开发商割肉"抢收" 深圳楼盘多酝酿实质性降价

传统的楼市“金九银十”黯然收场，而继续“巩固房地产调控成果”的声音则仿佛静夜里的一声发令枪，更清晰地透露了楼市短期内依然在调控中前行的大方向。由此，进入第四季度后，全国一线城市的主流品牌房企渐渐收起了观望之心，开始积极推盘入市，而一些资金链极度绷紧的开发商更是加大营销、减价让利，赶在年前提前出货，冲刺年终业绩。
在品牌房企率先启动抢跑后，深圳楼市一些原本逡巡观望的开发商也按捺不住而纷纷加入了“年末营销大战”。坊间更盛传多个楼盘正酝酿实质性降价，一场前所未有的楼市风暴或许正向深圳走来。
万科招商扛旗
龙头房企抢跑第四季
就在全国人民的目光聚焦在上海打砸售楼处事件时，深圳楼市也悄悄发生了巨变。
上周末，位于宝安西乡的招商果岭项目在深圳湾体育中心开盘，首批464套房一次性推出，当天取得了近八成的销售业绩。“事实上，招商果岭的低价上市，甚至远低于政府限价，说明招商地产的销售策略已经发生了一些变化。”有地产研究人士认为，招商地产不惜以“割肉”的价格上市，抢跑之策略显露无疑。
几乎与此同时，深圳万科也于10月31日宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，“入市价格将会非常吸引人，不少单元在每平方米10000元左右，还送精装。”
尽管两大开发商都没有大张旗鼓地宣传降价促销，但其迫切走货的心理已经一览无遗。
事实上，就在今年上半年，此两大开发商的营销策略仍或多或少存在一些观望心理。据记者梳理统计，2011年招商地产在深圳有“七盘齐售”的计划：除了在售收官之作的兰溪谷、花园城、澜园以及曦城（与华侨城合作开发）以外，将依次开盘销售观园、雍景湾、果岭花园和伍兹公寓，四个新盘今年计划总体的推货量有近2000套。然而，直至今年5月中旬，上述新盘尚无一个开售或推新。显然，招商地产的销售任务和压力全都集中在下半年了。
万科的情况更加典型。2011年全年，深圳万科有“十二盘齐发”的计划，第五园、万科红、金色领域、清林径、惠州华庭、天琴湾、棠樾项目年内有新品加推，公园里、万科天誉、金域缇香、沙井项目、惠州双月湾等一系列新项目则是全新上市。然而，实际上，深圳万科上半年销售的仅有4个项目，而下半年推出的房源高达11个，总共1万套房源，占深圳同期新盘供应量的1/3强。
“我们的监控显示，11月深圳万科可能上市的楼盘多达4个，分别是万科红、万科璞悦山、万科翡丽郡和万科金域缇香，供应量比较大。”爱房网新房研究中心研究员表示。
“上半年积压的货，全要在第四季度这两个月内爆发出来，他们的推盘意愿自然非常强烈。”有地产研究人士认为，大房企抢跑，其背后既有来自“调控将长期持续”预期下的压力，也有年末冲击全年指标的业绩压力。在多重压力之下，更多的房企将加入抢跑的队伍，全国性的楼市降价大幕或将徐徐开启。
割肉“抢收”
楼市启动实质性降价
与加速跑策略相对应，深圳楼市开发商在价格让利上也逐渐给力起来。
事实上，从10月下旬以来，多数深圳楼盘的隐性降价就已经此起彼伏。据美联物业全国研究中心林锐华统计，目前深圳在售的91个楼盘中，超过八成的楼盘都在以各种名目让利促销。其促销形式大体可分为四类：
一是限定时间内推特价房，提高楼盘关注度以促进成交。如罗湖莲塘某公寓推出特惠单位，均价每平方米22000元，比之前销售均价每平方米3万元相比，均价直降7000元，相当于在原来的基础上打了7折多；而万科坪山项目则推出特惠价每平方米9400元，价格直降至万元以下。
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二是在原价的基础上加大打折优惠幅度，目前在售一手楼盘大部分都是采取这种促销措施。如华强北某商务公寓项目，销售均价每平方米46000元，开盘时候打99折优惠，而目前的优惠折扣已达到一次性付款92折，按揭93折。
三是直接减单价或总价。如龙华某项目开盘时销售均价18600元/平方米，目前销售单价已降至12500元/平方米，降价幅度超过三成；南山某大社区楼王单位，若成交将在总价的基础上直减50万元。
