广州指标盘 降的多升的少

广州日报11月4日讯


近期番禺楼价出现了比较明显的下调，区内某指标大盘10月价格比8月下降了1300元/㎡。 王荔珏 摄

记者对广州楼价展开调查发现“番禺新盘跳水6000元/㎡”一说并不属实
全城大调查：广州楼价到底降了没？
在北京，降价潮从通州开始向昌平、大兴等周边的郊区蔓延；在深圳，继中海七折优惠、万科“万团大战”后，指标区域龙华坂田片区的花半里新品以1.2万~1.5万元/m2价格入市，比之前一个月的1.8万元/m2开盘价降幅达30％，令市场震动；在上海，相继有大房企开发的楼盘出现了因为发展商大幅降价而引发前期业主维权的事件，其中最典型的是中海御景熙岸，由此前的2.2万元/m2直接降到了团购价1.6万元/m2，价格呈现大幅跳水。
在广州，位处番禺的珊瑚湾畔新推出的“珊瑚天峰”有传闻直降6000元/m2，到底是真是假？广州楼市到底是已经跟随全国大市开始下跌，还是暂时成为楼价的坚守者？对于这些疑问，《家天下》记者经过深入的巡城暗访调查，再结合翔实的数据分析，为读者进行专业解读。
在采访调查中记者发现，广州的整体楼价正呈现一种向下的走势。根据网易房产对阳光家缘的数据分析，8月~10月全市（含增城从化）的成交均价分别为12512元/m2、11990元/m2及11798元/m2，三个月内均价下跌了714元/m2。不过，需要特别指出的是，10月份由于限价盘翡翠绿洲以7062元/m2的价格、再加上是全市第一的成交量，占据了相当大的权重，也因此拉低了全市的成交均价。
过去三个月，全市成交套数分别为6200套、6412套及5980套。虽然说十一黄金周不再有“量”的井喷，但也没有想象中差，与8月、9月相比，10月成交量跌幅只接近一成。
局部降价已是不争事实
降价只是目前广州楼市的局部表现，并没有出现“火烧连营”的趋势。具体而言，目前，除了价格相对较低的从化以及供应量极少的海珠、越秀等区域价格保持稳定之外，在番禺、增城、天河、白云等均出现了个盘价格松动现象。其中，亚运城的售价从8月份的13348元/m2降到了目前的11949元/m2，有超过1300元/m2的降幅；其他呈现价格下降的楼盘例如星河湾盛荟、富力君湖华庭、新世界凯粤湾、锦绣新天地等，其降幅并不明显。
近期，价格逆市上涨的区域有南沙和花都。不过，需要留意的是，目前，花都已有不少楼盘扎堆推出了大量不同形式的优惠措施，再加上恒大万亩全新大盘恒大银湖城加盟板块竞争，业界人士预期，花都-清远楼市价格大战或一触即发。
目前，尽管整体的价格大战还没拉开，但近期已有不少楼盘纷纷以一口价或新推盘的方式来调低售价。像雅居乐·剑桥郡，推出的一口价单位价格从1.4万元/m2跌至1.35万元/m2，虽然这当中或许是产品朝向、位置有所差异，不过却已经让旧业主感到了一丝不安。
对于此前有媒体报道“珊瑚天峰降价6000元/m2”一说，记者经过采访了解到，该报道只是拿新产品的毛坯最低价与去年的复式临江带装修单位的价格相比较，其实两者产品并不具备可比性，“跳水”之说更难成立。
年底推货高潮价格或再降
年底将至，不少开发商仍纷纷寄望年底最后一搏。记者了解到，仅在11月份广州就将有20多个全新楼盘上市，推新货的楼盘更多达71个。在楼市调控趋紧的大环境下，海量供应能否就此成为广州楼价下跌的突破口？
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番禺某大盘的营销负责人指出，以目前广州形势来说，要出现楼盘价格大幅骤降的机会很微，因为广州楼市本身比较稳定，买家也很务实。因此，广州的开发商对于减价十分谨慎。记者则认为，均价下降10%、部分滞销楼盘降价20%的现象或许会出现，但整体大幅下降则不可能。
增城率先表态明年继续限价
日前，增城市国土房管局有关负责人表示，明年增城将继续限价。早在今年4月1日，增城就要求在售楼盘均价涨幅不能超过5%，新盘均价不能超过7385元/m2。当前增城房地产市场仍未达到调控目标，调控面临较大压力，当地政府呼吁房地产开发企业把握产品推出节奏，多推出价位较低的产品，积极配合调控工作，确保实现全年调控目标。
值得引起重视的是，万科等大开发商最近纷纷降价的背后，既有市场竞争的压力，也有年度冲击业绩的压力。但此举有可能引发更多的中小开发商跟风跳水，全国性的降价潮大幕或将开启。届时，价格相对稳定的广州楼市能否独善其身，我们不妨静观其变。有专家建议，市民在买房前应慎重考虑，别冲动跟风入市，以免造成不必要的纠纷或者损失。
记者 王荔珏
《家天下》记者巡城暗访楼价
越秀 一套别墅就托高均价



