“严冬”杀到 广州楼市分水岭来了

专题摄影　信息时报记者罗莎琳

信息时报11月4日讯 编者按：中国指数研究院发布的10月百城住宅价格报告显示，今年10月，广州均价为15330元/平方米，连续上涨9个月后首次出现下降，环比下跌0.74%，在十大城市中跌幅第二。中国指数研究院公布的数据还显示，10月广州商品住宅成交top10楼盘中，成交总套数达为1827套，环比9月（2121套）下跌17.37%。而根据某网站数据监控中心监控显示，10月的最后一周，广州网签共1232套，环比上周（1742套）大降29.28%，其中增城成交量大降六成。
而前不久公布的三季报则显示，7~9月份净利润环比下降的房企超过80家，占全部上市房企的6成，包括万科A、招商地产、金地集团等龙头房企三季度业绩也均出现不同程度的下滑。而对买家的相关调查也显示，尽管自住需求买家比例高达七成，但多数倾向于选择中小户型，观望情绪浓厚，很多即将工作的大学生表示三年后才考虑买房。种种迹象表明，房地产行业的“严冬”杀到，穗楼市“分水岭”即将到来。
现状
10月楼市寒气逼人
10月份，全国各地各大银行均收紧信贷，不同程度上调首套房贷利率，甚至停贷，使得支撑市场的刚需购买力元气大伤，全国楼市降温的趋势得到延续。据爱房网的资料显示，广州十区两市在售或者即将开盘的楼盘都采取了不同程度的降价措施，其中越秀区的金润铂宫和海珠的会展世界城直降1000元/平米。位于番禺区的金海岸花园更是开出8折优惠的诱人售价。
广东工业大学房地产经济分析师申格联表示，目前广州楼市的刚性需求还算比较大，有购房需求的一些中产阶级还在观望，因此住宅降价幅度不会很大。资深专家韩世同则表示，虽然现在普通住宅的降价幅度看似不算很高，但从整个广州的角度来说已经进入了一个实质性降价的阶段，特别是中心城区的一些楼盘。
热销盘成交量跌近两成
根据中国指数研究院公布的数据显示，10月广州商品住宅成交top10楼盘中，成交总套数达为1827套，环比9月（2121套）下跌17.37%；销售总面积为199770平方米，环比9月（231100平方米）下跌13.56%；成交总金额为237940万元，环比9月（283900万元）下跌16.20%。三项数据下跌，10月广州楼市比9月更加寒气逼人，金九银十在惨淡中遗憾收官。10月市场延续市区和郊区成交不均的状况，除了位于金沙洲的万科金域蓝湾，中心六区未见其它楼盘上榜。
据悉，10月份，增城成交前五的楼盘中，总套数为813套，环比（620）上涨三成。翡翠绿洲和锦绣御景国际花园均有良好表现，翡翠绿洲10月份两次推新，在国庆当天推出的凡尔赛组团共540套单位，当天便劲销百套，成交均价约7000元/平；10月底推出第二批单位，销售成绩却一般，近一周只成交了10套。
花都区成交前五的楼盘中，总套数为696套，环比（1018）下降三成，花都片区的富力金港城、天马河公馆以及花都雅居乐花园（雅居乐锦城）虽然仍在热销，但是力度比9月逊色不少，成交最高的富力金港城比上月的成交套数区域冠军花都雅居乐花园（雅居乐锦城）足足减少158套。
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根据某网站数据监控中心监控：10月24日至30日，广州网签共1232套，环比上周（1742套）大降29.28%，其中增城成交量大降六成；均价为11806.26元/平，连跌三周后出现小幅回升，主要是郊区成交量下挫逾三成所致，其中增城更是大幅下挫近6成，由上上周的475套急剧下降至上周的196套。成交均价方面值得一提的是，上上周越秀区均价竟跌破两万，均为16745元/平米，上周则回复正常水平，为24350.2元/平米。
新盘新货价多低于预期
根据某网站数据显示，10月份虽曾预计77个楼盘推新盘新货量，但有不少楼盘都选择延后推新盘新货，导致11月份广州再现供应小高潮，共有71个项目将推新，开盘价普遍低于此前的吹风价。也有部分开发商蓄客情况不理想，纷纷选择延长蓄客时间推迟开盘。
据了解，早前预计于10月初开盘的番禺珊瑚天峰延迟到10月22日正式出售，共有7栋，433套单位开盘当天全部推出，开盘当天最低优惠价13800元/平方米，均价16000元/平方米。日前，记者向销售人员了解到，目前复式单位毛坯价格为1.6万~1.7万元/平方米，而早前预计毛坯单价最高达2万元/平方米。
