货量较劲 海量新盘新货决战“冰河世纪”

10月底可售货量达7.8万套，11月将有71个新盘或新组团推出
南方都市报11月4日讯 “金九银十”变成“铜九铁十”，楼市似乎进入了冰河世纪。迅速回笼资金、快速消化库存，生存的压力让第四季度的总攻会提前到来。兵法有云：“昔之善战者，先为不可胜，以待敌之可胜。”面对压力，强攻销量，肯定是开发商目前最好的出路，至于如何把真金白银回笼，善战者不仅要抓紧时间抢卖，而且还要研究如何卖。因为即使是降价，也得有灵活的举措。
“金九银十”转成空
2011年上半年，可能是有史以来楼市调控政策最多、最急、最猛的半年，在限购令实施、“新国八条”出台、“一房一价”政策落实、银行三次加息等一系列楼市调控政策下，购房者观望情绪蔓延，同时也迫使开发商放缓推盘速度。随着金九银十传统旺季的到来，开发商无不铆足了劲，即便不能翻倍，至少也能翻身。可惜事与愿违。根据阳光家缘网签数据显示，9月份（9月1日至9月28日）广州十区二县一手住宅成交量为5646套，环比微升2.9%，但同比下降幅度高达49.2%，仅为去年的一半。其中，广州中心六区成交套数仅为1004套，环比降幅为32.5%，同比更是大降74.6%.
10月份的数据同样不乐观，记者在阳光家缘数据看到，2011年10月1日至30日，广州全市成交套数为5980套，仅比9月份略升9%，只有去年同期的35%.成交急剧萎缩，成交均价自然上不去。10月成交均价为11566元/平方米，相比去年10月的11695元/平方米，可以说基本持平。
纵向再看，今年9月份全市网签成交均价为11877元/㎡，较8月份的12443元/㎡略微下降4.5%，10月份11566元/平方米，同比再次下滑2.6%，幅度虽小，但是连续两月均价小幅下滑，下降趋势初显。此外，10月份广州累计未售的套数高达78629套，而在去年10月底，广州全市的累计未售套数为6.7万套，凭空又多出了1.1万套。
71盘海量出街
无论你延迟，或者不延迟；无论你降，或者不降，年底冲击销售任务的时候还是如期而至。曾经憧憬下半年补足销售缺口的开发商，在经历惨淡的金九银十后，若再不抓紧时间做最后冲刺，那么年度销售目标很可能竹篮打水了。
时不待我事不待人，对于这一点，开发商显然还是有数的。根据搜房网数据监控中心统计，截至10月25日，广州十区两市共有71个项目将在11月出街，其中全新盘为24个。综观71盘的分布，中心六区占26盘，其余45盘位于城郊，而番禺、增城又当仁不让地成为推货主力，共有28个。增城一直是推货最多的区域，不受限购政策的制约，同时还限价，占尽政策优势，成交量也一直位居十区两县市的榜首。除了景新豪庭和太阳城巧克力社区外，11月的增城以老盘加推为主，其中“日光盘”翡翠绿洲将继续加推。
番禺新推的14个项目则分布于各个板块，包括洛溪、市桥、大学城等，对于购房者而言选择面较大。另外，新品主力热销中小户型，且有5个全新盘推出，考虑到番禺的交通、配套等因素，刚需买家可重点关注。
值得注意的是，24个全新楼盘中，有很多原本预计10月推出的位居中心六区高端项目，结果又顺延至11月开盘，如位于越秀区的淘金峯璟、东方文德广场，位于天河区的颐和四季公馆、天汇广场、合景睿峰L7等，延期开盘使得供应量上不去，从而直接导致中心六区10月以来的成交持续低迷。
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随着这批市区高端豪宅项目的集中亮相，11月中心六区供货量也将随之加大，年底全市的成交均价也可能因此拉高。
库存大增年终总攻会提前
迅速回笼资金、快速消化库存，生存的压力让第四季度的总攻会提前到来。
据统计，截至10月29日，沪深两市交易所已有131家上市房企公布三季报，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。从明细来看，前三季度131家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元，同比增14.4%；合计实现净利润263.8亿元，同比增14.31%.同时，131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%.其中，净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%.万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。