相对而言，越秀区由于近几个月来一手住宅供应量极小，因此非常容易受到单盘签约量的影响。8月和9月份以来，越秀一线江景盘爱群荟景湾成交比较活跃，直接拉升了越秀的区域均价，导致9月份越秀均价突破4万元/m2。而在10月份，宏城花园的一套总价为1.799亿元、单价达13.4万元/m2的一手别墅，直接把越秀均价拉升到超过5万元/m2的水平，再次显示出越秀整体供应量紧缺和楼价坚挺。
荔湾的供应量则较充裕，主要在售楼盘有富力君湖华庭、岭南湾畔、新世界凯粤湾、元邦明月星辉等，基本都在2万~3万元/m2之间，价格在这几个月也基本保持稳定，甚至有的楼盘由于近期推售的产品类型不同，反而有价格继续走高之势。从这几个月的网签数据看，荔湾的价格不降反升，同素质、同批次的产品，这几个月来的价格基本没变化，因此等待荔湾楼价大跌的客户，还是不要抱侥幸心理。　记者陈白帆
白云 新盘主动降价跌幅6%



白云区近几个月以来，三大板块包括金沙洲、广州大道和白云大道的供货量都十分充足，因此面对近期大市的“寒流”袭来，从黄金周开始，白云不少全新盘已把开盘价格调至买家预期之下，而近期持续在售楼盘的折扣也比之前加强，从而导致10月份和9月份的均价相比，有大约6%的下滑。就近几个月一直在售的指标盘来看，10月份的价格和之前两月相比，受新推盘低价开盘影响，10月推出的单位亦有每平方米几百元的下滑，但降幅只在2%~3%之间，并不算太明显。
金沙洲某楼盘销售负责人表示，近期推出的全新盘在定价上会有明显优势，可以根据市场情况将开盘价调低。但对于他们这种已经开售的楼盘来说，则不会轻易降价，而且在和新盘对比了产品之后，也觉得自己在设计方面仍有优势，因此同样类型的产品价格还会保持稳定，只是因为好单位之前已消化了不少，近期签约的单位多为低楼层的，所以单价和之前两个月相比的确显得优惠一些。　　记者陈白帆
海珠 价格稳在22000左右
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今年以来，海珠楼市一直处于缺货状态，不仅全新盘非常少，连旧盘推新货也很罕见。所以，尽管整体市况比较沉寂，但海珠的楼价也一直比较坚挺。
记者从7月~9月房管局发布的官方数据中发现，海珠9月成交低至1.46万元/m2，也就是说，如果是面积100平方米的房子，海珠区当月的总成交也只有146套！也正因为供应少，所以就导致其价格一直处于高位。7月以来成交均价都在22000元/m2左右徘徊。
目前，海珠主流在售楼盘大多聚集在海珠区西部，有中海橡园国际、合生帝景国际、罗马家园等。这些楼盘大都在交通便利、生活氛围浓郁的地段，有自身高素质的支撑，其抗跌性很强。例如合生帝景国际，7月~9月的成交均价分别为25940元/m2、25011元/m2和25753元/m2，基本保持在一个稳定的价格区间。
未来，海珠会出现一些中小型楼盘，而且都是在繁华便利的老城区，价格估计也很难出现下跌，即使不能往上攀升，但也会维持在目前的水准。 记者龙蕾
天河 住宅微降公寓大涨




天河的公寓价格拉高了整体住宅均价。

天河楼市近几个月来部分楼盘价格有所调整，这种调整迅速反映到整体成交均价上面来。三季度的天河新建住宅成交均价呈先跌后回升的态势，8月为28109元/m2，9月为27160元/m2，10月则为31426元/m2。
不过，房管局公布的数据仅为新建住宅价格情况，没有包括商业公寓的价格。实际上受限购影响，目前不少商业公寓的成交量和成交价格都有所上涨，因此整体上天河楼价还是微涨中。据网易监测阳光家缘数据，天河楼市8月住宅和公寓的成交均价为27775元/m2，9月为28206元/m2，而在10月，由于部分高档楼盘推出新货，价格也一度攀升，达到31869元/m2。
天河5个指标性楼盘的价格大部分都有所调整，有涨有跌，但以跌势为主，而瑞安·创逸则一直维持涨势，商业公寓中佳润·临江上品价格一直上涨，而且涨幅较大，月均有1000元/m2左右的涨幅。 文/图：记者黄涛
低至7字头也只卖200多套