无独有偶，上周六，位于荔湾区西湾路某品牌楼盘正式开盘，比原计划推迟了1个月时间，当天推出首批单位共120套，折后价格为23000元/平方米左右，之前的吹风价为26000元/平方米，不少实客当场成交，当天上午售出近60套单位。此外，记者收到淘金·峯璟销售打来的电话，称该楼盘将于本周六正式开卖，价格为28000元/平方米，而早前有销售人员告诉记者，其均价为35000元/平方米。
对此，经纬研究中心主任曾英杰表示，每年的金九银十都是开发商的推货高潮，与往年不同的是，今年开发商将这个高潮分散了，年底前会陆续迎来推货小高潮；毕竟在限购限贷的情况下，有资格又有能力的买家实在不多，一些开发商就选择先蓄客再推货，并在蓄客期报出较高的吹风价，如此一来，真正开盘时的低价会促使一些下了诚意金的客户当场成交。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌表示，在目前市场相对低迷的情况下，越来越多的开发商使用类似的营销手法，给买家一个交代。
另外一些楼盘推货时直接低价或打折，也引发了消费者的追捧。金沙洲的万科金域蓝湾上周成交再发威，据了解，其推出了10月份至12月底，购房均可享受减8000元/套的优惠。另一楼盘星汇金沙，为城建在金沙洲的处女作，开盘至今一直维持在13000元/平方米的均价，高性价比也被广大购房者津津乐道。金海岸花园从一期开盘至今，已经将近4年，销售一直不温不火，但近期退商业按揭可享受85折优惠，成交量大幅提升。
房企
净利润环比跌逾三成降价或成“救命稻草”
近期广州日日晴朗，冬天似乎很遥远，而面对政策和资金双重压力的房地产开发商的寒冬，却早已到来。政府再次强调要进一步巩固房地产调控成果，银行信贷政策不断紧缩，开发商资金压力陡增，降价似乎成为“救命稻草”。
由于楼市调控的持续，房企今年前三季度的业绩并不理想，尤其是在营业收入和净利润两项核心指标上，1~9月份的同比增速纷纷放缓，第三季度的数据更是出现环比下降，其中净利润从二季度的143.96亿元直线下滑至三季度的97.03亿元，跌幅超过3成。
根据WIND资讯统计显示，按申银分类的144家房地产公司，前三季度共实现营业总收入2562.45亿元，较同年同期的2160.27亿元上涨18.62%；实现归属母公司股东的净利润349.91亿元，较同年同期的285.01亿元上涨22.77%。
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整体业绩还在增长，但同比增速已经开始放缓，且第三季度144家房企合计的营业收入和净利润均较二季度出现明显下滑。数据显示，三季度144家房企合计实现营业收入865.55亿元，较今年二季度的961.94亿元环比下降10.02%；而净利润则从二季度的143.96亿元下滑至三季度的97.03亿元，降幅高达32.60%。三季报还显示，7~9月份净利润环比下降的房企超过80家，占全部上市房企的6成。而包括万科A、招商地产、金地集团等龙头房企三季度业绩也均出现不同程度的下滑。
降价是否成为开发商挽救市场的最后一招了呢？对此，记者致电粤沛地产副总经理黄春，他含蓄地表示，采取什么样的对策都应该根据市场情况来讲，现阶段降价可能是最有效的方法了。韩世同则很肯定地告诉记者，降价已经是开发商的最后一招了。他表示，之前开发商没能够完全正确地认识到楼市的严峻形势，所以一直还是在采取一些送车位、送旅游机会、送装修等提高楼盘附加价值的促销手段，“但现在看来，唯有降价才是生存之道。”
申格联也表示赞同，他认为之前开发商采取的一些提高附加值的手段只能算是一种营销方式而不能算是变相降价。可能在限购政策未出台前客户会吃这一套，但现在客户要求更高更实在了，就是要“低房价，少给钱”，实质性降价已经不可避免了。
买家
近五成应届生毕业三年才考虑买房
日前，某网站校园招聘广州站在暨南大学隆重举行，招聘会上，记者针对大学生毕业置业等一系列问题做了专场调查。近五成应届生表示，短期内没有购房打算，至少在工作三年之后才会考虑。一毕业就买房对于很多大学生而言基本是不可能的事情，接近五成的学生称将毕业至少三年以后才考虑买房，毕业前就已拥有房产的学生比例为9.6%。
