅度发展，价格浮动不会太大。
但世联则研究认为，由于此次受限购的区域为主城区（香洲区），在今年1-9月份，该区商品房新增供应面积占全市的62%，商品房销售面积占全市的68%，所以“双限”将给珠海市房地产市场带来实质性的影响。但是，在全国房地产市场预期已经转变的情况下，“限购令”还会不会产生挤出效应，从而导致未限购的西区销售量上升，这还有待观察市场的反应。
另外，“双限”还将给珠海楼市带来强化市场向下的预期，和促进“精装修”房转“毛坯”房入市两个结果。
相关专题：双限令“夜袭珠海” 珠海楼市该何去何从？
回复该发言