四是购房赠送礼包，主要是送装修费用、购车基金或购车首付、家私电器之类。
“目前大部分一手楼盘优惠幅度在94折～97折之间，与9月初相比，优惠折扣加大了3～4个百分点。”美联物业全国研究中心认为，开发商降价的主要原因有两个：一方面是在短期内，有关部门将继续严格执行房地产调控政策，巩固调控成果。从温总理主持召开国务院常务会议上的讲话可以看出短期内政府对房地产市场的心态；另一方面是开发商本身面临的资金压力。目前大部分银行面临无款可待的局面，况且有些银行甚至上调贷款利率和提高贷款门槛，进一步减少开发商的资金来源。迫于双重压力，开发商很难Hold住，最直接的方法就是降价促销。
对此，有地产研究人士认为，“第四季度，开发商要支付工程款、地价款、到期贷款、债务、还要发放员工薪酬奖金，压力前所未有，第四季度深圳楼市成交均价有可能创出年内‘新低’。”
已经有品牌开发商以4600元的成本价清货叫卖毗邻深圳的项目，也有开发商减价100万元求售。显然，抢跑心切的开发商已经不惧怕割肉断臂了。
小鱼小虾跟进，深圳开发商不再硬扛
事实上，直到今年10月份，深圳楼市许多开发商依然选择静默观察。美联物业最新发布的监测数据显示，10月份新增预售楼盘只有4个，全市一手新房供应只有2952套，环比下跌了35.14%。而此前，多数机构预测，10月份深圳可能上市的新盘就超过20个。显然，多数楼盘已经爽约了。
“很多开发商都在等‘金九银十’的反弹，在等限购政策的转向，在等万科‘带头大哥’的选择。”美联全国研究中心人士表示，自10月下旬以来，在北京、上海等地，万科、龙湖、绿地、富力、中海等开发商品质楼盘的相继降价促销，摧毁了他们“硬扛”的信心。
以龙华上月初开盘的某楼盘为先锋，合正中央原著、佳兆业大都汇、兰亭国际、豪方菁园等一大批楼盘开始加速出货。根据美联物业全国研究中心对深圳目前在售91个一手楼盘的监测数据：截至11月2日，在售91个一手楼盘中有超过八成的楼盘有优惠措施，与9月初统计的一手优惠楼盘个数相比，增加了近两成，而且优惠幅度也逐步加大。
“如今，抢先出货成了所有人的选择。你可以选择现楼销售，但招商果岭低于政府限购价上市的先例在前，再硬扛已经没有任何意义。”宝安中心区一楼盘营销人士表示，尽管自己的楼盘已经接近现楼销售的条件，但依然会选择近期上市。
而龙华一楼盘营销总监则向记者表示：“目前已经有多家楼盘在商谈同步降价，甚至已经准备好了多套可能发生的老业主闹事的应对方案，已经是一触即发的态势了。”
根据监测数据显示，11月整个深圳楼市将可能有20个纯新项目上市，另外4个项目加推新品。美联物业（深圳）营销总监江少杰表示：“对于那些供应量比较大的区域，如龙岗中心城、宝安西乡、龙华等片区来说，开发商的出货意愿会更加强烈。”
拐点临近？第四季成房企生存关键期
就在招商果岭不顾一切奋勇抢跑之后，整个深圳楼市，尤其是与项目毗邻的那些存量盘坐不住了。有消息称，西乡不少二手房业主已经在降价出售手中的房产。
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事实上，在万科、龙湖、绿城、招商等一大批品牌开发商加入抢跑、降价促销的队伍之后，不少楼市消费者已经改变了对房地产未来的预期。而鄂尔多斯、温州房地产老板缺钱跳楼自杀、绿城集团宣告破产传言等新闻报道则更坚定了“房票”一族持有者继续观望的决心。
“如今已经不是降不降价，而是降多少才能卖出去的问题。”世联地产首席分析师王海斌说，深圳三季度的成交量持续低迷，二季度的一些优惠措施已不足以打动购房者，必须要有更为实质的降价。
第四季度消费者入市信心仍旧低迷，在银根紧缩的情况下，开发商必须促销以回笼资金，以解年度之前各种到期债务的燃眉之急。“问题是‘房票’有限，僧多粥少，谁能够在抢跑的路上捡拾到更多的‘房票’，谁就可能赢得存活的机会。”
有地产研究人士认为，国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，第四季或许将成为许多房企的生死季。
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