上市房企陷入财务困境 1.2万亿存货或倒逼降价

一叶知秋。
绿城中国(03900.HK) “被破产”的传闻虽被其掌门人宋卫平调侃为“冷幽默”，但是，在接连的调控政策之下，房地产企业资金面情况捉襟见肘已是不争的事实。
宋卫平在公司官网的回应文章中也指出：“销售不畅，加上信贷紧缩，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关。”
“房企面临的资金压力非常大，降价已经不是做业绩的问题了，而是为了活命。”财经评论员叶檀(博客)对第一财经日报《财商》记者说。
1.2万亿存货，上市房企难以承受之重
限购限贷，一系列的调控措施让日渐积压的库存成了压在房地产企业心头的一块大石头。
“2008 年房地产行业去库存过程是在连续5 个季度内完成，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢，即使已经持续了8 个季度，但预计这个过程仍然会持续，并有可能加快去库存的速度。”东北证券分析师高建指出。
Wind数据统计显示，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%，较年中的1.1万亿则上涨了一成以上。其中，库存同比增长的公司达到112家，占比77.78%，库存环比增长的有109家，占比75.69%。
在有可比数据的公司中，库存上升幅度最快的为万方地产（000638.SZ），中报时库存仅1.88亿元，三季报猛然增加到2.76亿元，增长46%。此外，渝开发（000514.SZ）、新黄浦（600638.SH）、国兴地产（000838.SZ）和深物业A（000011.SZ）等4家公司在三季度存货增长幅度也超过20%。
此外，四大龙头“万保金招”仍然成为上市库存的集中营，4家公司的合计库存为4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，并占到了所有上市房企库存总和的近四成。
其中，万科A（000002.SZ）更直接指出，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。由于10月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
高盛高华近期对九个城市新推盘面积、库存、销售数据的分析之后也发表研究报告指出，如果政策不出现逆转，那么2012年这些城市的库存水平仍将继续上升。
“如果考虑存货跌价准备，如此巨量的存货对上市房企而言将会造成很大的财务压力。”东莞证券房地产行业分析师何敏仪对本报记者说。
资金困局
除了上万亿的库存，让上市房企更加焦头烂额的则是日趋紧张的资金面情况，绿城中国的风波已经拉开了房企资金困局之斗的序幕。
“市场上之所以会有绿城中国破产的传闻，就是它的负债率太高了，而这也是很多上市房企面临的大难题。”叶檀说。
绿城中国的中报显示，截至2011年6月30日，其净资本负债率高达163.2%，截至今年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%、上半年经营收入的120%。
除了绿城中国以外，还有更多在香港上市的房企也同样步入了高负债的危险阵营。其中，一直因为高负债率备受诟病的富力地产(02777.HK) 虽然中报负债有所改善，但资产负债率仍然维持在89%的高位，与公司年初订立将净负债率控于80%以下水平尚存差距。另外，雅居乐(03383.HK)、世茂房地产(00813.HK)等内房股的净负债率也居高不下。
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A股上市房企的情况同样不容乐观。三季度144家A股上市房企平均资产负债率环比再度攀升1.63个百分点。其中，以业内评价负债危险指标的80%资产负债率为准，亮起负债红灯的上市房企就已经有15家之多，当中就包括四大龙头企业之一的保利地产（600048.SH），三季度的资产负债率高达80.74%。而以资金周转快速著称的万科，三季度资产负债率也高达78.97%，逼近80%的关口，这也是2008年以来的最高值。
一方面债台高筑，另一方面，上市房企则仍然手握重金。144家A股上市房企货币资金高达2332.95亿元，同比增幅超过1倍。但是，在整体货币资金增长的情况下，上市房企呈现出冰火两重天的局面，其中有82家房企货币资金同比出现了下降，占比达到56.94%。
其中，四大龙头企业货币资金都表现为增长。其中保利地产和金地集团（600383.SH）的货币资金分别增长了61%和21.7%，万科A和招商地产（000024.SZ）的货币资金也增长了7.95%和5.91%。四家房企的货币资金都超过了100亿，万科手中的现金更是多达338.99亿元。
也就是说，在严厉的房地产调控之下，中小型房企面临更大的资金压力。
“如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数会出现几何级数缩水，接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年被清理出局。”叶檀说，降价销售是很多资金紧缺的房企不得不做的自救手段。
资金压力或倒逼房企降价
“融资渠道的空前闭塞也会加速资金紧张的地产公司开启降价通道。”叶檀说。
2010年随着“国十一条”的出台，房地产行业的严冬就此降临，银根不断紧缩，这对房地产企业而言无疑是资金源头的断流。但随后，房地产公司就开始转向房地产信托这一融资渠道。
清科研究中心的统计数据显示，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，本土机构募集基金数量及金额占比分别超过了80.0%和70.0%。
但暗藏风险的房地产信托很快受到了监管层的关注。今年5月份和6月份，银监会发出了《房地产信托业务风险监测表》，并针对房地产信托展开了“窗口指导”。但房地产信托仍然高烧不退，自9月份开始，银监会开始监测存量信托项目的兑付风险，加之先前的政策叠加效应，房地产信托终于降温。
用益信托工作室最新的第三季度房地产信托报告显示，今年三季度房地产信托的发行量逐月下降，发行规模同比、环比都有较大幅度的下降，同时房地产信托发行规模占比近一年来也首次低于40%。
“银行、信托等房地产企业融资的渠道逐一封锁，这样一来，资金紧张的房企只能选择降价销售回款。”叶檀说，在濒临破产的情况下，房地产企业降价已经是关于生存的问题了。
中原证券也指出，由于年前销售将进一步萎缩，房企销售回款将进一步减少，银行贷款因为年末因素将进一步减少，而年底房企因为支付工程款等资金流出将会明显增加，行业资金将经受较大考验，行业资金的困难有可能使得房企降价提前到来。
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