在接受调查的学生中，29.8%的学生表示会考虑在一线城市买房，而33%的学生只打算在一线城市租房，没有买房打算。另有26.6%的学生考虑在二线城市置业。租房时需要考虑的因素众多，29%的学生表示自己最主要考虑的便是交通因素，地铁上盖及拥有多路公交的房子他们会优先选择。此外，秉持就近原则，选择在工作单位附近租房的学生比例也占到29%。有20.1%的学生将租金视为租房的首要衡量标准。43.5%的学生表示自己在租房时最担心的就是所签署的合同不能够保护自己的权益，而担心碰上拥有不良习惯舍友的学生比例则占到了27.4%。
买房的资金哪里来？20.1%的受访学生表示，父母会付首付，剩余部分自己还贷。选择完全靠自己能力购房的学生所占比例超过六成，而让父母承担房款全额的学生仅占比6.4%。
结婚成为购房主要因素
在某网站对学生购房需求的调查中，38.7%的学生表示，只有出于结婚需要，自己才会考虑购房；25.8%的学生表示，会给父母买房作养老之用；将房子作为投资产品的学生仅占6.4%。某网站日前进行的一项冬季置业调查结果也显示，目前市场上刚需网友超过七成，其中以结婚买房需求最为迫切。
调查结果显示，广州市场自住型需求仍然旺盛，占总投票比例的72.06%。其中，结婚购房的自住需求比例比较高，占其中的42.65%。此外，户型选择方面，刚性需求主导的市场对小户型和中户型需要较大，投票网友中，表示想买“50~90平方米”户型的占比为48.53%，此外稍大的120平以下的房子亦比较受欢迎，得票比例为42.65%。
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在选择购房区域时，番禺蝉联最受欢迎区域，得票比例为22.2%；第二位为天河，得票比例为16.3%；而11月新货颇多的花都，亦得到不少网友关注，得票比例为10.37%。值得关注的是，尽管日前广州天銮等豪宅项目纷纷向业界掀开庐山真面目，但消费普通住宅的购房者仍为市场主流，希望购买120平以下户型的投票网友比例接近五成。
据搜某网站数据监控中心统计，11月番禺的全新楼盘有五个，数量为全市之首，并且分布较广，从市桥到亚运城板块，都有新货推出。南沙、南站规划利好，加之公交地铁等配套设施逐步完善，使得番禺近年来一直深受购房者青睐。据某网站统计，11月花都将有合和新城、雅居乐锦城、城央御景尚品、富力金港城、美力百富雅苑二期、碧桂园假日半岛、中国美林湖和自由城合共八个项目推新，涵盖洋房、别墅等比较丰富的产品。
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三季度亚洲豪宅均价两年来首次下跌
根据仲量联行最新发布的亚太住宅指数报告显示，2011年第三季度亚洲地区监测内的豪华住宅市场均价较上季度微跌0.2%，而上季度这一数据为增长1.6%，自2009年第一季度以来首次出现季度环比下降。据悉，第三季度，由于经济发展前景不明朗，加之部分国家政府继续采取紧缩政策，亚洲绝大多数的豪华住宅市场新开盘住宅项目数量和销量均出现下降。亚洲地区的八个主要豪华住宅市场中，仅有雅加达和孟买价格出现上涨，新加坡、曼谷和吉隆坡与上季度持平，大中华地区的三个一线城市出现下跌，包括香港（环比微跌0.6%）、北京（环比下降3.4%）和上海（环比下降0.9%）。
仲量联行认为，大中华地区和新加坡的豪华住宅售价可能已经到达此轮周期的峰值水平。未来12个月内，由于开发商可能推出更多的价格优惠措施，并在近期推出价格相对不高的楼盘，中国大陆市场的豪华住宅售价可能进一步走低。预计在2011年底和2012年香港和新加坡的豪华住宅售价也将下降，其主要原因是预期中的租金回调以及投资者人气走软。但是，预计东南亚市场将更具抗跌性，海外工作人员的汇款将使马尼拉的住宅购买需求受到支撑，而经济发展强劲将对雅加达的住宅销售市场构成强有力的支撑。
仲量联行新加坡住宅项目销售部总监DavidNeubronner表示，尽管过去几个月间住宅销量放缓，但我那些寻求财富保值安全港的境外投资者将继续将新加坡视为一个颇具吸引力和可靠的投资目的地。仲量联行印尼项目营销（住宅）部总监LukeRowe则指出，消费者需求持续保持强劲以及资源行业看涨，将推动印尼住宅市场持续增长；从中期来看，印尼豪华住宅市场将继续看涨。
信息时报记者张金娜
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