值得注意的是，从2010年各季财报逐步显示出的经营性现金流由正转负趋势在今年三季度进一步扩大，折射出房企经营环境恶化，资金链深度承压。从存货指标来看，131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%；同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比增幅达12.31%.积压迹象明显。
综观房企的年度销售目标，万科、恒大两家公司显然完成得不错，离各自目标仅一步之遥。万科的全年销售计划是820亿，截至目前仅差约120亿。不过，依然有一些开发商的销售额离全年目标仍有距离，如富力和碧桂园全年销售目标分别为320亿和300亿，但前三季度只销售了217亿和215亿。而绿城的全年销售目标是670亿，但前三季度只完成了326亿，只有全年任务的一半。
除此之外，龙湖、雅居乐、金地等入围TOP20的企业，前三季度销售分别为180亿、170亿和150亿，距离各自的年度目标已经不算太远，但如果第四季度的市场因为宏观调控而再度萎缩，这些公司也将面临无法完成年度任务的风险。
第四季度成关键冲量期
面对市场压力，如何在年关来临之前把握最后的机遇，显然是开发商必须要做的调整。
据广州市国土房管局统计，2011年第三季度广州住宅市场网上签约面积为135.44万平方米，较上季度下降10.5%.主要成交区域集中在周边白云、番禺以及南沙、花都等区域，中心区如天河、越秀等市场成交继续保持低迷；而销售价格方面，2011年第三季度广州商品住宅成交均价为每平方米13，817元，环比上升8.8%.尽管价格持续高企，但季内开发商促销力度有所加大，如通过开盘折扣或送豪华装修等方式提高销售额，缓解资金回笼压力。
目前广州打出促销大旗的开发商不在少数。南沙优山美墅、花都御湖天下、花都合裕华庭以及高端别墅盘合生帝景山庄都开出了9.5折优惠。雅居乐七里海推出特惠单位9800元/平方米起（带2500元/平方米装修）、总价100万左右的小三房。雅居乐七里海主推99-135平方米的三房和四房，该盘今年8月开盘时，均价约为12000元/平方米。在装修不变的情况下，七里海的让利也算是较为明显的。
“其实降价并不可怕，关键看采取什么方式降。”天河某楼盘销售经理对记者表示，“现在很多楼盘都在以各种优惠方式在促销，尤其是郊区的楼盘，直接降价也不少见。市中心直降的不多，但最近有一些高端盘，半遮半掩下还真给出了一些实质让步，似乎也受到了市场的认可。像和黄的珊瑚湾畔，虽然只有两天的VIP认购时间，但13800元/平方米的毛坯价还是让人很惊喜的，要知道其对面的海怡半岛带装修售价达到了3万元/平方米。”
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同样，10月底开盘的位于荔湾西湾路的富力唐宁花园，开盘当日即卖出超过50%，销售人员介绍项目在卖单元都是175-210m2大户型洋房，均价2万-2.3万/平方米，带有豪华装修。这个均价比起荔湾区10月份24031元/平方米的均价，着实有所下降，毕竟，两万元起的价格在荔湾老城区还是比较稀有的。
所以，该经理表示，中心区域高端楼盘的实质让利给了他们一定的刺激，迫于销售压力，届时他们也会根据市场具体情况采取一些大幅度的优惠和让利。
业界观点
广州房价在第四季度将继续下降
“其实，广州楼市今年一直有促销，但让利幅度很小”，房地产专家韩世同表示，“以价换量”是开发商顶不住销售压力时的被迫之举，目前这种现象在广州尚不普遍，就目前广州楼市供求差距渐大的局势而言，开发商给出的优惠和促销将会增多。尤其进入11月以后，可以说中国房地产市场已经由卖方市场正式转入买方市场，到了买方话事的时间了。因此广州的房价在四季度肯定会继续下降的。如今限购令初显成效，银行信贷利率又普遍上浮。很多潜在业主都在等着楼价不断下调，以及信贷政策有所松动。因此，韩世同认为，不排除开发商一直进行价格小幅度下调仍吸引不了业主，进而被逼大幅下调房价的可能性。但他同时也认为，竞相降价的局面或许只会导致越降越没人买。事实上，价量齐跌对楼市来说并非好事，政府应该积极思考目前的楼市情况并采取举措。就目前而言，至少对于刚需人群和首次置业者，政府应该给予一定的宽松措施，因为这群人的置业将引导房价正确下行。在满堂红研究部高级经理周峰眼里，四季度广州的房价将会处于一个高位调整的阶段，同时在11月下旬、12月应该有一个5%-8%的平稳下调，但不可能大跌。
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