制图/范英兰
如果说“金九银十”档期是普通住宅“卖楼季”的话，年底，广州楼市的热点非贵价盘莫属。
上周，继海珠区“吹风价”高达4万元/平方米以上的君华天汇（资料、团购、论坛）亮相后，珠江新城高端物业天銮也开放样板房。
根据本刊统计，第四季度，广州楼市贵价项目阵容强大，供货量多达近千套，可以说，年末这一轮贵价盘推货潮，是本年度最集中、力度最大的集中亮相，且大多集中于中心区板块。无论是“吹风价”还是定位，都高出市场一截。
这些贵价项目为何会集中在年底亮相？为什么越是限购、限价，越多顶端物业面市？而这批贵价项目的集中入市，又会否推高广州楼市均价？
这些疑惑，成为2011年年末，广州楼市最大的疑团。
聚焦1 今年最集中供应高峰
今年年底准备登场的贵价项目阵容豪华，供货量多达近千套，可以说是今年最集中的贵价盘供应高峰。产品既有别墅，也有洋房，加上目前市场上持续在售的项目，阵容庞大。
据统计，年底集中上市的贵价项目队伍中，中心城区占据极大比例，约八成位于中心六区，如海珠区的君华·天汇、保利琶洲项目；老城区的东方文德广场（资料、团购、论坛）；天河区珠江新城的颐德公馆、天銮等。随着城市发展，土地资源稀缺性越来越明显，在楼市土地定律中，对“中心的敬畏”也越发明显。
聚焦2 “入场券”直逼亿元
探究“超宅”的“入场券”及其成交情况，从目前可以查阅的网签数据来看，今年1-9月份，广州网签成交量最多的是凯旋新世界（资料、团购、论坛），共成交了48套，网签均价为52755元/平方米。至于网签价格最高的“超宅”，近期，二沙岛宏城花园最后一套别墅，以1.8亿元出售，均价高达13.439万元/平方米。此外，珠江新城的颐德公馆，虽然还没有正式对外亮相，但在阳光家缘网上查到已成交了两套单位，总面积711平方米，网签均价达90144元/平方米。
从市场上看，基本上，今年年底入市的贵价项目，单价都在3万元/平方米以上，总价以千万元级别为主流，且分分钟直逼亿元大关。
疑问1 会否推高整体均价？
贵价项目推货的脚步越来越快，而进入年底，中心城区的新盘、新货也开始启动，随着贵价楼盘及中心城区推货量的增加，引发市场两大疑问。
首先是这些新推项目，定位高端，从目前开发商及市场预测的“吹风价”来看，3万元/平方米只是这些项目的起步价，不少项目的售价更可能在每平方米五六万元以上。当这些项目集中上市，会否直接拉高全市的整体均价？而这些项目的“贵价效应”，又会否让更多新盘、新货在定价时更加进取？广州今年楼价仍一直处于高位，如果再来一波涨价潮，楼价控制目标能否实现还很难说。
疑问2 卖得贵能否卖得好？
这些项目能否直接、间接拉高广州楼价，其中一个很重要的因素就是这些项目能否卖得好。自限价以来，高端项目销售受影响非常明显，例如已经发售的颐德公馆，其网签情况就非常一般，拿到预售证一个多月时间，至11月1日中午网签套数仅有2套。如果年底的高端楼盘成交都如此惨淡，当然对市场影响不大，甚至可能触发更大的降价潮；一旦这些项目旺销，则很可能出现对消费者不利的情况，楼价会继续高企至少会维持高位。
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