10月销售均价创年内新低 万科“静悄悄”降价

如果有一只蝴蝶在巴西扇动翅膀，可能会在得克萨斯引起一场龙卷风。但沸沸扬扬的国内楼市降价大潮中，已经搞不清谁是那只搅局的“蝴蝶”。
在经历一系列降价引起的老业主维权风波后，曾经在2008年率先扛起降价大旗的万科对价格问题一直谨小慎微，在2011年的这波降价潮中更是显得颇为保守。针对近日媒体报道的“万科在北京、深圳等地的多个项目酝酿降价”的消息，万科回应称，公司项目有部分促销活动为正常市场行为，但近期并没有降价计划。
万科降价已经是不争的事实。根据万科发布的最新销售数据，2011年10月份公司实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元。由此推算的销售均价为10299元/平方米，创下年内单月销售均价最低。
相比之下，中海地产、龙湖地产等开发商在上海的降价则颇为高调。不过，由此引发的老业主维权事件再次折射出房地产企业在降与不降中进退维谷。
实际上，无论是秘而不宣，还是高举高打，越来越多的开发商卷入降价大潮已经无可避免，风格迥异的降价策略背后都是开发商的利益最大化诉求。
万科10月均价同比跌13%
作为国内住宅开发的标杆企业，万科的一举一动往往都会被看成是全国房价涨跌的风向标，但万科这次却让购房者略感失望。
根据了解，万科北京公司旗下金隅万科城（资料、论坛)即将于12月推出三期新房源，均价14000元/平方米，比上期房源低了3000元/平方米；万科深圳公司旗下项目金域缇香将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元。此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。
但万科否认了存在降价计划。万科公司在接受《第一财经日报》采访时表示，万科始终坚持快速销售的原则，并以新盘当月销售率超过60%作为主要的控制指标，在此原则下一线公司可以根据各地市场情况采取合理的价格策略。
而万科深圳公司也向本报表示，所谓“合理的价格”是指购房者能够接受的价格。但万科深圳公司也否认公司目前在价格方面进行过下调。
然而数据显示，万科降价已经是既定事实。根据公告，2011年1至10月万科累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元。其中，10月份公司实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，环比下降17.34%，同比下降33.33%。
万科10月份的10299元/平方米的销售均价，环比下跌11%，同比下跌13%。前10月销售均价11411元/平方米，较去年全年每平方米12049元下跌约5%。
相对于万科在降价问题上的遮遮掩掩，中海地产、龙湖地产则显得相对高调。上海中海御景熙岸在价格上直降6000元/平方米，并引发老业主维权事件。开发商对此态度坚决，并表示老业主可走法律程序。
房地产内参网总经理尹香武向本报表示，不同开发商的降价策略也大相径庭，针对限购和非限购城市的价格策略存在明显不同。
尹香武说，限购城市意味着购房必须有“房票”，越早降价越有利，越晚降有效需求越少，所以在限购城市中，无论品牌房企还是非品牌房企都在抢先降价销售。而不限购城市中，开发商并不着急降价。
实际上，无论是在限购城市，还是非限购城市，品牌开发商会利用品牌影响力来抢占市场，降价反应速度远远比中小开发商要快。

价跌量滞趋势难改
而中海地产无疑是今年最先降价的开发商。早在今年5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。
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中海地产降价引发一轮楼市冲击波，周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发商被迫采取跟进措施。与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼镜。
据尹香武表示，中海地产率先降价，跟其香港风格密切相关，因为港资风格的开发商经过1997年的金融风波后对风险存在天然敏感性，把现金流看得比盈利更加重要。一旦市场出现风吹草动，中海地产首先要保证现金流和交易量，把价格目标和盈利目标降低。
与此相对应，内地风格的房企胆子相对较大。比如绿城为典型代表的内地房企，今年上半年绿城中国净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首，但其在降价方面行动略显迟缓。
联合证券房地产分析师鱼晋华认为，对于房企来说，降价动机实际上只有两类，即上市公司出于业绩增长压力而降价以刺激销售，出自于该类动机的降价行为会表现得较为理性；另一类则是未上市企业急需降价销售以弥补资金压力。
在鱼晋华看来，房企降价大致可分为三个阶段：首先是“先知先觉”的企业出于对行业的警觉而自发降价，以求加速现金回流应对行业“冬天”；其次，更多的房地产企业迫于各种外界因素，加入到降价的队伍之中；第三，则牵涉到了该轮调整究竟会持续多久的问题，同样也是最难以预测的阶段，即潜在购房人预期房价还会进一步下跌而推迟购房行为，从而导致房地产企业只有通过更大的降价幅度来换取市场销售额和资金回流，从而引发市场进入恶性循环。
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