郊区楼盘在这次调控中已率先出现价格回调现象。 龙蕾 摄

10月广州十区两市成交疲态毕现市场气氛冷清
全城大调查：广州楼价到底降了没？
《家天下》记者巡城暗访楼价
增城从化限价之后成交劲



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由于限价不限购，增城楼市近期以来一直是广州楼市的成交大户，10月更跃居榜首的位置，单月成交达到了1482套。从价格看，增城楼价也表现出相对稳定的态势，8月～10月的成交价分别为7535元/m2、7214元/m2及7572元/m2，呈现平稳上涨的态势。个盘表现则有一定差异，其中价格持续走高的只有碧桂园凤凰城一家，其余的成交大户锦绣御景国际、恒大山水城、锦绣新天地等价格依然持续稳定。
今年从化楼价出现较大的起伏。1~5月成交均价呈螺旋上升趋势，并在5月份达到最高点8292元/m2。之后成交价猛然下降，在7月达到今年以来的最低点6287元/m2。不过从8月开始从化成交均价又开始上升，9月均价7753元/m2，但10月又跌至6766元/m2。从化楼价起伏较大的原因在于，部分周期低价盘例如“4字头”产品成交量较大，从而在数据上拉低或者拉高了整体的成交均价。　记者王荔珏、黄涛
番禺不存在“跳水”


过去三个月，番禺楼价整体呈现下跌的态势，8月～10月的住宅均价分别为16177元/m2、14841元/m2及14241元/m2，整体降幅达到了12％。从五大指标盘看，楼价呈现明显下跌走势的是亚运城，从8月份的13348元/m2降到了目前的11949元/m2，有超过1300元/m2的价差。同样呈现价格下跌趋势的星河湾盛荟，价差只有713元/m2，呈现微跌的态势。
对于此前传闻“番禺有楼盘价降6000元/m2”一说，华南板块一营销负责人表示，“这说法其实有夸大之嫌。”记者在采访中发现，降价所指的珊瑚湾畔新一期“珊瑚天峰”，虽然开盘价最低在1.38万元/m2，但该盘的整体均价却在1.38万～2万元/m2之间，而去年其推出的江景复式洋房报价2万元/m2，拿现在的最低价与去年的复式单位的报价进行比较，才有了“跳水”一说。而且，去年的2万元/m2还包“精装修”，而目前所推单位则是毛坯交付。因此，客观而言，两期产品其实不具备太多的可比性。　记者王荔珏
南沙徘徊“9字头”


伴随着南沙种种利好消息的公布，近期以来南沙楼市持续呈现出成交畅旺的景象，8月和9月的成交套数分别为689套及648套，10月也有559套的成交业绩。从价格看，南沙楼价也维持在相对稳定的水平，整体均价围绕着“9”字头打转，8月～10月的均价分别为8991元/m2、9695元/m2及9757元/m2。
预计未来一段时间内，南沙价格将维持在现有水平，难有涨跌。再往上走，需要有新的支撑，但若往下调，又担心引发旧业主的不满。估计会有一批单位将以毛坯发售，从而拉低价格。记者王荔珏
花都或再现割喉战


7月~9月，花都楼市成交位列广州楼市第一名，楼价也快速向上攀升，均价分别为7571元/m2、7991元/m2、8716元/m2，9月比8月涨幅接近1000元/m2，10月均价8951元/m2，这可能是由于9月签约了一些别墅盘和贵价单位。
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不过，楼市低迷，边缘区域首当其冲，似乎是楼市不变的铁律。尤其是广清新城的恒大万亩全新大盘恒大银湖城即将“4字头”开盘，预计将开启花都楼市价格战的序幕。记者龙蕾
二手楼市压力大增 外围降价市区扛着
面对部分发展商以降价的形式猛推一手新货，广州的二手楼市有没有因此发生变化呢？根据广州市国土房管局的数据显示，今年7月~9月份广州全市十区住宅存量房从均价7345元/m2攀升至7669元/m2，再到最新的10月份7719元/m2，显示价格逐月攀升的态势。而交易登记面积则比去年同期持续减少，9月同比减少35.3%。
9月以来，受到一手新房推货压力的影响，二手楼市行情更为冷清，但整体楼价并没出现明显下滑。满堂红研究部高级研究主任肖文晓接受采访时表示，现时天河、越秀的业主叫价仍然“企硬”，个别板块甚至出现结构性涨价。但在花都、白云、荔湾芳村、番禺等郊区，二手楼价略微下调，据合富置业市场部主任梁燕明介绍，部分板块二手楼价下跌幅度稍大，主要与板块内部分一手新盘价格有所走低有关。高端板块珠江新城的二手楼价持续下降，反映政策对高端买家的影响相对较大，个别急需现金的业主以及投资客叫价有一定幅度松动，但大多要求买家一次性付款。
越秀区的买家需求以较低价的楼梯学位房居多，但由于此类盘源供应不足，成交量大幅减少。但优质楼盘依然受投资客青睐，例如东风广场，成交依然炙手可热。记者王雯倩
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